Ashui.com

Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản: chủ đầu tư thực sự tại các thành phố lớn

Những tác nhân có vai trò quan trọng then chốt trong quá trình đô thị hoá ở Trung Quốc chính là các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản (NĐTBĐS). Trong số này, đa phần là tư nhân và đều có những mối quan hệ rất đa dạng với các cấp chính quyền. Họ cũng chính là những người thực hiện quy hoạch trên những lô đất rất lớn tương đương cả một ô phố. Các dự án của họ được thực hiện sau khi đã tiến hành bán đấu giá hoặc đấu thầu công đối với đất đai. Họ cũng có thể tận dụng các cơ hội thuận lợi để tiếp cận với chính quyền các cấp và đề xuất những ý tưởng của mình. Hiện nay tại Trung Quốc tồn tại hai thị trường nhà đất khu vực ven đô hoạt động dựa trên những nền tảng khác nhau:

• Thị trường “sơ cấp”, trong đó chính quyền các thành phố và các tỉnh mua lại “quyền sử dụng” đất của nông dân, người dân thành thị hoặc các cơ quan Nhà nước với mức giá được định sẵn và áp dụng trên toàn quốc;
• Thị trường “thứ cấp”, qua đó chính quyền bán lại các quyền sử dụng đất mới cho các NĐTBĐS và những doanh nghiệp Nhà nước hoạt động theo những hình thức kể trên.

Như vậy, thị trường nhà đất Trung Quốc hoàn toàn chịu sự thống trị của các chủ thể thuộc khu vực Nhà nước. Nhờ có hệ thống luật pháp quy định rằng chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất (vì quyền này thuộc sở hữu toàn dân) nên các giao dịch chuyển nhượng trực tiếp giữa các chủ thể tư nhân xét về mặt lý thuyết đều bị cấm. Do các dự án rất đa dạng nên khó tránh khỏi những thắc mắc về việc căn cứ theo những tiêu chí nào mà chính quyền lại giao đất cho nhà đầu tư này chứ không phải nhà đầu tư khác. Nếu quan sát một cách khách quan thì có thể xác định được một số tiêu chí như sau:

• giải pháp đề xuất thiết thực đối với chính quyền, trong đó các mục tiêu chủ yếu liên quan đến các tiêu chuẩn đơn thuần về số lượng: tỷ lệ việc làm, nhà ở, các điều kiện nhà ở cho người dân, v.v…và các mục tiêu về chất lượng ngày một nâng cao;
• khả năng tài chính và kỹ thuật của nhà đầu tư phải thoả mãn được một chương trình nào đó, như vậy cần phải là những NĐTBĐS có uy tín và chứng minh được năng lực của mình qua những chương trình đã thực hiện trước đó;
• tuân thủ những định hướng lớn mà các viện quy hoạch đô thị đã đưa ra;
• những nguyên tắc kiến trúc sẽ được áp dụng.

Trong những quá trình lựa chọn đó, thật đáng ngạc nhiên là vấn đề mức thuế đất chỉ thuộc hàng thứ yếu. Do vậy, NĐTBĐS có thể thu được nguồn lợi nhuận tối đa nhờ giá bất động sản tăng nhanh hơn rất nhiều so với mức tăng thuế đất. Khi chính quyền đã ra quyết định, nhà đầu tư sẽ được giao thực hiện dự án đô thị và tiến hành các nghiên cứu quy hoạch căn cứ theo những lợi ích của từng dự án ở tầm ngắn hạn hay trung hạn. Các giai đoạn khác nhau của dự án sẽ được các đơn vị tư nhân lập kế hoạch thực hiện, nhưng luôn có sự trao đổi thảo luận với các cơ quan quản lý quy hoạch phát triển đô thị. Những cơ quan này kiểm soát việc áp dụng nhiều tiêu chuẩn khác nhau đối với khu vực được quy hoạch. Số lượng tiêu chuẩn nhiều hay ít tuỳ thuộc vào những thách thức đặt ra đối với địa bàn đó. Một NĐTBĐS từng thực hiện dự án cải tạo một khu vực quanh một hồ nước ở Bắc Kinh cho biết họ đã từng phải phác thảo tới 33 bản phối cảnh khác nhau liên tục trong suốt 4 năm liền. Trong khi đó, ở Vũ Hán, công ty Shui On Land cũng phải dành tới một năm để xác định được định hướng quy hoạch đối với một khu đất công nghiệp cũ bị bỏ hoang nhưng rồi cuối cùng đã được cấp phép xây dựng với tổng diện tích sàn lên tới 1,2 triệu m2 !

Những khác biệt về văn hoá và kinh nghiệm của các NĐTBĐS là những lý do chính dẫn đến sự đa dạng về chất lượng của các dự án phát triển đô thị. Ngay từ giai đoạn xây dựng nền móng, các dự án này đã thoát khỏi sự kiểm soát của chính quyền mặc dù trên thực tế chính quyền vẫn có thể tiếp tục can thiệp thông qua các quy định quản lý (chẳng hạn giảm bớt các tiêu chuẩn về mật độ hoặc độ cao trong khi nhà đầu tư đã tiến hành thi công). Trong phạm vi khu vực thực hiện dự án của mình, NĐTBĐS có đủ mọi quyền hành và sẵn sàng áp dụng những định hướng quy hoạch đôi khi có thể đi ngược lại với dự án đô thị tổng thể. Họ cũng không có nghĩa vụ phải phối hợp với những chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu của những khu đất lân cận. Do đó, những tuyến đường nội bộ bên trong các khu dự án có thể không còn tuân theo các bản vẽ quy hoạch ban đầu và hiện tượng chiếm dụng nốt toàn bộ các khoảng trống xung quanh công trình dễ dẫn đến tình trạng xoá bỏ các không gian công cộng. Kết quả là đô thị ở Trung Quốc có thể mang diện mạo chắp vá với những toà nhà không hề tạo được sự hài hoà với nhau và có đặc điểm kiến trúc chỉ chạy theo phong cách nhất thời (có thể thay đổi rất nhanh…).

