Ashui.com

Wednesday
Nov 13th
Text size
  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size
Home Chuyên mục Bất động sản Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn

Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn

Viết email In

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 chính phủ Việt Nam đã ban hành chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Một trong những mục tiêu chính của bản chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 22,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế do một số nguyên nhân như sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan.

Với mục tiêu thảo luận về phát triển nhà ở xã hội tại các thành phố ở Việt Nam, bài viết sẽ giới thiệu và phân tích những thay đổi về quan niệm về nhà ở xã hội tại Việt Nam. Tiếp đó, thông qua việc tổng kết khung pháp luật và các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, bài viết sẽ giới thiệu tiến trình phát triển và phân tích hiện trạng xây dựng nhà ở xã hội tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Dựa trên những kết quả thu được, một số khuyến nghị cho việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới ở Việt Nam sẽ được đề xuất. 

Nhà ở cho người dân – một thách thức của quá trình đô thị hóa

Là một nước đang phát triển với dân số 89 triệu người, Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân như nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, y tế, giáo dục và môi trường. Với dân số đô thị hiện chiếm khoảng gần 30 triệu người và tăng trưởng dân số đô thị dự kiến hàng năm vào khoảng 850-950 nghìn người trong thập niên tới, vấn đề nhà ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày cảng trở nên bức thiết, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Để đáp ứng nhu cầu này, chính phủ đã có nhiều chính sách nhằm tăng cường và cải tạo điều kiện nhà ở cho người dân.

Hiện có ba nguồn cung chính để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị tại Việt Nam. Nguồn cung đầu tiên cũng là nguồn cung phổ biến nhất là nhà ở do người dân tự xây vốn chiếm đến khoảng 60-70% diện tích sàn nhà ở trong thời kỳ sau Đổi mới. Nguồn thứ hai là phân khúc sôi động nhất đến từ các dự án phát triển bất động sản nhà ở thương mại với sự tham gia của chủ đầu tư đến từ nhiều thành phần kinh tế khác nhau, từ doanh nghiệp nhà nước đến các công ty tư nhân cũng như các tập đoàn đầu tư quốc tế. Nguồn cung thứ ba, với sự hỗ trợ rất lớn từ Nhà nước nhằm đáp ứng cho các nhóm có điều kiện kinh tế hạn chế là nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội. Trong thời gian gần đây, vấn đề nhà ở xã hội đang được bàn thảo rất nhiều tại Việt Nam, với kỳ vọng rằng phân khúc nguồn cung này sẽ vừa giải quyết được nhu cầu xã hội về nhà ở của người dân, vừa đóng vai trò như một động lực tái phát triển cho thị trường bất động sản vốn đang ở giai đoạn thoái trào ở nước ta.

Bài viết này giới thiệu và phân tích về vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam, với hướng tiếp cận dựa trên việc phân tích các văn bản pháp lý liên quan đến nhà ở và nhà ở xã hội. Bắt đầu bằng việc giới thiệu tóm tắt khung pháp lý liên quan đến phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, bài viết sẽ đi sâu phân tích những thay đổi căn bản liên quan đến khái niệm “nhà ở xã hội” nhằm cho thấy những bước tiến nhất định về cách thức tiếp cận và quan điểm phát triển nhà ở xã hội ở nước ta, đi kèm theo đó là những thay đổi và bổ sung liên quan đến đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận nguồn nhà ở xã hội. Bài viết cũng chỉ ra một số điểm mất cân bằng trong chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, với xu hướng hỗ trợ ngày càng nhiều hơn cho các chủ đầu tư và xiết chặt hơn các điều kiện tiếp cận nhà ở từ phía các đối tượng có nhu cầu. Tiếp đó, sau khi giới thiệu một số kết quả hạn chế của việc triển khai thực hiện chính sách nhà ở xã hội, bài viết sẽ đưa ra một số nguyên nhân dẫn tới kết quả này. Một số tổng kết và khuyến nghị cho việc phát triển nhà ở xã hội trong tương lai sẽ được đề cập đến ở phần cuối của bài viết. 

