Ashui.com

Sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm hồi tháng 12/2021, đến nay đã có hai doanh nghiệp bỏ cọc, hai doanh nghiệp còn lại vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất. Tại cuộc tọa đàm “Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế” do Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM tổ chức ngày 23/2 vừa qua, phần lớn ý kiến tập trung vào việc cơ quan chức năng cần đánh giá năng lực, tiềm lực tài chính của nhà đầu tư để xét duyệt trước khi đấu giá, tránh tình trạng các doanh nghiệp trúng đấu giá rồi sau đó bỏ cọc, trên lý thuyết thì Nhà nước không mất gì nhưng hệ lụy gây ra cho thị trường là rất lớn.

Đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp, Nhà nước và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cần được hoàn thiện nhằm đảm bảo các nguyên tắc theo quy định pháp luật. Ảnh minh họa về các lô đất tại Thủ Thiêm được đưa ra đấu giá vào cuối năm 2021. (Ảnh: H.P)

Đấu giá quyền sử dụng đất công (“QSDĐ”) là một trong những hình thức được sử dụng trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất^[1]. Đấu giá QSDĐ đóng vai trò quan trọng khi giúp công khai, minh bạch về tài sản đấu giá, tìm được nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án, đảm bảo giá của tài sản theo giá của thị trường, từ đó tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, phương thức đấu giá tài sản đang được thực hiện phổ biến ở các địa phương, điển hình như tại TPHCM, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản trong giai đoạn từ năm 2011 đến tháng 3/2017 đã tổ chức 215 cuộc đấu giá, với tổng giá khởi điểm là 3.211,8 tỉ đồng; tổng giá trị giá trúng đấu giá là 4.467,9 tỉ đồng, tăng thêm 1.256 tỉ đồng, gấp 1,39 lần so với giá khởi điểm đấu giá^[2].

Tính từ ngày 1/7/2014 đến tháng 5/2021, Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố đã tổ chức đấu giá QSDĐ thành công với tổng diện tích đấu giá là 442,97 ha, tổng số tiền thu được từ công tác đấu giá QSDĐ là 16.286,5 tỉ đồng^[3].

Có thể thấy rằng việc đảm bảo thực hiện đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng đóng vai trò rất quan trọng đối với Nhà nước và xã hội, vì vậy việc xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh đối với việc đấu giá QSDĐ là cần thiết.

Thực trạng đấu giá QSDĐ hiện nay

Hiện nay, pháp luật đã có khung pháp lý về đấu giá QSDĐ, được quy định chủ yếu tại Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. Dựa trên các văn bản pháp luật nêu trên, các bước chính của quy trình đấu giá QSDĐ được thể hiện qua lưu đồ sau:

[click vào ảnh sơ đồ để phóng to]

Nhìn chung, quy trình đấu giá QSDĐ đã được quy định một cách khái quát, giúp cơ quan có thẩm quyền và các tổ chức, cá nhân liên quan có đủ căn cứ để thực hiện. Tuy nhiên, hiện nay còn tồn tại một số bất cập đối với các quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ, có thể kể đến như sau:

Thứ nhất, pháp luật chưa có quy định về dừng cuộc đấu giá khi có dấu hiệu bất thường, đẩy giá hay thổi giá lên quá cao so với giá khởi điểm và giá thị trường. Đất đai là tài sản có giá trị lớn và có tác động lớn đến kinh tế – xã hội. Vì vậy, việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao so với giá trị thị trường rồi sau đó bỏ cọc, hủy giao kết hợp đồng như vụ việc đấu giá ở Thủ Thiêm vừa qua có thể tạo nhiều tác động tiêu cực đến các khu vực đất lân cận và mặt bằng giá thị trường bất động sản nói chung.

Mặc dù Luật Đấu giá tài sản 2016 có quy định về dừng cuộc đấu giá nhưng đa số tập trung vào hành vi “dìm giá” hoặc “làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá”, còn với hành vi “đẩy giá” chỉ được đề cập chung chung trong “hành vi khác làm ảnh hưởng đến tính khách quan, trung thực của cuộc đấu giá” tại Điều 62.1 của Luật Đấu giá tài sản 2016^[4].

