Ashui.com

Khó vay vốn, “bóng ma” suy thoái kinh tế, giá căn hộ còn quá cao, thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản... khiến người có nhu cầu chưa thật sự muốn mua nhà ở vào lúc này.

Trong những tuần lễ cuối năm 2008, khá nhiều chủ dự án đưa ra thông tin về hàng loạt dự án sẽ được khởi động và chào bán trong thời gian tới bởi sự kỳ vọng về thị trường nhà, đất TPHCM sẽ phục hồi trong năm nay. Tuy nhiên, có một thực tế cho thấy đa số các dự án này hầu như đến năm 2010 trở đi mới có thể “bung hàng”.

Năm 2009, toàn “gương mặt” cũ!

Qua khảo sát tình hình thực tế trên thị trường nhà, đất thì năm 2009, các sản phẩm nhà, đất có mặt chỉ toàn là những dự án cũ. Theo đó, dự kiến trong quý I và II/2009, khách hàng sẽ lần lượt nhận bàn giao căn hộ tại các dự án như: Sky Garden 3, Phú Mỹ của Vạn Phát Hưng, dự án Hoàng Anh Gia Lai 2 (cùng nằm tại quận 7); New Sài Gòn (huyện Nhà Bè);  Saigon Pearl  (quận Bình Thạnh)... Có lẽ chính vì việc bàn giao căn hộ kịp theo tiến độ đã dẫn đến những căn hộ này ngưng xuống giá, thậm chí một vài vị trí có dấu hiệu nhích nhẹ. Đơn cử: Ngày 1-1-2009, một khách hàng chào bán căn hộ Phú Mỹ trên sàn giao dịch bất động sản trên mạng internet với giá 18 triệu đồng/m2 (diện tích 85 m2), trong khi đó, chỉ cách hơn nửa tháng, một căn hộ có cùng vị trí chỉ chào bán được từ 16 triệu đến 17 triệu đồng/m2. Tuy vậy, thực tế mức giá cả được chào bán này còn tùy thuộc vào vị trí, diện tích, hướng... thậm chí chủ nhân có bị mắc nợ ngân hàng hay không.

Với mức giá đã cực giảm như trên, nhiều chuyên gia địa ốc khuyên khách hàng có thể mua để ở vì giá đã chạm đáy (tức là bằng giá mà chủ đầu tư bán ra - PV), tuy nhiên, hiện nhiều người vẫn chưa thực sự “mặn” để mua vào.

Qua phân tích có bốn nguyên nhân chính:

Thứ nhất, một căn hộ vẫn ở mức trung bình từ 1,5 tỉ đồng trở lên, nếu so với thu nhập hiện nay của đa số người có nhu cầu về nhà ở vẫn còn khá cao.

Thứ hai, dù ngân hàng đã hạ lãi suất bình quân từ 21%/năm xuống còn trung bình 13%/năm và hứa hẹn sẽ còn giảm nữa. Tuy nhiên, đó là trên lý thuyết còn thực tế hiện nay việc vay vốn gặp vô cùng khó khăn bởi các ngân hàng vẫn siết chặt thủ tục thẩm định cho vay, nhất là đối với việc chứng minh khả năng tài chính trả nợ. Một khách hàng than thở, vay 150 triệu đồng tiêu dùng mà phải chứng minh thu nhập đến 30 triệu đồng/tháng, vậy vay 1 tỉ đồng phải chứng minh thu nhập khoảng hơn 200 triệu đồng/tháng!?

Thứ ba, hiện nay điều khách hàng ngại nhất là “bóng ma” suy thoái kinh tế của thế giới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu nhập trong tương lai, như vậy khả năng vừa mất tiền vừa mất nhà nằm trong tầm tay.

Cuối cùng là việc chuyển đổi hình thức thuế nhà, đất, từ thuế chuyển quyền sử dụng đất theo khung thuế suất 4% trên giá trị khu đất sang thuế nhu nhập cá nhân từ hoạt động bất động sản với thuế suất 2% trên tổng giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc 25% trên tiền lãi.


Đón đầu

Trước tình hình sức mua không được cải thiện, chưa kể những tiên liệu xấu của thị trường nhà, đất. Hiện các chủ đầu tư trong nước không dám đẩy mạnh việc phát triển dự án ngay trong năm 2009, còn các chủ đầu tư nước ngoài vẫn còn rối với mớ bòng bong thủ tục dự án. Chính vì thế, mặc dù đưa ra những thông tin về thị trường sẽ khả quan trở lại, nhưng tâm lý chung vẫn là tung ra dự án thăm dò là chính và chờ đón đầu sự hồi phục từ năm 2010 trở đi. Một trong những dự án được nhiều người quan tâm là Riverside Residence vừa được Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng công bố vào đầu năm 2009. Theo thông tin ban đầu, dự án nằm ở đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7 có 671 căn hộ, diện tích mỗi căn từ 64 m2 đến 554 m2 với giá bán từ 35 triệu đồng/m2 trở lên. Dự kiến Riverside Residence sẽ được khởi công vào quý I/2009 và giao nhà trong năm 2010. Ngày 7-1, ghi nhận tại phòng kinh doanh của chủ dự án trên, chúng tôi nhận thấy có khá nhiều khách hàng đến tìm hiểu và xem nhà mẫu vừa được khai trương.

Dự án Riverside Residence

Một trong những dự án được xem là khá hoành tráng không kém là khu đô thị Sunrise City tại quận 7 vừa được Công ty Novaland tổ chức khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 500 triệu USD. Khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp cho thị trường 1.800 căn hộ cao cấp và gần 60.000 m2 sàn thương mại bán lẻ. Theo kế hoạch, dự án chia thành hai giai đoạn, gồm: giai đoạn 1 (2008 – 2010) sẽ thi công 6 tòa tháp cao từ 31 đến 34 tầng và hai tầng hầm với 752 căn hộ; giai đoạn 2 (2010-2012) sẽ hoàn tất các hạng mục còn lại. Ngoài ra, chung cư Ngọc Lan tại phường Phú Thuận, quận 7 cũng vừa được xây dựng cao 18 tầng với 275 căn hộ, diện tích từ 53 m2 đến 205 m2. Tổng vốn đầu tư  cho dự án hơn 500 tỉ đồng, với dự kiến quý II/2011 mới đưa vào sử dụng.

Nhìn chung, thị trường nhà, đất TPHCM nằm trong xu thế đón đầu, tuy nhiên, khi được hỏi có hay không những khoản lỗ từ việc đầu tư kiểu này thì không một chủ đầu tư nào dám khẳng định sẽ thắng 100%!