Ashui.com

3. Xây dựng không gian đô thị tại bốn khu đô thị mới 

Bài viết trình bày kết quả nghiên cứu bốn khu đô thị mới tại Hà Nội thực hiện trong khuôn khổ dự án "Đô thị hóa và phát triển bền vững: Chia sẻ kinh nghiệm từ các khu đô thị mới tại Hà Nội" do Sida tài trợ. Đề tài nghiên cứu sử dụng đa phương pháp bao gồm phân tích các tài liệu quy hoạch, văn bản chính sách, phỏng vấn cấu trúc với dân cư (tổng cộng 48 cuộc phỏng vấn, mỗi khu 12 người), phỏng vấn sâu với người dân (tổng cộng 24 cuộc phỏng vấn, mỗi khu 6 người), và phỏng vấn sâu với các đại diện ban quản lý (mỗi khu một người). Nghiên cứu có kèm theo cả khảo sát kết quả xây dựng trên thực tế và quan sát việc sử dụng không gian công cộng. 

Bốn khu đô thị mới là Linh Đàm, Trung Hòa Nhân Chính (sau đây viết tắt là THNC), Ciputra và Việt Hưng (Hình 1a, b, c, d). Linh Đàm là khu đô thị mới đầu tiên tại Việt Nam được xây dựng năm 1997, tiếp theo là THNC và Ciputra vào năm 2001. Việt Hưng là khu đô thị mới nhất, xây dựng năm 2004. 

Hình 1a, b, c, d: Bốn khu đô thị mới 

Linh Đàm, Việt Hưng, Ciputra là những khu đô thị lớn với diện tích 184 ha, 210ha và 395ha, tương ứng với quy mô dân số 25.000 người, 26.000 và 50.000 người. Đây vốn là những khu đất nông nghiệp nằm cách trung tâm thành phố cũ xấp xỉ 7-10 km. THNC nhỏ hơn với diện tích 32ha được xây dựng với quy mô dân số 15.000 người. THNC gần trung tâm thành phố hơn, khoảng cách xấp xỉ 5km.

Tham gia vào việc phát triển 4 khu đô thị mới này là các doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước.  Tổng công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), chủ đầu tư khu Linh Đàm và Việt Hưng, và Vinaconex, chủ đầu tư THNC, đều là những doanh nghiệp nhà nước đã cổ phần hóa do  nhà nước vẫn nắm giữ đa số thị phần.

Chủ đầu tư xây dựng khu Ciputra là Citra Westlake City Development Co. Ltd., là công ty liên doanh giữa Tập đoàn Ciputra và Tổng công ty đầu tư và phát triển hạ tầng đô thị UDIC của Việt Nam, trong đó tập đoàn Ciputra là cổ đông chính. Ciputra Group là tập đoàn phát triển bất động sản của Indonesia chuyên về phát triển đô thị quy mô lớn và đã có nhiều dự án tương tự ở Indonesia, Campuchia, Ấn Độ và Trung Quốc. 

3.1. Các động lực của nhà nước 

Phát triển đô thị theo hình thức khu đô thị mới là một phần của chính sách quốc gia và địa phương nhằm tăng cường kiểm soát việc phát triển đô thị thông qua quy hoạch các khu đô thị với quy mô lớn, và cũng nhằm thu hút đầu tư của doanh nghiệp vào việc xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng. 

3.1.1. Tăng cường quản lý nhà nước 

Giai đoạn đầu sau Đổi Mới, từ khi xoá bỏ chế độ bao cấp của nhà nước về nhà ở, xây dựng nhà ở theo phương thức cá thể của các hộ gia đình là động lực chủ yếu của đô thị hóa. Từ năm 1993 đến năm 2001, phát triển cá thể quy mô nhỏ chiếm đến 80% nhà ở tại Hà Nội (Thành Ủy Hà Nội, 1998; Quang & Kammeier, 2002).