Khung chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

Trong lĩnh vực phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, hệ thống văn bản pháp luật ở cấp trung ương bao gồm Luật Nhà ở, các Nghị định do Chính phủ ban hành và các Quyết định do Thủ tướng ký nhằm hướng dẫn và cụ thể hóa việc thi hành Luật nhà ở, và Thông tư do các Bộ ban hành hướng dẫn chi tiết một số điều của các Nghị định. Ngoài ra việc phát triển nhà ở xã hội còn được định hướng bởi Chiến lược phát triển nhà ở do Thủ tướng ban hành và điều chỉnh bởi các Luật liên quan như Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản và các Nghị định và Thông tư tương ứng. Ở cấp địa phương, căn cứ theo các quy định ở văn bản cấp trung ương, từng địa phương có các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành trực thuộc trung ương quy định chi tiết một số yếu tố đặc thù cũng như cách thức tiến hành và quản lý phát triển nhà ở và nhà ở xã hội tại địa phương.

Bảng dưới đây cho thấy danh mục các văn bản pháp luật có liên quan đến phát triển Nhà ở xã hội ở cấp trung ương do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng và Bộ chuyên trách phê duyệt và ban hành. 

Loại văn bản

Tình trạng văn bản

Hết hiệu lực

Còn hiệu lực

Văn bản trước năm 2003

Nghị định 71/2001/NĐ-CP

(căn cứ Luật đất đai 1993 và các luật bổ sung, sửa đổi năm 1998 và 2001)

 

Luật

Luật Đất đai 2003

Luật Nhà ở 2005

Luật Đất đai 2013

Nghị quyết, nghị định

Nghị định số 90/2006/NĐ-CP

Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Nghị định 188/2013/NĐ-CP

Chiến lược phát triển nhà ở

Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg

Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg

Quyết định

Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg

Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg

Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg

 

Thông tư

Thông tư số 10/2009/TT-BXD

Thông tư số 13/2009/TT-BXD

Thông tư số 15/2009/TT-BXD

Thông tư số 936/2009/TT-BXD

Thông tư số 16/2010/TT-BXD

Thông tư 08/2014/TT-BXD

Văn bản tương lai

Luật Nhà ở sửa đổi và các văn bản hướng dẫn đi kèm (dự kiến có hiệu lực từ 2015)

Ghi chú: Tính hiệu lực của các văn bản chỉ được xét đến với những điều khoản liên quan đến nhà ở xã hội. 
Bảng 1: Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến Nhà ở xã hội (Nguồn: Tác giả tổng hợp) 

Như vậy, tại thời điểm hiện tại thì các văn bản hiện hành có liên quan đến chính sách nhà ở xã hội là Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Nghị định 188/2013/NĐ- CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số điều của nghị định 188. Quan sát các văn bản pháp lý đã hết hiệu lực cũng như những văn bản còn hiện hành, có thể nhận thấy một điểm đáng lưu ý là các Nghị định, Quyết định và Thông tư được bổ sung và thay thế một cách thường xuyên. Sự thay đổi này một mặt cho thấy sự thích ứng và phản hồi của các cơ quan ban hành chính sách với thực tiễn thi hành chính sách, mặt khác cũng cho thấy tính không ổn định của hệ thống pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội. Ngoài ra, việc phát triển nhà ở còn được định hướng, nhưng không phải là bị điều chỉnh, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia phê duyệt tại Quyết định số 2127/2011/QĐ-TTg. Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp luật này chắc chắn sẽ thay đổi trong thời gian ngắn sắp tới, do hiện tại Quốc hội đang bàn thảo về Luật nhà ở sửa đổi và dự kiến sớm phê duyệt Luật này. Các văn bản hướng dẫn do đó sẽ tự động hết hiệu lực và sẽ được thay thế bởi các văn bản mới trong những năm tới đây.

Khi nghiên cứu các văn bản pháp lý nêu trên cũng như một số văn bản cấp địa phương khác, có thể nhận thấy quan điểm phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam trong thời gian từ sau Đổi mới đến nay có nhiều biến đổi trước khi có được cách nhìn nhận khá thống nhất như hiện nay. Những thay đổi này gắn liền với sự thay đổi và quan điểm về các đối tượng thụ hưởng cũng như các điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội. 

Những thay đổi về khái niệm nhà ở xã hội tại Việt Nam

Ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức. Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001. Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.

Văn bản đầu tiên có đề cập đến việc ưu đãi về nhà ở Nghị định 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê cho thấy đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi, một khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, tại các khu vực đô thị bao gồm tất cả các loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 5 tầng trở lên tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội và 3 tầng trở lên với các địa phương khác). Nghị định quy định rất rõ ràng các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nướcvà sinh viên. Quan điểm nhà ở được ưu đãi phải là chung cư vẫn sẽ còn ảnh hưởng và thậm chí được đưa vào Luật nhà ở 2005 sau này.