Thứ hai, năng lực thực hiện kết quả đấu giá của người tham gia đấu giá chưa được quy định cụ thể. Luật Đấu giá tài sản 2016 chỉ quy định chung rằng người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức phải có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan^[5]. Pháp luật hiện hành cũng đã đặt ra các yêu cầu và điều kiện nhất định mà tổ chức, cá nhân phải đáp ứng khi tham gia đấu giá QSDĐ^[6]. Các điều kiện này là cần thiết để người tham gia đấu giá tài sản khi trúng đấu giá sẽ có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án theo kế hoạch được phê duyệt. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch, khách quan, và xác thực năng lực tài chính của các bên tham gia đấu giá, pháp luật phải có cơ chế xác minh, theo đó các tài liệu, hồ sơ hợp lệ về năng lực tài chính của bên tham gia đấu giá cần được quy định rõ ràng và được cung cấp theo yêu cầu của bên tổ chức đấu giá.

Ngoài ra, người tham gia đấu giá cần phải có uy tín, kinh nghiệm, năng lực thực hiện dự án thông qua các dự án đã được thực hiện trên thực tế. Điều này có thể hạn chế được trường hợp người trúng đấu giá chuyển nhượng QSDĐ, dự án để hưởng lợi ích chênh lệch mà không nhằm mục đích phát triển, thực hiện dự án theo kế hoạch và nhu cầu đấu giá QSDĐ.

Chẳng hạn như một vụ việc đấu giá QSDĐ tại một khu đất ở Đà Nẵng, người trúng đấu giá đơn giá là 2.570.000 đồng/m2 tương đương 88 tỉ đồng (lô A2: khoảng 25 tỉ đồng, lô A3 khoảng 63 tỉ đồng), nhưng ngay 32 ngày sau, người được giao đất đã chuyển nhượng lại lô A2 với giá hơn 133 tỉ đồng, chênh lệch hơn 107 tỉ đồng^[7]. Nguyên nhân của vụ việc một phần do quyết định đơn giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa sát với thị trường, tuy nhiên, một số đối tượng lợi dụng điểm này để hưởng lợi chênh lệch. Bộ Xây dựng nhận định hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá, thu lợi bất chính đang diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, một số vụ việc có tổ chức^[8].

Như vậy, việc đặt ra các điều kiện về năng lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án có sử dụng đất đối với bên tham gia đấu giá có thể đảm bảo người trúng đấu giá thực hiện được dự án sau khi trúng đấu giá. Thực tế, một số địa phương cũng đã áp dụng quy định này dù chưa được triệt để. Đơn cử như Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang đã quy định thêm về đối tượng tham gia đấu giá phải có “đủ điều kiện về năng lực, kinh nghiệm theo phương án đấu giá được phê duyệt”^[9], hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa quy định thêm điều kiện về kỹ thuật, kinh nghiệm đối với người tham gia đấu giá: “Tuỳ theo tính chất, quy mô của từng dự án để quy định trong phương án đấu giá các điều kiện cụ thể mà người tham gia đấu giá phải đáp ứng về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm trong quản lý, thi công hạ tầng kỹ thuật, công trình”^[10]. Các điều kiện này góp phần giúp việc chọn lọc đối tượng tham gia đấu giá được chất lượng hơn, mục đích đấu giá QSDĐ có thể dễ đạt được hơn.

Thứ ba, quy định xử lý với người trúng đấu giá yêu cầu hủy kết quả đấu giá QSDĐ chưa đầy đủ và nghiêm khắc. Theo quy định của pháp luật hiện nay, trường hợp người trúng đấu giá không hoàn thành hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, và người trúng đấu giá mất khoản tiền đặt trước theo Luật Đấu giá tài sản 2016, theo đó khoản tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

Các quy định nêu trên còn “quá nhẹ” so với những hậu quả kinh tế, xã hội mà các doanh nghiệp, thị trường bất động sản phải gánh chịu. Điều này đã phần nào thể hiện trong vụ việc đấu giá QSDĐ tại Thủ Thiêm vừa qua. Bốn lô đất đắc địa phía Bắc Thủ Thiêm vừa tạo nên một phiên đấu giá lịch sử, không chỉ bởi việc thu hút nhiều công ty lớn tham gia, mà còn nằm ở giá trị đấu giá QSDĐ. Những lô đất này mang về tổng cộng 37.346 tỉ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm^[11]. Trong đó, hai doanh nghiệp bỏ cọc và hai doanh nghiệp trễ hạn nộp tiền sử dụng đất là thực tế hiện tại đối với bốn lô đất nêu trên. Mặc dù khoản tiền đặt trước của các bên trúng đấu giá này thuộc về ngân sách nhà nước, tuy nhiên, những hệ lụy để lại là vô cùng lớn.