Việc phát động “Chương trình phát triển nhà ở năm 2000 và 2010” (Thanh Uy Hà Nội, 1998) vào năm 2008 là động thái đầu tiên đánh dấu sự phát triển đô thị quy mô lớn tại Hà Nội. Các lập luận cho việc cần thiết có một chiến lược phát triển nhà ở mới là sự thiếu hụt nhà ở, tình trạng nhà ở chất lượng thấp cũng như lo ngại về sự “lộn xộn”, “vụn vặt” “chắp vá”, “phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị” (Thành ủy Hà Nội, 1998, tr. 3). Chương trình phát triển nhà ở năm 2000 và 2010 đề xuất chính quyền cần tăng cường quản lý quá trình phát triển đô thị thông qua phát triển nhà ở quy mô lớn. Phát triển đô thị phải phải theo “dự án”và quy hoạch được duyệt (Thành uỷ Hà Nội, 1998, tr 4).

Nhiều Nghị định và Quyết định được ban hành trong năm 2001 để hướng dẫn phát triển đô thị theo hướng này. Theo những văn bản nói trên, “Khu đô thị mới” phải được xây dựng dựa trên quy hoạch chi tiết đã được nhà nước phê duyệt, phải cung cấp nhà ở đồng bộ với cơ sở hạ tầng để đảm bảo một cuộc sống ổn định và “những điều kiện thuận tiện cho việc sinh sống và làm việc của người dân” (UBND TP. Hà Nội, 2001). Một nghị định cụ thể của chính phủ về sự phát triển của các khu đô thị mới đã được ban hành năm 2006 (Chính phủ Việt Nam, 2006), trong đó sự phát triển các khu đô thị mới được định nghĩa là:

... là dự án nhằm phát triển khu đô thị đồng bộ với xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các khu dân sinh và các công trình dịch vụ khác; được phát triển nối tiếp với các đô thị hiện có hoặc được xây dựng tách biệt hoàn toàn với các chức năng cụ thể phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 

3.1.2. Phát triển quy hoạch quy mô lớn 

Phát triển đồng bộ là cốt lõi của chính sách phát triển khu đô thị mới. Theo chính sách mới, 60% diện tích khu đô thị mới phải là nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên), 40% là nhà thấp tầng (UBND TP. Hà Nội, 2001). Để nhấn mạnh sự khác biệt so với phát triển xây dựng từng phần do các hộ gia đình tiến hành trong những năm 90, chính sách trên quy định rõ “việc chia nhỏ đất xây dựng của các hộ liền kề là không được phép” (ibid., mục 7). Một văn bản do Bộ Xây dựng ban hành sau đó cũng nhấn mạnh tính chất “có trật tự”, “theo quy hoạch” của chính sách phát triển đô thị mới: “các tòa nhà phải có tính đồng nhất, hài hòa và có trật tự” (Bộ Xây dựng, năm 2008, trang 3). Các khu đô thị mới phải đảm bảo các dịch vụ công thiết yếu như trường học, bệnh viện, trung tâm y tế, chợ, khu thể thao và sân chơi. Các khu đô thị mới phải có diện tích tối thiểu 50 ha và quy mô dân số tối thiểu từ 5.000 người hoặc 1.000 hộ gia đình. Trong trường hợp đặc biệt các khu đô thị mới có thể có diện tích 20 ha, nhưng không thể nhỏ hơn (khi địa điểm xây dựng bị giới hạn bởi các dự án khác và khi việc nâng cấp liên quan đến khu đô thị hiện có). 