Ngoài ra, khi nhìn vào một văn bản địa phương ban hành cùng năm với Nghị định 71/2001/NĐ-CP nêu trên (nhưng trước vài tháng) là quyết định 123/2001/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ta có thể thấy quy định về Quỹ nhà ở thành phố, là khái niệm khá gần với khái niệm quỹ nhà ở xã hội sau này, trong đó quy định rằng đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố. Phần diện tích còn lại thì chủ đầu tư được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan có nhu cầu về nhà ở theo giá quy định và chỉ 50% được phép bán theo giá thị trường.

Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội là Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, và có vẻ như là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trước đó.

Chỉ sau đó một năm, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở xã hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Như vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất, trong các các văn bản dưới luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp về như trên coi nhà ở xã hội như một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Những thay đổi trong các văn bản dưới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những nhóm đối tượng được và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này như sẽ giới thiệu sau đây, chứ không thay đổi về quan niệm chính thức này.

Cho đến nay quan điểm chính thức này về Nhà ở xã hội chưa được thay đổi, tuy nhiên dự thảo Luật nhà ở sửa đổi đang được bàn thảo thì Nhà ở xã hội sẽ có được được định nghĩa rõ ràng và trực tiếp hơn, không cần phải qua hai nội hàm có liên quan là đối tượng thụ hưởng và điều kiệu tiếp cận nữa là “nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng tài chính để cải thiện nhà ở theo cơ chế thị trường” (Dự thảo Luật Nhà ở, bản tháng 8/2014). 

Đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội tại Việt Nam

Có thể thấy là trước khi có định nghĩa chính thức về Nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2005, việc xác định đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận tới quỹ nhà ở công là rất chung chung, khiến cho việc triển khai hành động trở nên rất khó khăn. Cùng với sự xuất hiện về định nghĩa về Nhà ở xã hội trong Luật nhà ở 2005, các nhóm đối tượng cụ thể đầu tiên đã được xác định bao gồm nhóm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân và công nhân. Đây là nhóm đối tượng tương đối hẹp, vốn là những người nằm trong nhóm được ưu tiên trong việc tiếp cận nhà ở công trong thời gian trước. Ngoài ra thì Luật nhà ở chưa hề đề cập đến điều kiện kinh tế của từng nhóm đối tượng nêu trên mà chỉ tập trung về điều kiện nơi ở hiện tại của người dân như chưa có nhà ở, hoặc diện tích ở bình quân đầu người thấp hơn so với một mức nhất định, hoặc về chất lượng kém của nhà ở.

Với việc để mở một điều khoản trong Luật Nhà ở 2005 cho phép các nhóm đối tượng khác theo quy định cũng sẽ được xem xét đưa vào nhóm ưu tiên tiếp cận quỹ nhà ở xã hội, tiến trình bổ sung các nhóm đối tượng khác ngày càng được hoàn thiện, thể hiện qua hàng loạt các văn bản pháp luật ban hành trong thời gian từ 2006 đến 2013. Ngay trong Nghị định đầu tiên hướng dẫn thực hiện Luật nhà là nghị định 90/2006/NĐ-CP, một nhóm đối tượng khác được bổ sung là những người trả lại nhà công vụ, vẫn thuộc nhóm đối tượng được bao cấp nhà ở trước kia. Văn bản ban hành năm 2006 này cũng đã có những quy định đầu tiên liên quan đến điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình.

Đến năm 2009, khi chính phủ đẩy mạnh công cuộc xây dựng nhà ở xã hội thể hiện qua việc ban hành Nghị quyết 18/2009/NQ-CP và các quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg, hai nhóm đối tượng là học sinh sinh viên và người dân đô thị có thu nhập thấp đã được tính đến. Đây là thời điểm đầu tiên nhóm người nghèo sống trong các thành phố được tính đến như là một đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Tuy nhiên đi kèm với việc mở rộng đối tượng này là các điều kiện xét duyệt chặt chẽ hơn liên quan đến tình trạng cư trú trong đó khẳng định ưu tiên các nhóm đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương và điều kiện kinh tế của các hộ gia đình thu nhập thấp.

