Ashui.com

Thời gian và tiền bạc

Khi có sự chênh lệch quá lớn giữa cung và cầu trong cả hai khía cạnh nhà ở và văn phòng, sự cạnh tranh được đẩy lên đến mức cao độ và tất cả các tác nhân đều được khuyến khích phải đẩy mạnh quá trình “sản xuất” đô thị càng nhanh càng tốt, kể cả trong việc thương lượng cấp phép xây dựng (khoảng hai hoặc ba tháng với nhiều lần chuyển đi chuyển lại hồ sơ). Sự tăng vọt của giá cả trên thị trường bất động sản là một động lực thúc đẩy quá trình đô thị hoá, song không có nghĩa là các toà nhà sau khi hoàn thiện được đưa vào kinh doanh ngay bởi vẫn có hiện tượng đầu cơ của nhiều nhà đầu tư BĐS. 

Trong khi ở các nước phương Tây, việc kiếm được quá nhiều tiền trong một thời gian ngắn thường bị coi là một dấu hiệu đáng nghi ngờ, ngay cả khi đó là trường hợp của những NĐTBĐS, thì tại Trung Quốc điều đó lại thường được đánh giá như một dấu hiệu tích cực, thậm chí là một tấm gương về sự thành đạt. Vốn là một công cụ và cũng là một mục tiêu cần phấn đấu trong cuộc sống của người Trung Quốc, tiền bạc luôn tạo ra một “cơn khát” về xây dựng bởi đây chính là lĩnh vực cho phép kiếm được những khoản lợi nhuận kếch xù một cách nhanh nhất. Trong một bối cảnh như vậy, hệ thống ngân hàng đã có một sự thay đổi sâu sắc và bắt đầu tham gia rót vốn cho những dự án đô thị hoá với quy mô khổng lồ. Cũng nhờ vào lĩnh vực xây dựng mà nhiều ngân hàng của Trung Quốc sẵn sàng cho cuộc chinh phục các thị trường tài chính quốc tế.

Đầu tư tài chính cho quy hoạch và vấn đề thuế

Trong giai đoạn cất cánh của cả nền kinh tế và hệ thống đô thị như hiện nay, cả hai vấn đề đầu tư tài chính cho quy hoạch và hệ thống thuế địa phương đều được hiểu và diễn đạt một cách hết sức đơn giản. Các đô thị đều chưa có một hệ thống thuế đất thực sự. Đất đai của Nhà nước thường được cho thuê dài hạn và có thể gia hạn liên tục, từ đó đảm bảo an toàn cho các dự án đầu tư về bất động sản và thời hạn cho thuê có thể rất dài:

• 70 năm đối với căn hộ;
• 50 năm đối với văn phòng và nhà xưởng sản xuất;
• 40 năm đối với các cơ sở kinh doanh.

Nguồn thu từ các hợp đồng giao dịch này được phân bổ theo tỷ lệ 30% chuyển vào ngân sách Nhà nước, còn 70% cho ngân sách thành phố. Từ nguồn thu quan trọng này, các thành phố có thể tạo được nguồn vốn lớn đầu tư cho các công trình cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Bên cạnh đó còn có khoản thuế đất chỉ nộp một lần duy nhất có giá trị tương đương 1,5% tổng giá trị tài sản. Thay vì áp đặt một cách có hệ thống các nghĩa vụ đóng góp cho quy hoạch và hạ tầng đối với các nhà đầu tư hoặc các chủ sở hữu, chính quyền các thành phố lại thích lựa chọn hai phương án khác: hoặc là yêu cầu các chủ đầu tư phải trực tiếp xây dựng các mạng lưới giao thông kèm theo hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, hoặc thương lượng với họ về việc xây dựng các cơ sở hạ tầng văn hoá phục vụ nhu cầu tại chỗ (trường học, trung tâm y tế, v.v…) tại những khu vực đã quy hoạch xong hạ tầng. Những công trình này sau khi được xây dựng xong sẽ thuộc quyền quản lý và khai thác của tư nhân hoặc sẽ được chuyển giao cho chính quyền thành phố quản lý nhưng theo những điều kiện không được xác định rõ ràng.

Bên cạnh đó, để đảm bảo việc đưa vào sử dụng một cách thuận lợi các khu mới được đô thị hoá – thường có diện mạo như những khu vực khép kín với quy mô hàng trăm, thậm chí hàng ngàn căn hộ – người ta thường thành lập mới hoặc lựa chọn các công ty dịch vụ thông qua hình thức mời thầu và do các ban đại diện dân phố quyết định. Nhìn chung, các công ty này đảm nhận việc quản lý các không gian công cộng, các công trình hạ tầng công cộng và đảm bảo duy trì hoạt động bình thường của các toà nhà chung cư. Về phần mình, các hộ dân phải trả một khoản phí hàng năm cho những công ty đó cũng như những phí dịch vụ riêng theo yêu cầu, thậm chí trong một số trường hợp có cả khoản phí để được ra vào một số công viên hoặc vườn hoa công cộng.