3.1.3. Thu hút nguồn vốn tư nhân 

Một phần quan trọng của chiến lược phát triển đô thị mới là thu hút các nguồn vốn tư nhân vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và nhà ở. Chiến lược này nhằm đổi đất lấy hạ tầng. Yêu cầu xây dựng hạ tầng kỹ thuật với tỷ lệ thấp nhất 70% và đạt 100% đối với khu dân cư (Bộ Xây dựng, 2007, tr2). Để khuyến khích các nhà đầu tư đổ vốn vào các khu đô thị mới, nhà nước đã tiến hành nhiều các động thái mà quan trọng nhất là miễn phí và giảm thuế sử dụng đất. Nhà nước cũng hỗ trợ tài chính cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng và giải phóng mặt bằng (Chính phủ Việt Nam, 2006). Nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài bằng việc cho thuê đất ưu đãi, giảm thuế và nâng cao mức độ tự chủ trong việc điều hành dự án (Tran & Yip, 2008). Việc phê duyện các khu đô thị mới có vốn đầu tư nước ngoài như Ciputra tại Hà Nội và Phú Mỹ Hưng tại TP. Hồ Chí Minh, là một phần chiến lược của chính quyền địa phương để có được mô hình thí điểm về thiết kế đô thị và quy hoạch đô thị hiện đại tiêu chuẩn cao tại Việt Nam.

Đổi lại, ngoài việc xây dựng cơ sở hạ tầng, các nhà đầu tư phải bàn giao 20% diện tích đất ở có hạ tầng hoặc 30% quỹ nhà ở mới cho chính quyền thành phố để làm quỹ nhà ở công cộng (UBND TP Hà Nội, 2001). Việc đổi đất lấy hạ tầng đem lại lợi ích cho cả chính quyền địa phương và nhà đầu tư. Đối với chính quyền thành phố, đó là cách để có được cơ sở hạ tầng và tiến hành đô thị hóa trong điều kiện ngân sách hạn chế. Đối với nhà đầu tư, cơ chế này cho phép họ tiếp cận với đất đô thị giá rẻ và đạt được lợi nhuận bất ngờ (Ngân hàng Thế giới, 2011). 

3.2. Các động lực của doanh nghiệp 

Qua phân tích các giải pháp quy hoạch,  các các thuyết minh dự án, các cuộc phỏng vấn với ban quản lý và các quảng cáo, dự án đã nhận dạng được một số động lực chính của các doanh nghiệp gồm có: 1) ý tưởng về một khu vực đô thị có quy hoạch, có trật tự; 2) không quan tâm phát triển dịch vụ công; 3) xây dựng không gian đô thị mang tính thương mại, khuyến khích lối sống vương giả cho một nhóm người dùng cụ thể. Điểm cuối cùng này áp dụng chủ yếu cho Ciputra. 

3.2.1. Không gian có quy hoạch, trật tự và cái chết của vỉa hè 

Lập luận quy hoạch chính của các khu đô thị mới là “đồng bộ”. Các dạng nhà ở tại 4 khu đô thị rất hạn chế:: một hoặc hai loại nhà cao tầng và một hoặc hai loại thấp tầng. Các khu nhà cùng loại được thiết kế giống hệt nhau (Hình 2a, b, c, d). Thiết kế không gian trong công viên và không gian xanh tại khu vực này cũng phản ánh ý tưởng về một không gian đô thị có quy hoạch và trật tự. Ví dụ, những bãi cỏ được thiết kế thành khuôn viên gọn gàng và có một hàng cỏ cao hơn bao quanh để ngăn người dân bước vào. Có thể thấy rõ ràng các bãi cỏ này được thiết kế để ngắm chứ không phải để sử dụng (Hình 3a, b).

Hình 2a, b, c, d. Một số loại công trình. Các khu nhà cùng loại được thiết kế giống hệt nhau. 