Với việc tồn tại quá nhiều văn bản được ban hành năm 2009 nhằm điều chỉnh các nhóm đối tượng được ưu đãi khác nhau, một số khó khăn và hiểu nhầm trong việc thống nhất quản lý và triển khai các kế hoạch nhà ở đã xuất hiện. Ví dụ, nhiều người vẫn coi nhà ở có thu nhập thấp nằm ngoài phạm vi của nhà ở xã hội.
Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ đã ban hành nghị định 71/2001/NĐ-CP và đặc biệt là nghị định 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó gộp tất cả các đối tượng được ưu tiên nhà ở nêu trên cùng với các điều kiện đang được quy định riêng rẽ trong các văn bản trước. Đồng thời, trong văn bản này cũng bổ sung thêm các nhóm đối tượng là những người nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đối tượng chính sách khác như người già, cô đơn, hộ nghèo đô thị. Hai nhóm đối tượng đáng lưu ý được bổ sung là những hộ tái định cư gặp khó khăn về nhà ở và các công nhân làm việc trong các khu khai thác, khu mỏ vốn là các khu vực tập trung nhiều lao động nhưng lại không được coi là các khu công nghiệp, khu kinh tế nên chưa được hưởng chính sách ưu đãi trong các văn bản trước.

Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi đang xem xét việc bổ sung các nhóm đối tượng nghèo ở khu vực nông thôn cũng như những hộ gia đình phải đối phó với những nguy cơ từ thiên tai và biến đổi khí hậu đi kèm với những những điều kiện hỗ trợ tương ứng.

Chi tiết những bổ sung về đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và những thay đổi, chỉnh sửa về điều kiện tiếp cận được thể hiện trong bảng tổng kết dưới đây: 

Văn bản

Đối tượng thụ hưởng

Điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội

Chiến lược nhà ở 2004

+ Đối tượng thuộc diện chính sách

+ Có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở

Luật Nhà ở 2005

Cụ thể hóa một số nhóm đối tượng:

+ Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân

+ Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

+ Các đối tượng khác theo quy định

Cụ thể hóa một số điều kiện về nhà ở:

+ Chư­a có sở hữu nhà ở và chư­a được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

+ Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dư­ới 5m2 sàn/ngư­ời

+ Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Nghị định 90/2006/NĐ-CP

Bổ sung nhóm đối tượng:

+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định

Bổ sung điều kiện về điều kiện kinh tế hộ gia đình:

+ Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ không vư­ợt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60 m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m2 sàn

Nghị quyết 18/2009/NQ-CP và Các quyết định 65, 66, 67/2009/ QĐ-TTg

Bổ sung các nhóm đối tượng :

+ Học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo (Nghị quyết 18 và quyết định 65)

+ Người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Nghị quyết 18 và quyết định 67)

Bổ sung điều kiện về cư trú:

+ Phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn (ít nhất 1 năm) tại địa phương

Đồng thời điều chỉnh về điều kiện kinh tế hộ gia đình:

+ Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập bình quân của địa phương

Nghị định 71/2010/NĐ-CP

 

 

Tổng hợp lại các đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội vốn nằm rải rác từ các văn bản trước đó

Chiến lược nhà ở 2011

Bổ sung nhóm đối tượng:

+ Hộ nghèo khu vực nông thôn

+ Các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc da cam…)

 

Nghị định 188/2013/NĐ-CP

 

Bổ sung các nhóm đối tượng :

+ Người có công với cách mạng

+ Công nhân, người lao động trong các cơ sở khai thác, chế biến

+ Hộ gia đình nghèo tại đô thị

+ Đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

 

 

Dự thảo Luật Nhà  ở (chưa có hiệu lực)

Dự kiến bổ sung nhóm đối tượng sau tại khu vực nông thôn :

+ Hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn

+ Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu

 

Chỉnh sửa, làm rõ hơn một số điều kiện về nhà ở:

+ Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập

+ Có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích nhà ở bình quân thấp hơn mức tối thiểu

Cũng như điều chỉnh về điều kiện kinh tế hộ gia đình:

+ Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên

Và bổ sung điều kiện với các hộ gia đình ở nông thôn :

+ Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát hoặc phải đang ở nhà tạm

Bảng 2: Những thay đổi về đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và điều kiện tiếp cận (Nguồn: Tác giả tổng hợp) 

Khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội: khuyến cung hay khích cầu?