Tuy nhiên, do các nguồn kinh phí cần cho đô thị hoá đang và sẽ tiếp tục tăng mạnh, có lẽ hệ thống như nêu trên sẽ không thể tiếp tục vận hành theo cách đó. Vấn đề tạo nguồn thuế cho chính quyền địa phương có thể sẽ trở thành một đề tài chính trị. Từ năm 2007 đã bắt đầu nổi lên những tranh luận xoay quanh việc áp dụng một chế độ thuế đất kê khai hàng năm dựa trên giá trị quy thành tiền - một dạng property tax theo kiểu của Mỹ - mà các doanh nghiệp sẽ phải trả. Tiếp theo đó có thể sẽ là những tranh luận về hình thức thuế áp dụng đối với người dân.

Những cách làm mới

Trong trường hợp các khu vực phát triển mới hoặc cải tạo đô thị được triển khai tại những địa điểm đã từng được sử dụng như đất đô thị trước đây (các nhà máy cũ bị bỏ hoang) hoặc đang được người dân sử dụng (làm nhà ở, canh tác, làm cơ sở sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ…), chính quyền các địa phương ở Trung Quốc thường phải đối mặt với nhiều vấn đề liên quan đến trưng thu đất. Cho tới tận những năm gần đây, những vấn đề này vẫn được xử lý căn cứ theo các quy định và được tiến hành hết sức nhanh chóng. Về nguyên tắc, vấn đề xã hội hết sức nhạy cảm này được chính quyền các thành phố chỉ đạo về mặt chính sách, song xét về khía cạnh kinh tế thì do chính NĐTBĐS được giao thực hiện dự án đứng ra lo liệu. Trong những dự án như vậy khó có thể có được những cuộc thương lượng thực sự và các khoản tiền đền bù không hoàn toàn thoả đáng bởi chính quyền thành phố đã xác định trước mức đền bù hoặc dự kiến trước quỹ nhà tái định cư, đồng thời quy định rõ thời hạn di dời cũng như thời hạn phá dỡ (thường là trong vài tháng). Cách làm kiểu áp đặt đó đã dẫn đến nhiều hành động phản đối của người dân. Thực ra phần kinh phí tái định cư đã được đưa vào nội dung hạch toán của những chủ đầu tư đảm nhận đồng thời cả hai khâu quy hoạch và xây dựng các công trình mới. Do các dự án cải tạo đô thị trong khu vực trung tâm thành phố chủ yếu chỉ nhằm hướng tới các đối tượng dân cư khá giả và trung lưu nên vấn đề nhà ở cho các đối tượng nghèo, đối tượng xã hội dễ bị xem nhẹ hoặc những đối tượng này thường được bố trí di dời ra các vùng ven đô. Kiểu nhà cho thuê giá rẻ (tương tự kiểu nhà HLM ở Pháp) không hề tồn tại.

Một khía cạnh khác hiện không được chú trọng trong các chính sách quy hoạch ở Trung Quốc là vấn đề giao thông công cộng bởi chính quyền các địa phương thường đưa ra những lựa chọn dành ưu tiên cho phát triển xe hơi cá nhân. Các NĐTBĐS dù dự kiến đầu tư một dự án quy mô nhỏ hay xây dựng cả một thành phố mới đều sẵn sàng mua những khu đất không hề được tiếp cận với giao thông công cộng mà cũng chẳng cần bận tâm đến việc phải quy hoạch phát triển giao thông công cộng. Chỉ có những tập đoàn quy mô lớn (Shui hoặc Soho) là có tính đến vấn đề này khi dự kiến các hệ thống hạ tầng bởi họ thường đầu tư vào những dự án tầm cỡ với mạng lưới giao thông bao trùm cả một vùng dân cư đô thị.

Trong bối cảnh như vậy, việc lập kế hoạch phát triển các khu đô thị mới vẫn được thực hiện theo mô hình phân khu riêng biệt với những khu dân cư chỉ dành thêm khoảng 5 đến 10% diện tích xây dựng cho văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh thương mại. Cách quy hoạch theo kiểu phân khu phổ biến như vậy được áp dụng trong một hệ thống được chuẩn hoá và định sẵn quy mô một cách cứng nhắc dựa trên việc bố trí mạng lưới đường giao thông (thường không được phân cấp) và xen kẽ bởi những công viên lớn được quy hoạch theo cùng một kiểu gần tương tự như nhau.