Hình 3a&b. Các bãi cỏ được thiết kế để nhìn ngắm chứ không phải để sử dụng 

Chính quyền thành phố có quy định tầng trệt của các tòa nhà cao tầng trong khu đô thị mới phải dành cho công trình công cộng, văn phòng làm việc hoặc khu thương mại (UBND TP Hà Nội, 2001). Tại THNC, tầng trệt của các tòa nhà trên phố chính được sử dụng chủ yếu làm văn phòng, ngân hàng và các nhà hàng, quán bar cao cấp. Mặt nền của những tòa nhà này được xây cao hơn vỉa hè, tạo ra ranh giới rõ rệt giữa tòa nhà với vỉa hè (Hình 4). Chính điều đó đã tạo ra một mặt tiền tầng trệt khép kín, trái ngược với ý tưởng của Gehl (2012) về một mặt tiền tầng trệt mở là nơi gặp gỡ giữa tòa nhà và thành phố, khuyến khích các hoạt động giao lưu tương tác xã hội trên vỉa hè.  Theo kiến trúc sư chủ nhiệm dự án, đây là chủ ý của dự án để có được trật tự trong không gian công cộng, vì nếu đặt các cửa hàng ở tầng trệt sẽ tạo hiệu ứng "tràn ra" vỉa hè dẫn đến mất trật tự đô thị. Khu Ciputra chỉ có một vài cửa hàng thương mại và chúng được đặt ở tầng trệt của các toà cao ốc. Chúng cũng có thiết kế tầng trệt được nâng cao nhằm phân biệt các tòa nhà và đường phố (Hình 5). 

 
Hình 4&5. Ranh giới rõ rệt giữa tòa nhà với đường phố 

Ciputra rất minh bạch về ý tưởng tạo ra một khu đô thị 'trật tự', 'trật tự' không chỉ về quy hoạch mà còn về ứng xử, như quy định trong Sổ tay cư dân: "Mọi người dân sống tại Ciputra phải cư xử văn minh lịch sự "(Sổ tay cư dân Ciputra, trang 21). Sổ tay đưa ra nhiều khuyến cáo cụ thể các quy tắc ứng xử trong khu vực. Các từ như "ngăn nắp" và "văn minh" được sử dụng rộng rãi trong Sổ tay cư dân. Không được treo quần áo hoặc bất cứ đồ dùng nào trên ban công. Chơi bóng, ném đồ vật, treo quần áo, và chạy trong sân chơi đều không được phép (ibid., trang 154). Ý thức về trật tự và kiểm soát càng được củng cố bởi sự hiện diện của đội ngũ  bảo vệ đông đảo có mặt ở mọi nơi.

Quy hoạch các khu đô thị chú trọng đến đường cho ôtô chứ không chú trọng đến vỉa hè. Đường nội khu trong khu đô thị được thiết kế cho ô tô chạy với chiều rộng từ 15-35 mét (Hình 6a & b), nhu cầu của người đi bộ không được chú trọng. Tại một số nơi trong Ciputra, vỉa hè hẹp đến mức hai người không thể đi bộ cạnh nhau. Ôtô đậu trên vỉa hè phía trước các nhà thấp tầng, lấn chiếm không gian của người đi bộ. Gần đây, Ciputra đã triển khai chiến lược mới, vỉa hè đã được mở rộng để tạo ra đường xe đạp và đi bộ chạy qua khu vực. 

Hình 6a + 6b: Đường rộng cho ô tô (Ảnh 6b: ÅsaSvensson) 

3.2.2. Bỏ quên các dịch vụ công cộng

Theo quy định về quy hoạch của chính phủ, các khu đô thị mới phải cung cấp cơ sở hạ tầng xã hội cơ bản dưới dạng các công trình công cộng như trường học, mẫu giáo, sân chơi, khu giải trí, giao thông công cộng, trung tâm y tế, bệnh viện, cửa hàng tạp hóa và chợ (UBND TP Hà Nội, 2001). Tuy nhiên, bốn khu đô thị được nghiên cứu đều không đáp ứng đủ các tiêu chí trên. Việt Hưng và Ciputra không có trường công lập, chỉ có trường tư thục và trường mầm non. THNC không có công viên, sân chơi hay sân thể thao. Cả bốn khu đô thị đều không có bệnh viện, trung tâm y tế hay chợ truyền thống.