Một thực tế có thể thấy là với khung pháp lý hiện tại, chính quyền các cấp đang có rất nhiều chính sách ưu tiên dành cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội. Ngay trong Luật nhà ở 2005 đã có quy định các nhà đầu tư phát triển nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuê đất và được áp dụng mức thuế suất thấp hơn, thậm chí miễn hoàn toàn so với việc kinh doanh nhà ở thông thường nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Một lý giải nguyên nhân của việc trọng cung này là do các chính sách nhà ở đa phần chạy theo các chỉ tiêu về số lượng liên quan đến số đơn vị nhà ở và diện tích sàn xây dựng, do đó các đơn vị quản lý phải đưa ra những điều kiện ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Do đó trong các chính sách ban hành sau này đều bổ sung thêm các điều kiện cụ thể hơn nhằm ưu đãi cho các chủ đầu tư. Trong nỗ lực đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, nghị quyết 18/2009/NQ-CP của Chính phủ đã đưa ra một số ưu đãi cụ thể về thuế và nguồn vốn cho các chủ đầu tư, đồng thời khẳng định nhà nước sẽ hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án như hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước cũng như cung cấp một số hỗ trợ về mặt kỹ thuật trong công tác thiết kế nhà ở xã hội.

Đến cuối năm 2013, hàng loạt các ưu đãi khác được đề cập đến trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP, trong đó đáng lưu ý là các ưu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa phát triển nhà ở xã hội và kinh doanh thương mại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong các dự án nhà ở xã hội để vay vốn đầu tư. Các ưu đãi cũng nhấn mạnh đến việc nhà nước sẽ hỗ trợ một phần chủ đầu tư nhà ở xã hội trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án. Trong trường hợp nếu xây nhà cho thuê thì chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án và được bán nhà ở xã hội sau một thời gian cho thuê nhất định. Bên cạnh đối tượng chủ đầu tư là các tổ chức, doanh nghiệp thì nghị định này cũng đã đề cập đến những ưu đãi cụ thể dành cho các cá nhân và hộ gia đình trong công tác xây dựng và cung cấp nhà ở xã hội. Như vậy có thể thấy những ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội ngày càng được mở rộng, chưa kể gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ được tung ra từ đầu năm 2013 theo tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ.

Các ưu đãi cụ thể dành cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội được tổng kết trong bảng sau: 

Văn bản

Điều khoản khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội

Luật nhà ở 2005

Các ưu đãi

+ Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội.

+ Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn: Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cũng như nguồn ngân sách nhà nước và các khoản hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện và hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong và ngoài

Nghị quyết 18/2009/NQ-CP và Các quyết định 66, 67/2009/ QĐ-TTg

Cụ thể hóa các ưu đãi như sau:

+ Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

+ Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất

+ Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động.

+ Các doanh nghiệp tự xây dựng và thuê nhà ở cho công nhân ở được tính chi phí nhà ở là chi phí hợp lý

+ Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất, vay từ quỹ phát triển nhà ở địa phương và được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay

+ Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật

+ Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước).

Nghị định 188/2013/NĐ-CP

Bổ sung các ưu đãi như sau:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại), nếu đã nộp tiền sử dụng đất khi thì hoàn trả lại hoặc được khấu trừ sau này

+ Được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn: vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tài chính khác (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ); được vay ưu đãi từ ngân sách và trái phiếu của địa phương, quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác theo quy định.

+ Được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án

+ Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở và áp dụng hình thức tự thực hiện đối với phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếu đủ năng lực

+ Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó.

+ Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát hành trái phiếu.

+ Được hưởng các ưu đãi đầu tư khác theo quy định

+ Được dành 20% tổng diện tích đất ở hoặc diện tích sàn phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội để đầu tư hoặc bán  nhằm mục đích kinh doanh thương mại và được hạch toán chung vào toàn bộ dự án

+ Đối với dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong dự án; sau thời gian cho thuê tối thiểu là 05 năm thì được phép bán nhà

+ Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác liên quan và được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp khi vay vốn

Bảng 3: Các chính sách khuyến khích chủ đầu tư nhà ở xã hội (Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Bên cạnh các chính sách trọng cung như đã nêu trên, có thể nhận thấy rằng với hướng tiếp cận từ phía nhu cầu người dân thì hiện chưa có chính sách nhằm thúc chủ đầu tư đưa ra được lựa chọn đa dạng về diện tích và chất lượng nhà ở cho phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm thu nhập khác nhau. Các hộ gia đình có thu nhập thấp khó có khả năng mua được nhà vì ngay cả với mức giá được coi là thấp, giá nhà ở xã hội thường vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập của họ (một số nghiên cứu ước tính với mức giá khoảng 10-12 triệu/m2 cùng với diện tích khoảng 50m2 thì giá một căn nhà ở xã hội tối thiểu cũng đã lên đến 500-600 triệu đồng, một mức giá quá cao so với những người có thu nhập thấp và bếp bênh). Với điều kiện công việc và nguồn thu nhập thường xuyên của mình, rất nhiều người dân và hộ gia đình trong nhóm được ưu đãi nhà ở không có đủ khả năng chi trả ngay tổng giá trị nhà ở cũng như không đủ điều kiện để tiếp cận các nguồn tín dụng hỗ trợ nhà ở, ngay cả khi lãi suất vay được ưu đãi và thời gian vay đã được kéo dài.