Có thể kể đến là việc trúng đấu giá cao nhiều lần so với giá thị trường có thể làm cơ sở tham chiếu cho việc xác định giá đất ở khu vực Thủ Thiêm và các khu vực lân cận. Việc này có thể kéo theo sự tăng giá của đất đai, tạo nên giá “ảo”, gây thêm khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản cũng như người dân có nhu cầu mua nhà ở. Hơn nữa, giá đất quá cao sẽ gây ảnh hưởng đến giá mua bán đất trên thị trường bất động sản và khó khăn trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với một số dự án theo quy định pháp luật. Ngoài ra, việc nâng giá bất động sản rồi hủy kết quả đấu giá có thể làm “méo mó” thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến các doanh nghiệp có năng lực và khả năng trúng đấu giá hợp lý, bên cạnh việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đấu giá lại.

Đáng lưu ý là các doanh nghiệp tham gia phiên đấu giá có đơn vị vừa lỗ nghìn tỷ, có doanh nghiệp chỉ vừa được thành lập^[12] dù đằng sau các doanh nghiệp này là những nhà đầu tư đã ít nhiều có “tên tuổi” trên thị trường. Điều này đã khiến các tổ chức, cơ quan, trong đó có Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề nghị xem xét, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ về năng lực của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá, cùng các kiến nghị khác có liên quan^[13].

Nhận thấy có sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội, có thể tạo ra hiệu ứng đối với phát triển kinh tế – xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 về tình hình thực hiện đấu giá QSDĐ trong thời gian qua. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số 413/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 20/01/2022 về việc yêu cầu Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát công tác đấu giá QSDĐ theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Lời kết

Như đã phân tích, đấu giá QSDĐ đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp, nhà nước và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật về đấu giá QSDĐ cần được hoàn thiện nhằm đảm bảo các nguyên tắc theo quy định pháp luật, cụ thể như sau:

a) Bổ sung các quy định cụ thể về dừng cuộc đấu giá và xử lý hậu quả theo đó khi có các hành vi nâng giá, thổi giá ảnh hưởng đến tính khách quan, kết quả của cuộc đấu giá;

b) Quy định chặt chẽ các tiêu chuẩn và điều kiện đối với năng lực thực hiện dự án của người tham gia đấu giá, bao gồm năng lực tài chính, khả năng thực hiện, uy tín, kinh nghiệm, kế hoạch/phương án khi trúng đấu giá. Vấn đề này có thể tham khảo tại Điều 16.2, Điều 19.2 Nghị định 22/2012/NĐ-CP ngày 26/3/2012 của Chính phủ về đấu giá quyền khai thác khoáng sản và Điều 33.1 Luật Đầu tư 2020 để hoàn thiện quy định về điều kiện đối với người tham gia đấu giá[14]. Khi xác định điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần lưu ý áp dụng các quy định pháp luật có liên quan một cách toàn diện, như Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành để có thể xác định người tham gia phù hợp và đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

c) Quy định thêm chế tài xử lý nghiêm đối với hành vi người trúng đấu giá nâng giá cao bất thường, sau đó không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, dẫn đến  hủy kết quả đấu giá. Việc tổ chức đấu giá QSDĐ tốn nhiều thời gian, chi phí của các bên, trong đó có cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc khiến cơ quan nhà nước phải thực hiện việc đấu giá lại, ảnh hưởng đến các doanh nghiệp có khả năng trúng đấu giá, làm “xáo trộn” thị trường bất động sản. Do đó, tình trạng này có thể được hạn chế thông qua việc:

(i) Ghi chú hồ sơ lịch sử đấu giá. Theo đó, người trúng đấu giá nhưng đề nghị hủy kết quả cuộc đấu giá hoặc không hoàn thành nghĩa vụ theo quy định thì cần ghi chú hồ sơ lịch sử đấu giá. Đây là một trong những biện pháp khiến cho người tham gia đấu giá cân nhắc khi tham gia đấu giá, ngoài ra còn giúp cho tổ chức đấu giá có thể đánh giá, lựa chọn được người tham gia đấu giá phù hợp;

(ii) Hạn chế quyền tham gia đấu giá tài sản trong một thời gian nhất định. Theo đó tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì không được tham gia bất kỳ phiên đấu giá nào trong thời hạn từ 03 đến 05 năm, kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá đó^[15];