Cư dân trong khu phàn nàn về việc thiếu sân chơi, sân thể thao, bàn ghế trong không gian công cộng, và việc thiếu các trường công lập, trường mầm non và dịch vụ. Họ kể cho chúng tôi nghe câu chuyện về những công trình vốn dành làm trường công lại được bán cho công ty tư nhân, hay không gian công cộng vốn dành để làm công viên lại được dùng làm bãi đỗ ô tô.

Đổi đất lấy hạ tầng trong quy hoạch phát triển các khu đô thị mới là một chiến lược nhằm thu hút nguồn vốn doanh nghiệp vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Chiến lược này này rõ ràng đã thất bại khi các nhà đầu tư không mang lại cơ sở hạ tầng như đã cam kết trong quy hoạch được duyệt. 

3.2.3. Không gian thương mại hóa và lối sống ”đẳng cấp”

Ý tưởng về phong cách sống và không gian đô thị tại các khu đô thị mới được thể hiện trong các thông tin quảng cáo của chủ đầu tư. THNC được mô tả là "khu đô thị điển hình của Hà Nội mang dáng dấp của các khu đô thị tại các nước phát triển" (Vinaconex, 2014). Kiến trúc sư chủ nhiệm dự án Vinaconex từng trả lời phỏng vấn rằng THNC nhắm đến đối tượng các chuyên gia trẻ có thu nhập cao. Tại Ciputra, phong cách sống được quảng bá bằng các cụm từ “quốc tế”, “uy tín”, “sang trọng” và “đẳng cấp”. 

Cuộc sống đẳng cấp bắt đầu từ đây: (…) Khu biệt thự cao cấp Central Park đem đến một cuộc sống chất lượng, thanh bình trong từng kiến trúc cảnh quan (Ciputra Hà Nội, 2014). 

Cuộc sống “sang trọng”, “đẳng cấp” này có được thông qua việc cung cấp các "tiện nghi hiện đại, cảnh quan xanh, dịch vụ chuyên nghiệp”, “không gian sống rộng rãi”, và một "môi trường sống có trật tự” (Ciputra, Sổ tay cư dân). Cơ sở vật chất bao gồm sân chơi, hồ bơi, phòng tập thể dục, trung tâm thẩm mỹ, nhà hàng, bãi đỗ xe, trường mẫu giáo và trường học. Không gian đô thị tại Ciputra được quảng bá như một món hàng hóa phục vụ những mong ước đặc biệt của một nhóm khách hàng đặc cách.

The Link tôn vinh cuộc sống tươi đẹp, thể hiện sự kết hợp hoàn hảo giữa phong cách kiến trúc hiện đại, cảnh quan xanh, trình độ quản lý chuyên nghiệp, dịch vụ và tiện ích cao cấp mang lại cho cư dân một không gian sống lý tưởng. (Ciputra Hà Nội, 2014)

Mục tiêu rõ ràng của Ciputra là những khách hàng giàu có, như một đại diện ban quản lý Ciputra đã nói: "Nhóm đối tượng chúng tôi nhắm đến là những người có nhu cầu cụ thể như thế này, tức là, những người có tiền (...) những người muốn sống trong một khu đô thị mới chưa từng có trước đây, một nơi văn minh, hiện đại với tất cả tiện nghi cần thiết". Theo ước tính không chính thức, một nửa cư dân Ciputra là người nước ngoài sống tại Hà Nội. Trong số những người được phỏng vấn trong dự án này, cư dân Ciputra có thu nhập cao nhất, gấp nhiều lần so với cư dân các khu đô thị khác. Nhiều cư dân Ciputra có thu nhập hàng tháng bằng thu nhập bình quân hàng năm  tính theo đầu người của Hà Nội là 41,7 triệu đồng (khoảng 2.000 USD) (Ngân hàng Thế giới, 2011).