Ngoài ra, có thể thấy ngay những điều kiện lựa chọn hộ gia đình tiếp cận tới quỹ nhà ở xã hội cũng ngày càng được xiết chặt, ví dụ các ngân hàng và chủ đầu tư sẽ chỉ chấp nhận cho những người làm việc ở các cơ quan nhà nước đã đăng ký hộ khẩu ở đô thị mới đủ điều kiện mua nhà ở thu nhập thấp. Người nhập cư không đăng ký và người thu nhập thấp làm việc trong khu vực phi chính thức tại khu vực đô thị không được hưởng lợi nhiều từ các chính sách nhà ở này. Ngoài ra có thể thấy trong các chính sách nhà ở hiện tại chưa chú trọng tạo điều kiện cho sự tham gia trực tiếp của người dân và cộng đồng, đặc biệt là cộng đồng nghèo có thu nhập thấp tham gia giải quyết những vấn đề về nhà ở của họ. 

Từ chính sách đến thực tiễn đầu tư – đâu là rào cản?

Như đã phân tích bên trên, chính phủ đã có rất nhiều ưu đãi khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên đến nay kết quả đạt được vẫn còn nhiều hạn chế. Ngay trong thời kỳ phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, báo cáo của UN Habitat (2014) cho thấy đến tháng 9/2010 cả nước mới có 110 dự án nhà ở cho công nhân được đăng ký cho giai đoạn 2009 – 2015 với chỉ 24 dự án đã được thực hiện, cung cấp chỗ ở cho 125.000 người lao động. Bên cạnh đó, có 194 dự án nhà ở cho sinh viên được đăng ký, với 94 dự án đã khởi công để cung cấp chỗ ở cho 330.000 sinh viên và khoảng 190 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được đăng ký để cung cấp 170.000 căn hộ. 

Tại thành phố Hồ Chí Minh, số liệu từ Sở Xây dựng cho thấy đến cuối năm 2011 có chỉ có 630 ha đất được dành để xây dựng nhà ở xã hội, trong đó phần lớn là đất dành để xây dựng các khu tái định cư với khoảng 460 ha; đất dành cho nhà ở thu nhập thấp chỉ khoảng 50ha, còn lại đất dành để xây dựng khu nhà công nhân và cán bộ công nhân viên chức (Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, 2013).

Trong giai đoạn kinh tế thoái trào dẫn đến cuộc khủng hoảng về thị trường bất động sản số liệu cập nhật của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy đến tháng 8/2014 có 66 dự án phát triển nhà ở xã hội đã và đang được triển khai trên thành phố, với khoảng 5.016.000 m2 sàn. Trong đó có 44 dự án nhà ở thu nhập thấp với khoảng 37.800 căn hộ, 10 dự án nhà ở sinh viên đáp ứng cho khoảng 39.000 sinh viên, 12 dự án nhà ở công nhân, đáp ứng cho khoảng trên 40.000 công nhân. Tuy nhiên số dự án nhà ở xã hội được hoàn thành chưa nhiều, với chỉ 9 nhà ở cho người thu nhập thấp, 4 dự án nhà ở công nhân và 4 dự án nhà ở sinh viên. Chỉ có 2 dự án được hoàn thành trong năm nay, và các dự án còn lại dự kiến được hoàn thành trong hoặc sau năm 2015 (Tú Ân, 2014).

Tại thành phố Hồ Chí Minh, tình hình còn kém khả quan hơn. Tính đến cuối tháng 7/2014, chỉ có 37 dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng với quy mô khoảng 35.600 căn hộ tương đương với 2.784.000 m2 sàn, trong đó có tới 25 dự án với 24.700 căn được đầu tư xây dựng trên đất do nhà nước trực tiếp quản lý và chỉ 4 dự án với khoảng 3.300 căn được đầu tư xây dựng trên diện tích đất do doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng. Tám dự án còn lại mới được chấp thuận được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trong thời gian gần đây với điều khoản cho phép chuyển đổi được ban hành nghị quyết 02/2013/NQ-CP. Số lượng nhà ở xã hội hoàn thành còn rất khiêm tốn, dự kiến trong năm 2014, thành phố chỉ đưa vào sử dụng khoảng 1.750 căn và trong năm 2015, 4 dự án dự kiến sẽ hoàn thành với tổng quy mô g khoảng 3.100 căn hộ (Vũ Anh, 2014).