Chỉ đạo quy hoạch phát triển đô thị trong bối cảnh nhiều đòi hỏi cấp bách

Những đòi hỏi cấp bách này là sự chỉ đạo ngay từ đầu của chính quyền trung ương, cơ quan kiểm soát guồng máy kinh tế và ra quyết định về các dự án xây dựng có quy mô lớn kéo dài nhiều năm liền. Khối lượng xây dựng đồ sộ đó tiếp tục được phân bố tuỳ theo các vấn đề ưu tiên và các mối tương quan lực lượng về mặt chính trị, giữa các tỉnh và các thành phố trực thuộc trung ương. Những định hướng này được chuyển xuống các cấp trực thuộc một cách máy móc và cuối cùng là đến các phòng quy hoạch phát triển đô thị, theo đó mỗi năm lại có một số lượng diện tích đất được thể hiện thành khối lượng xây dựng cần thực hiện cũng như lượng bất động sản được bán phù hợp với nguồn kinh phí cần thiết cho hoạt động của thành phố. Các NĐTBĐS phải nắm được những thông tin này và đôi khi phải biết chủ động đề xuất với chính quyền thành phố.

Không chỉ dừng lại ở cách quản lý kiểu hành chính như vậy, quá trình phát triển đô thị trong bối cảnh có nhiều đòi hỏi cấp bách còn đặt ra nhiều vấn đề đáng quan tâm. Khi các chủ thể tư nhân được giao phó vai trò dẫn dắt sự phát triển đô thị, chính quyền các cấp không còn giữ được cho mình những công cụ đảm bảo cho thị trường nhà đất vận hành dựa trên những nền tảng minh bạch. Toàn bộ hệ thống đô thị ở Trung Quốc hiện nay là một người khổng lồ đứng trên đôi chân bằng đất sét vì nhiều lý do về chính trị, kinh tế cũng như về mặt tổ chức hành chính.

Quả thực dưới áp lực của các cơ quan hành chính trung ương, các cấp chính quyền địa phương phải tìm mọi cách để góp phần đảm bảo tỷ lệ tăng trưởng toàn quốc thông qua việc sử dụng triệt để các thẩm quyền của mình trong lĩnh vực quy hoạch, xây dựng những dự án phát triển đầy tham vọng, xác định các khu vực tăng trưởng và mua lại quyền sử dụng đối với nhiều diện tích đất nông thôn, kể cả đất nông nghiệp. Trong khuôn khổ của một nền kinh tế thị trường còn non trẻ và chưa được chuẩn bị kỹ lưỡng, họ đã cố gắng tạo ra một nền kinh tế đẩy mạnh phần cung, trong nhiều trường hợp rơi vào tình trạng phi thực tế, bởi phần cầu không thực sự đạt được mức như họ mong muốn.

Khi quá vội vã tham gia vào một thị trường nhà đất, trước hết họ chuyển nhượng quyền sử dụng đối với những khu đất có chất lượng tốt nhưng nằm ở những vị trí không thực sự đắc địa, như vậy họ đã thúc đẩy các cơ chế đầu cơ và trở thành nguyên nhân gây ra những rủi ro lớn về mặt tài chính trong tương lai. Họ chịu trách nhiệm mở rộng đô thị trong khi các công trình hạ tầng kỹ thuật cơ bản còn chưa thực hiện (đặc biệt là hạ tầng giao thông công cộng). Cũng chính họ đã góp phần tạo ra những cuộc biểu tình ở khu vực nông thôn. Chính quyền các địa phương đã bỏ hoang hoá nhiều khu đất công nghiệp cũ ngay trong trung tâm thành phố hoặc không hề quy định các tiêu chuẩn đủ để đảm bảo khử ô nhiễm công nghiệp tại các khu vực này. Đây cũng là những nguy cơ tiềm ẩn đối với tương lai. Trong các chính sách nhà đất tại địa phương, họ chỉ dành một vị trí rất khiêm tốn cho vấn đề đảm bảo nhà ở cho các tầng lớp bình dân và trung lưu, còn chú trọng cho những dự án cung cấp nhà ở cho các tầng lớp khá giả mới nổi.

Do nhận thức được rõ rằng các dự án văn phòng và trung tâm thương mại là những con “gà đẻ trứng vàng” cho hệ thống đầu tư tài chính cho đô thị hoá, chính quyền các địa phương đã tăng cường cấp phép cho giới đầu tư kinh doanh bất động sản, song rất ít quy định quản lý thực sự được áp dụng và rất ít định hướng quy hoạch đô thị chặt chẽ chi phối các dự án đó. Các công trình thường có chất lượng rất thấp hoặc có vị trí không thuận lợi. Tất cả các thành phố đều mang đậm dấu ấn của cách quy hoạch theo phân khu như vậy, tính xen kẽ trong cấu trúc đô thị rất yếu.

Trong bối cảnh một hệ thống quản lý dành nhiều ưu đãi cho cơ chế thị trường và nguồn thu từ thuế của các địa phương thường bị thâm hụt, chính các khoản thu từ cấp phép xây dựng là một trong những cơ sở quan trọng đảm bảo nguồn kinh phí cho công tác đầu tư và hoạt động của các đô thị. Để giải quyết những đòi hỏi về kinh phí cho quá trình đô thị hoá những địa bàn mới, chính quyền các địa phương luôn mở rộng cửa cho các dự án đô thị hoá.