Thẩm mỹ là một yếu tố quan trọng của lối sống đẳng cấp này. Hình thức công trình đồng nhất, cảnh quan đô thị có trật tự và được chăm sóc tỉ mỉ đã được tạo dựng và duy trì để tạo nên sự khác biệt về đăng cấp: “Được thiết kế tỉ mỉ và kỹ càng bởi các nhà thiết kế dự án của chúng tôi, mọi nhu cầu của người dân đều được đặt lên hàng đầu (...). Những cảnh quan xinh tươi hiện hữu cùng những khu vườn xanh bao quanh tòa nhà sẽ đánh thức mọi giác quan của bạn" (Ciputra Hà Nội, 2014).

Một đặc điểm chính của cuộc sống đẳng cấp này là sự tách biệt với cuộc sống trần tục của những người thuộc đẳng cấp thấp hơn “Thả bộ dọc theo khu nhà ở, bạn sẽ cảm nhận được sự tĩnh tại dưới tán cây xanh mát, ngay trong lòng một Hà Nội ồn ào và náo nhiệt...” (Ciputra Hà Nội, 2014). 

Việc cung cấp dịch vụ bảo vệ chuyên nghiệp 24/7 cũng được giới thiệu như là một phần của lối sống này. Ban Quản lý Ciputra có đội bảo vệ riêng luôn có mặt tại cổng ra vào, ngã tư và tuần tra dọc các đường phố. Cửa ra vào khu Ciputra luôn được canh gác (Hình 7) nhằm ngăn chặn những người không xứng đáng xâm nhập vào khu vực.

Hình 7. Cổng vào Ciputra. 

3.3. Động lực quần chúng 

Từ các cuộc phỏng vấn với người dân và từ quan sát việc sử dụng không gian đô thị tại các đô thị mới, chúng tôi nhận thấy rằng các động lực kiến tạo không gian đô thị của quần chúng gồm có các hoạt động sử dụng không gian tự quản tự pháp và đời sống cộng động. 2 khu Linh Đàm, THNC và Việt Hưng có đời sống cộng đồng tương đối giống nhau trong khu Ciputra có nhiều điểm khác biệt do phong cách sống thương mại hóa và đời sống cộng đồng lỏng lẻo.

3.3.1. Hoạt động tự quản 

Các cuộc phỏng vấn cho thấy người dân ở Linh Đàm, THNC và Việt Hưng đã rất tích cực trong việc tổ chức môi trường sống, mặc dù các khu đô thị trên còn nhiều thiếu sót trong quy hoạch và xây dựng.

Tại Linh Đàm có rất nhiều hoạt động kiến tạo không gian của người dân: phụ nữ tập thể dục nhóm, thanh niên chơi bóng đá, các bác lớn tuổi chơi cầu lông trên sân tự tạo, một số người tập thể dục ở các không gian công cộng (Hình 8 a, b, c, d). Một bác lớn tuổi tự hào nói: "Vâng, tôi chơi cầu lông trên cái sân do chính chúng tôi vẽ ra". Tại Việt Hưng, để giải quyết tình trạng không có ghế băng trong sân chơi và trong công viên; cư dân tự bỏ tiền để dựng ghế đá cho người già ngồi thư giãn. Ở THNC không có sân chơi hay công viên, quảng trường lớn phía trước hai tòa tháp 34 tầng được các cư dân tận dụngrộng rãi với các hoạt động: tập dưỡng sinh vào buổi sáng sớm, thể dục nhịp điệu và khiêu vũ vào buổi tối, thanh niên trượt ván trong ngày. Các khu đều không được quy hoạch chợ truyền thống nhưng các chợ tự phát đã nảy sinh và họp hàng ngày trên các đường phố, trừ Ciputra.