Một chỉ dấu nữa không khả quan về phát triển nhà ở xã hội là dù từ đầu năm 2013, sau Nghị quyết 02/2013, Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nhưng số liệu từ Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho thấy đến tháng 8/2014 cho thấy tổng số tiền cam kết mới chỉ đạt hơn 7.000 tỷ đồng, trong đó số giải ngân thực tế mới chỉ đạt khoảng 3.000 tỷ đồng, tức khoảng 10% toàn gói. Cụ thể hơn, chỉ có 19 dự án nhà ở trên toàn quốc đã được giải ngân từ gói tín dụng này (Hoàng Lan, 2014). 

Vậy đâu là rào cản cho kết quả còn khiêm tốn này của chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam? Một rào cản đầu tiên được đề cập đến là dù có nhiều ưu đãi trong đầu tư nhà ở xã hội, tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở là tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, khiến cho các chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại này. Cũng xét trên quan điểm đầu tư thì theo quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội chỉ được phép hưởng 10% lợi nhuận biên, là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam. Do đó trong thực tế các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người khá giả, vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư. Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.
Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho nhà ở xã hội cũng là một nguyên nhân quan trọng khác dẫn đến tình trạng hạn chế nêu trên. Đến thời điểm hiện tại, đa phần các dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn công, nhưng nguồn vốn ngân sách trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn. Một điểm đáng lưu ý là Luật Nhà ở 2005 có quy định 30 – 50% phí sử dụng đất tại địa phương từ các dự án phát triển nhà ở thương mại cần được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên việc thực hiện điều khoản này là chưa khả thi do các địa phương thường ưu tiên ngân sách cho các nhu cầu khác được đánh giá là cấp bách hơn. Ngoài ra, trước khi có nghị định 188 năm 2013 thì các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội không thể sử dụng đất để thế chấp cho các khoản vay vốn phục vụ cho dự án, dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn đầu tư.

Một nguyên nhân cơ bản khác là việc thiếu quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Sự thiếu hụt quỹ đất có thể đến từ công tác quy hoạch, khi địa phương chưa chủ động định rõ những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên tại rất nhiều nơi, sự thiếu hụt quỹ đất này lại đến từ công tác quản lý thực hiện quy hoạch. Theo quy định 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở cần phải được dành cho nhà ở xã hội nhưng thực tế rất ít các doanh nghiệp tôn trọng quy định này mà không bị xử lý. Nhiều trường hợp các doanh nghiệp đã lách luật với quy định này bằng cách tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở hoặc công trình thương mại, hoặc đơn giản là bỏ qua chưa phát triển đất này trong các giai đoạn đầu của dự án. 

Kết luận và khuyến nghị

Như vậy có thể thấy nhà ở xã hội là một khái niệm còn tương đối mới ở Việt Nam khi mới chỉ chính thức xuất hiện trong khoảng 10 năm trở lại đây. Là một khái niệm mới thừa kế các quan điểm bao cấp về nhà ở cũng như chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện hiện tại, khái niệm nhà ở xã hội cũng như các nội hàm liên quan đến nhóm đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận đã liên tục được điều chỉnh và bổ sung trong các văn bản pháp luật liên quan. Thông qua việc phân tích các văn bản này, chúng ta có thể nhận thấy một số điểm nghịch lý hoặc mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội ở nước ta như số nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng được bổ sung nhưng song song với điều đó là các điều kiện tiếp cận quỹ nhà này ngày càng cụ thể và khắt khe. Ngày càng khắt khe hơn với các nhóm đối tượng thụ hưởng nhưng lại cung cấp ngày càng nhiều ưu đãi hơn đối với chủ đầu tư nhằm khuyến khích sự tham gia cao nhất của các thành phần kinh tế vào phân khúc thị trường này. Ưu đãi đầu tư nhiều nhưng hiệu quả xây dựng nhà ở xã hội lại không được như mong muốn, thể hiện ở số lượng dự án được đăng ký cũng như một tỷ lệ rất thấp các dự án đã khởi công và số căn nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. 