(iii) Quy định thêm trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên trúng đấu giá bỏ cọc, từ chối giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đồng thời tăng mức phạt hành chính hiện hành và xem xét trách nhiệm hình sự đối với bên vi phạm trong trường hợp gây hậu quả nghiêm trọng đối với Nhà nước, tổ chức và cá nhân khác; và

(iv) Ngoài ra, có thể nghiên cứu yêu cầu người tham gia đấu giá phải thanh toán trước một phần giá trị tài sản trúng đấu giá theo một tỷ lệ phù hợp, tùy thuộc vào giá trị của tài sản đấu giá, và việc thanh toán này phải được thực hiện ngay sau khi có kết quả đấu giá và trước khi các bên ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Tóm lại, về mặt kinh tế, việc “nâng giá, bỏ cọc” có thể đem lại lợi nhuận nào đó cho người trúng đấu giá và một số đối tượng khác. Tuy nhiên, lợi ích lâu dài của họ khó đảm bảo khi mà uy tín bị tổn hại, thậm chí doanh nghiệp, cổ đông có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét, điều tra và xử lý một số dự án liên quan của doanh nghiệp có vi phạm.

Bên cạnh sự nỗ lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ, các doanh nghiệp, người tham gia đấu giá cũng cần có trách nhiệm và góp sức trong việc đảm bảo việc đấu giá được minh bạch, khách quan, từ đó giúp thị trường bất động sản được lành mạnh và phát triển.

LS.ThS. Thân Trọng Lý – ThS. Hà Thị Ái My (Công ty Luật TNHH DIMAC)

Tham khảo:

[1] Điều 118.1 Luật Đất đai 2013 và Điều 29.1 Luật Đầu tư 2020

[2] https://nhipsongdoanhnghiep.cuocsongantoan.vn/tu-vu-dau-gia-dat-thu-thiem-kien-nghi-sua-quy-dinh-ve-dieu-kien-nang-luc-tai-chinh-nha-dau-tu-post3093846.html

[3] https://baotainguyenmoitruong.vn/nguon-luc-dat-dai-gop-phan-vao-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-khoi-tao-gia-tri-lon-tu-dat-324505.html

[4] Điều 9.1.c, Điều 9.2.b, Điều 9.4.a, Điều 9.5.b, Điều 19.1.d, Điều 47.1.d và Điều 62.1.a, b của Luật Đấu giá tài sản 2016

[5] Điều 5.7 Luật Đấu giá tài sản 2016

[6] Theo Điều 58.3 và Điều 119.2 Luật Đất đai 2013, Điều 14.2 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện như: (i) thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất đai; (ii) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: (a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác; và (iii) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

[7] https://baophapluat.vn/can-thuong-phuong-bao-kiem-tri-toi-pham-trong-dau-gia-quyen-su-dung-dat-post415857.html

[8] https://laodong.vn/thi-truong-bds/sau-vu-bo-coc-o-thu-thiem-luat-con-khe-ho-de-doanh-nghiep-lach-1012782.ldo

[9] Điều 4.2.d Quyết định số 48/2021/QĐ-UBND ngày 30/9/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang

[10] Điều 4.5.b Quyết định số 21/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa

[11] https://vnexpress.net/tiem-luc-bon-nha-dau-tu-trung-dau-gia-dat-thu-thiem-4403305.html

[12] https://vnexpress.net/tiem-luc-bon-nha-dau-tu-trung-dau-gia-dat-thu-thiem-4403305.html

[13] https://nhipsongdoanhnghiep.cuocsongantoan.vn/tu-vu-dau-gia-dat-thu-thiem-kien-nghi-sua-quy-dinh-ve-dieu-kien-nang-luc-tai-chinh-nha-dau-tu-post3093846.html

[14] Về năng lực, kinh nghiệm: Đủ điều kiện về năng lực, kinh nghiệm theo phương án đấu giá được phê duyệt: (i) có văn bản giới thiệu năng lực, kinh nghiệm trong thực hiện dự án đầu tư; (ii) chương trình, kế hoạch cho việc đầu tư, xây dựng và bản cam kết thực hiện dự án nếu trúng đấu giá; và (iii) các điều kiện khác phù hợp từng cuộc đấu giá QSDĐ;

Về năng lực tài chính: Việc có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư cần thể hiện qua một số tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

[15] Tham khảo Điều 8.3 Nghị định 22/2012/NĐ-CP

(KTSG Online)