Hình 8 a, b, c, d: Các hoạt động tự quản ở Linh Đàm  (Ảnh a, b, d: ÅsaSvensson)

Ở cả hai khu Linh Đàm và Việt Hưng nơi các tầng trệt của các tòa nhà cao tầng dành cho các  cửa hàng tạp hóa, quán cà phê, nhà hàng, phần vỉa hè phía trước cửa hàng được tận dụng tối đa, tạo nên một không gian đô thị sống động (hình 9). Tại THNC, những nỗ lực của chủ đầu tư nhằm ngăn chặn những tác động "tràn ra" vỉa hè bằng cách cho các ngân hàng, văn phòng và nhà hàng cao cấp thuê mặt bằng tầng trệt chỉ thành công tại các đường phố chính. Ở các đường ngách, cửa hàng 'bình dân', nhà hàng và quán ăn đường phố mọc lên như nấm tạo nên cuộc sống vỉa hè rất hấp dẫn.

Như đã đề cập trên đây, các công trình trong các khu vực này được thiết kế đồng bộ, nhằm tạo nên một cảnh quan đường phố ngăn nắp, trật tự. Duy chỉ ở Linh Đàm, một phần đất biệt thự được bán cho các hộ gia đình tự xây dựng nhà ở cho mình. Những ngôi nhà này có hình dạng bên ngoài rất phong phú đa dạng tạo nên kiến trúc mặt phố rất sinh động (hình 10). 

Hình 9a + 9b. Các hoạt động tự quản trên vỉa hè tạo dựng không gian đô thị sống động. (Ảnh 9b: ÅsaSvensson)

Hình 10. Kiến trúc nhà ở mặt phố sinh động tại Linh Đàm. (Ảnh: ÅsaSvensson) 

Cư dân cũng tự tổ chức không gian thông qua việc thương thuyết với ban quản lý về những giải pháp phát triển trong khu. Gần đây, đáp lại những than phiền của người dân về việc thiếu sân chơi và khu giải trí, chủ đầu tư khu Linh Đàm đã đề xuất xây dựng một phòng tập thể dục và một sân tennis trong nhà. Đề xuất này đã bị cư dân phản đối mạnh mẽ và họ đề nghị Ban quản lý đầu tư mua thiết bị tập thể thao cùng một số thiết bị sân chơi đơn giản đặt tại công viên để tạo ra một khu giải trí ngoài trời. 

Ngay cả tại Ciputra với các quy định nghiêm ngặt về hành vi, ta vẫn có thể thấy các sáng kiến sử dụng không gian của cư dân: hai bố con chơi cầu lông trên khu đất công cộng, trẻ em và thanh thiếu niên chơi bóng trên các đường phố nhỏ (hình 11 a & b); các cư dân tập thể dục trên vỉa hè vào buổi sáng. Một cư dân nói với chúng tôi về các sáng kiến khác:

Tôi có thể chơi bóng rổ mà không phải trả tiền, chỉ cần đặt rổ bóng ở trước nhà là xong. Tôi cũng thấy nhiều người mang gậy chơi golf đến công viên để tập luyên. (...) Ở đó có cỏ tự nhiên, rất đẹp, rất tốt để luyện tập (một phụ nữ 34 tuổi sống ở Ciputra)

Hình 11a + 11b. Sáng kiến sử dụng không gian ở Ciputra. (Ảnh: ÅsaSvensson) 

Trên đây là các ví dụ về các hoạt động sử dụng và kiến tạo không gian của quần chúng tại các khu đô thị mới. Chính các hoạt động này đã góp phần thổi sức sống cho các không gian đô thị trật tự mà thiếu sức sống do chính quyền và các doanh nghiệp tạo ra. 

3.3.2. Cuộc sống cộng đồng 

Các cuộc phỏng vấn cũng cho thấy dân cư trong các khu đô thị mới rất năng động trong việc tổ chức đời sống xã hội và tạo nên một đời sống cộng đồng sinh động. Cũng như tất cả các khu dân cư khác tại Hà Nội, người dân ở các khu đô thị mới (trừ Ciputra) lập nên các “tổ dân phố” để tổ chức các hoạt động cộng đồng, phổ biến thông tin và thảo luận với nhà đầu tư về các vấn đề liên quan đến các hoạt động xây dựng phát triển trong khu.