Thông qua những thay đổi, điều chỉnh và bổ sung trong chính sách nhà ở xã hội, có thể thấy việc xây dựng và vận hành thị trường nhà ở xã hội là một quá trình động và vẫn luôn tiếp diễn, trong đó các nhà quản lý cũng lắng nghe những phản hồi và nhu cầu từ các bên tham gia nhằm có được những bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, do vẫn bị ảnh hưởng bởi tư duy bao cấp về nhà ở cũng như bị hạn chế bởi những định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà ở xã hội như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú…, các thay đổi và điều chỉnh này đôi khi lại không mang tới được những kết quả phát triển và khuyến khích nhà ở xã hội như mong muốn. 

Nhằm phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tương lai, trong thời gian tới về phía cơ quan quản lý thì Chính phủ và các chính quyền địa phương cần đẩy mạnh triển khai công tác quy hoạch nhằm có được về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, phân bổ đúng nguồn ngân sách theo quy định dành cho quỹ nhà ở này. Để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội, các bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần được hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa chứ không chỉ dừng lại ở những cam kết trên văn bản. Đối với người dân thì cần phải bỏ đi những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội. 

Phạm Thái SơnGiảng viên Đại học Việt Đức, Điều phối viên Chương trình đào tạo thạc sĩ Phát triển Đô thị Bền vững 

Phụ lục: Danh mục các văn bản quy phạm pháp luật tham khảo

Văn bản trước năm 2004: 

  • Pháp lệnh nhà ở 1991
  • Nghị định 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (đã hết hiệu lực) 

Văn bản định hướng chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia: 

  • Quyết định 76/2004/QĐ-TTg của Thủ tướng Phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 (đã hết hiệu lực)
  • Quyết định 2127/2011/QĐ-TTg năm 2011 do Thủ tướng phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

Luật nhà ở và các quyết định, nghị định hướng dẫn thi hành:

  • Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 
  • Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, phiên bản tháng 8 năm 2014 (chưa có hiệu lực)
  • Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (đã hết hiệu lực)
  • Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
  • Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP của Chính phủ ngày 20 tháng 04 năm 2009 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (đã hết hiệu lực)
  • Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê. (đã hết hiệu lực)
  • Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê (đã hết hiệu lực)
  • Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (đã hết hiệu lực)
  • Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về Phát triển quản lý nhà ở xã hội
  • Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 88/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 
  • Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp (đã hết hiệu lực)
  • Thông tư số 13/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc cho thuê, quản lý vận hành nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân khu công nghiệp (đã hết hiệu lực)
  • Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư (đã hết hiệu lực)
  • Thông tư số 936/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (đã hết hiệu lực)
  • Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (đã hết hiệu lực)
  • Các văn bản pháp luật khác
  • Luật Đất đai 1993 (đã hết hiệu lực)
  • Luật Đất đai 2003 (đã hết hiệu lực)
  • Luật Đất đai 2013
  • Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu

Văn bản pháp luật ở địa phương: 

  • Quyết định 123/2001/QĐ-UB của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội
  • Quyết định số 114/2006/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về ban hành Kế hoạch triển khai Chương trình hành ñộng thực hiện Chương trình nhà ở (giai ñoạn 2006 – 2010)
  • Quyết định 86/2008/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định về quản lý và sử dụng nhà ở xã hộ itrên địa bàn thành phố 

Tài liệu tham khảo:

  1. UN Habitat (2014), Hồ sơ Nhà ở Việt Nam, 184p
  2. Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (2013), Dự thảo Báo cáo tổng kết thi hành luật nhà ở 2005, 21p
  3. Vũ Anh (2014), TP.HCM đề xuất cho người mua nhà ở xã hội vay lãi suất 3% (http://beta.vnmedia.vn/VN/bat-dong-san/tin-tuc/tp-hcm-de-xuat-cho-nguoi-mua-nha-o-xa-hoi-vay-lai-suat-3-91-2907524.html)
  4. Hoàng Lan (2014), Gói 30.000 tỷ giải ngân được một phần mười (http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/goi-30-000-ty-giai-ngan-duoc-mot-phan-muoi-3078650.html)
  5. Tú Ân (2014), Thúc tiến độ nhà ở xã hội tại Hà Nội (http://batdongsan.baodautu.vn/thuc-tien-do-nha-o-xa-hoi-tai-ha-noi.html)
  6. Các văn bản quy phạm pháp luật trong phần phụ lục 

(Bài đăng Tạp chí Quy hoạch Đô thị số 18+19) 


Tin liên quan:
Tin mới hơn:
Tin cũ hơn:

 

Thêm bình luận


Mã an toàn
Đổi mã khác

Bảng quảng cáo