Căn hộ siêu nhỏ - giải pháp hiện tại và cho cả tương lai?

Đầu tư căn hộ siêu nhỏ được nhận định là một xu hướng mới giúp giải quyết nhu cầu về nhà ở đang bức xúc tại khu vực đô thị. Tuy vậy vẫn có nhiều ý kiến lưu ý về mức độ phù hợp của loại hình căn hộ siêu nhỏ này tại Việt Nam.

Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 chính thức hợp thức hóa hoạt động xây dựng mua bán và đưa chung cư mini vào diện quản lý. Sau khi được pháp luật công nhận, làn sóng mua bán chung cư mini đã diễn ra rất sôi động.

Giải pháp cho hiện tại

Khoản 3 điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở”.

Khoản 5 điều 43 của Nghị định 71 quy định: “Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định tại khoản 3 điều này mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Theo đó, trong một căn nhà có thể có nhiều căn hộ nhỏ khép kín và đây đích xác là một chung cư thu nhỏ hay chung cư mini.

Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê các căn hộ siêu nhỏ sẽ không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng phải công chứng hợp đồng.

Các hộ gia đình cá nhân chỉ được bán, cho thuê căn hộ khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Sau khi bán, chủ hộ phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.

Như vậy, việc hợp thức hóa loại hình nhà ở mini – “siêu nhỏ” sẽ thúc đẩy nguồn cung loại hình nhà ở này trong tương lai, giải quyết kịp thời yêu cầu bức thiết của những người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị lớn.

Và cho cả tương lai ?

Tuy nhiên, việc phát triển loại hình này cần lưu ý nhiều vấn đề. KTS Nguyễn Thu Phong (ảnh bên), Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Tp.HCM cho rằng căn hộ mini hiện được xem là xu hướng toàn cầu.

Nhằm đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho người độc thân, nhiều nước trên thế giới đã xây dựng những căn hộ siêu nhỏ hay còn gọi là “studio” với diện tích khoảng 20-30 m2.

Tuy vậy, ngoài việc lưu ý về mức độ phù hợp của loại hình căn hộ siêu nhỏ này tại Việt Nam, ông Phong còn nghi ngại về trình độ dân trí khi tiếp cận một môi trường sống mới. Loại nhà cho 1 người sẽ nhanh chóng thành “ổ chuột” khi phải chứa tới 4 người, bị cơi nới với nếp sống như những năm 80 của thế kỷ trước.

Ông Lưu Đức Hải, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) từng bày tỏ lo ngại về chất lượng của những căn hộ bị thu hẹp diện tích quá mức. Theo ông Hải, không phải vô cớ mà điều 40 của Luật Nhà ở về phát triển nhà ở thương mại có quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại (dạng chung cư) phải có diện tích sàn xây dựng mỗi căn không thấp hơn 45m2 dành cho 4 người, bình quân mỗi người hơn 11m2, vì đó là giới hạn diện tích tối thiểu có thể đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của mỗi người.

Bằng kinh nghiệm của một chuyên gia về quy hoạch, ông Hải cho rằng, kiểu căn hộ siêu nhỏ về lâu dài không phù hợp với sự phát triển của một thế giới hiện đại và sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong tương lai. Ngay cả những chung cư xây từ những năm 80 của thế kỷ trước với diện tích từ 30-45 m2 hiện nay đã lạc hậu, xuống cấp trầm trọng gây nhếch nhác bộ mặt đô thị.

Ông Lưu Đức Hải (ảnh bên) nhấn mạnh, luật cho phép xây dựng loại hình chung cư được nhiều người gọi là chung cư mini hay nhà siêu nhỏ như trên là đã xét đến góc độ cuộc sống khi nhu cầu nhà ở của người dân quá lớn mà nguồn cung không đáp ứng kịp.

"Nhưng cho phép xây những loại nhà siêu nhỏ như trên là điều không mong muốn của người làm quy hoạch. Cần phải cân nhắc thực tiễn rằng, những căn hộ siêu nhỏ phù hợp với ngày hôm nay nhưng 20-30 năm sau không ai dám chắc Nhà nước không phải bỏ ngân sách ra cải tạo lại, như vậy chúng ta suốt ngày phải đi giải quyết hậu quả của lịch sử”, ông Hải nói.

Nhiều chuyên gia cho rằng, để loại hình chung cư mini trên không phá vỡ quy hoạch đô thị, điều cần thiết phải quy hoạch xây dựng theo từng khu vực cụ thể và cần được kiểm soát chặt chẽ về số lượng và nhu cầu thực tế.

Ở một khía cạnh khác, KTS Nguyễn Thu Phong cho rằng cần thay đổi quan niệm đối với loại nhà siêu nhỏ nêu trên. Nên coi đây là một mô hình ở để các nhà đầu tư khai thác cho thuê chứ không phải loại hình sở hữu nhà ở tương lai mà xã hội hướng đến, còn nếu để bán thì cần đặt nặng vai trò của nhà quản lý.

Cả ông Hải và ông Phong đều khẳng định điểm căn cơ để giải quyết bài toán nhà ở cho người nghèo mà vẫn đảm bảo bộ mặt đẹp cho đô thị là cần nhanh chóng có cơ chế hạ nhiệt giá đất và hỗ trợ về tài chính, phương thức mua nhà cho người dân, trong đó ngân hàng phải đóng vai trò quan trọng, từ đó những người dân dù có thu nhập thấp vẫn có quyền "mơ" tới một nơi ở tốt bằng cách thuê hoặc mua trả góp lâu dài.

Hạnh Liên