Các hoạt động cộng đồng do tổ dân phố tổ chức rất đa dạng: từ lễ hội truyền thống như Tết Nguyên đán, trung thu, 1/6 tới các hoạt động văn hóa và giải trí như múa, dàn hợp xướng, thơ ca, cờ vua và bóng bàn. Ngoài ra còn có ‘hội người cao tuổi’, ‘hội phụ nữ’, ‘hội cựu chiến binh’ và rất nhiều hội, các câu lạc bộ sở thích như câu lạc bộ khiêu vũ, yoga, hội thơ. Tại Linh Đàm, một  "đám cưới vàng" quy mô lớn đã được tổ chức trong năm 2013 để kỷ niệm 50 năm ngày cưới của 23 cặp vợ chồng.

Quan hệ láng giềng ở các khu đô thị mới khá tốt. Các cụ sống trong một toà nhà thường xuyên ghé thăm nhau, giúp đỡ nhau mua bán, gọi nhau cùng uống trà và chơi cờ; họ có thể xin nhau gia vị, mượn dụng cụ, vay tiền và mang quà tặng nhau sau các chuyến du lịch. Họ có thể gửi chìa khóa hoặc gửi con cho hàng xóm. Thậm chí có nhiều gia đình lên kế hoạch nghỉ lễ cùng nhau.

Cần lưu ý rằng cư dân tại các khu đô thị mới tương đối đồng nhất. Những cư dân được phỏng vấn coi những người sống cùng khu với họ thuộc cùng tầng lớp và đánh giá cao vấn đề này. Các ý kiến như "mọi người ở đây có học vấn cao hơn nơi tôi từng sống", "người dân ở đây cư xử tốt, không có vấn đề gì" đã được ghi nhận trong một số cuộc phỏng vấn.

So với các khu khác, quan hệ láng giềng của cư dân Ciputra ít mặn mà hơn. Có người nói là họ không hề quan hệ với hàng xóm và cho rằng điều đó không cần thiết. Có người có luyến tiếcCo nguoi co luyen tiec mối quan hệ gắn bó với láng giềng thân thiết ở các khu ở trước đây, nhưng cho rằng đây là một phát triển tất nhiên trong cuộc sống độc lập, cá nhân của mình. Thực tế gần một nửa cư dân Ciputra là người nước ngoài và chỉ sống ở đây một thời gian ngắn chỉ có thể giải thích được một phần nào sự thiếu gắn kết với láng giềng của cư dân nơi đây. 

Hệ thống tổ dân phố không tồn tại ở Ciputra. Đời sống cộng đồng, cũng giống tất cả các dịch vụ khác ở Ciputra, thuộc về trách nhiệm của ban quản lý. Ban quản lý là người tổ chức các lễ hội tại Ciputra, bao gồm cả lễ hội truyền thống lẫn các lễ hội có nguồn gốc phương tây như Giáng sinh và Halloween. Cư dân Ciputra được coi là những khách hàng và sự tham gia của họ vào các hoạt động tổ chức tại đây về bản chất là một hoạt động tiêu dùng chứ không phải là hoạt động cộng đồng. Một số cư dân nói là họ không tham dự các hoạt động này, một phần vì họ không thấy cần thiết phải sinh hoạt cộng đồng, và một phần vì họ có những kế hoạch khác thú vị hơn.

Tổ chức cộng đồng ở Ciputra rất yếu; ý tôi là mọi người không có thời gian để tham dự và tổ chức các lễ hội, nhưng ban quản lý Ciputra thực sự ý thức được điều này nên họ tổ chức cho tất cả các sự kiện. (...) Cư dân được khuyến khích tham gia nhưng hầu hết đều quá bận rộn. Người ta đi biển Nha Trang hoặc Vũng Tàu ... (một người đàn ông 37 tuổi sống ở Ciputra từ năm 2008).

Nhiều cư dân cho rằng việc thiếu sinh hoạt cộng đồng và gắn kết láng giềng ở Ciputra có nghĩa là người già sẽ cảm thấy bị cô lập.