Những năm gần đây, từ đồng bằng sông Cửu Long đến miền Trung, Tây Nguyên, hầu như tỉnh nào cũng làm khu công nghiệp, dù có hay không những yếu tố cần thiết để phát triển khu công nghiệp như vị trí, nguồn lao động, hạ tầng giao thông... Hệ lụy trước mắt là hàng ngàn ha ruộng lúa dần biến mất, đổi lại là hàng trăm khu công nghiệp được xây dựng dở dang, tài nguyên đất bị sử dụng lãng phí.

Đua nhau làm khu công nghiệp

Sau gần 20 năm phát triển, các khu công nghiệp được xem như một biểu tượng của tiến trình công nghiệp hóa và thu hút đầu tư nước ngoài ở Việt Nam. Tính đến giữa năm 2010, các khu công nghiệp đã thu hút được 3.600 dự án đầu tư nước ngoài và 32.000 dự án đầu tư trong nước.

Nhu cầu thu hút đầu tư đã thúc đẩy sự ra đời của 249 khu công nghiệp với tổng diện tích 63.000 ha, trong đó 162 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, 74 đang giải phóng mặt bằng. Con số khu công nghiệp vẫn chưa dừng lại ở đó. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quy hoạch đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 106 khu công nghiệp mới và 26 khu công nghiệp được mở rộng thêm.

Thế nhưng, kế hoạch hoành tráng này dường như mâu thuẫn với tình hình thực tại, khi tỉ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp là rất thấp.

Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ có duy nhất một khu công nghiệp được lấp đầy 100% là Khu Công nghiệp Đông Xuyên - Phú Mỹ 1, 3 khu chưa cho thuê được, còn lại mới cho thuê hơn một nửa diện tích. Đà Nẵng, nơi được xem là cái nôi phát triển khu công nghiệp của miền Trung, cũng không khá hơn. Khu Công nghiệp Hòa Khánh chỉ mới cho thuê được 12%. Khu Công nghiệp Liên Chiểu cũng chỉ lấp đầy được 47%. Một khảo sát mới đây của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam chi nhánh Cần Thơ cho thấy, các khu công nghiệp mới đồng bằng sông Cửu Long chỉ cho thuê được hơn 22% diện tích. Ngay tại TP.HCM, các khu công nghiệp mới thành lập cũng khó tìm được khách thuê, như Khu Công nghiệp Tân Phú Trung (Củ Chi) chỉ cho thuê được 13,6%, Khu Công nghiệp Hiệp Phước 2 (Nhà Bè) thậm chí còn chưa có khách thuê.

Giải thích cho sự ế ẩm này, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp cho rằng đó là do khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Ông Hàng Vay Chi, Tổng Giám đốc Công ty Việt Hương, chủ đầu tư Khu Công nghiệp Việt Hương 1 và Việt Hương 2 tại Bình Dương, cho biết 2 năm trở lại đây việc thu hút đầu tư cũng như triển khai hoạt động tại 2 khu công nghiệp này giảm đến 50%.

Ngoài nguyên nhân khủng hoảng kinh tế, vấn đề còn nằm ở môi trường đầu tư, đặc biệt là chất lượng hạ tầng bên ngoài các khu công nghiệp. Ông Nguyễn Tấn Phước, Phó Trưởng Ban Quản lý các Khu Công nghiệp - Khu Chế xuất TP.HCM, cho biết trước đây tập đoàn điện tử lớn của Đài Loan là Foxconn từng có ý định mở nhà máy ở TP.HCM. Ban Quản lý đã giới thiệu Khu Công nghiệp Tân Phú Trung vì chỉ còn khu công nghiệp này có diện tích đủ lớn theo yêu cầu của Foxconn. Tuy nhiên, sau khi chứng kiến con đường đi từ khu công nghiệp này đến cảng và sân bay gập ghềnh đủ loại ổ gà, ổ voi, họ đã một đi không trở lại.

Trong khi chủ đầu tư nỗ lực mời gọi các doanh nghiệp vào khu công nghiệp thì các khách hàng tiềm năng lại không mặn mà. Ông Phạm Xuân Hồng, Tổng Giám đốc Công ty May Sài Gòn 3, cho biết bây giờ vào khu công nghiệp cũng không khác gì thuê nhà xưởng bên ngoài, vì không còn được ưu đãi, trong khi phải nộp nhiều loại phí như quản lý, văn phòng, bảo trì, thuê đất.

Vậy tại sao các khu công nghiệp vẫn ồ ạt ra đời? Ông Nguyễn Đình Cung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Trung ương, lý giải là Việt Nam đã chủ trương phân bổ các khu công nghiệp theo địa giới hành chính, khiến các tỉnh cạnh tranh bắt chước lẫn nhau, tạo nên tình trạng ở đâu cũng có khu công nghiệp. Trên thực tế, ở Việt Nam, các khu công nghiệp mới chỉ dừng lại ở việc cung cấp chỗ cho nhà đầu tư xây dựng nhà máy, thay vì phải tạo được các khu công nghiệp liên hoàn theo chiều dọc trong chuỗi phân công sản xuất. Điều này khiến mối liên kết của các doanh nghiệp trong một khu công nghiệp, vốn là yếu tố tạo nên sự phát triển bền vững cho khu công nghiệp, rất yếu. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư nước ngoài ngần ngại vào các khu công nghiệp tại Việt Nam.

Ở ở góc độ vĩ mô, những nguyên nhân ông Cung đưa ra có thể hợp lý, nhưng ở góc độ doanh nghiệp, tại sao không cho thuê được mà chủ đầu tư vẫn xin làm khu công nghiệp? Không nhà đầu tư nào trả lời câu hỏi này. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Phan Chánh Dưỡng, người tham gia khai sinh khu công nghiệp ở phía Nam trong một lần trả lời phỏng vấn báo Tuổi Trẻ đã cho rằng đó là do chủ đầu tư kỳ vọng vào lợi ích khác. Theo ông Dưỡng, hiện nay những người biết làm khu công nghiệp thì không có đất làm, còn người không biết làm lại được giao đất, giữ đất đó chờ bán lấy lời.

Thực trạng trên khiến chúng ta có thể nghĩ rằng khu công nghiệp đang đối mặt với tình trạng thừa cung. Chưa hẳn! Việt Nam vẫn rất cần các khu công nghiệp để tiếp tục phát triển. Vấn đề là cần ở đâu và phát triển theo hướng nào.

Lên đời “thành phố công nghiệp”

Giữa năm 2010, Amata, một khu công nghiệp được thành lập khá sớm (1994) tại Đồng Nai và hoạt động thành công với tỉ lệ cho thuê luôn hơn 98%, đã khởi công xây dựng thêm một khu thương mại rộng gần 20 ha. Theo ông Huỳnh Ngọc Phiên, Tổng Giám đốc Amata, dự án này được thực hiện theo mô hình đô thị hoàn thiện, nơi 24.000 người có thể sinh sống, làm việc, học tập và vui chơi giải trí. Dự án này đang cố gắng hiện thực hóa tham vọng biến khu công nghiệp thuần túy thành mô hình đô thị công nghiệp hoàn thiện, hay thành phố công nghiệp khép kín. 

Amata là đơn cử cho trường hợp khu công nghiệp cũ chuyển đổi thành mô hình mới. Trong khi đó, mô hình này đã được các nhà đầu tư đến sau xem như một chiến lược xuyên suốt. Chẳng hạn, Khu Công nghiệp Mỹ Phước (Bình Dương) có thể được gọi là “thành phố công nghiệp” khi không chỉ có các nhà máy mà còn có khu đô thị với đầy đủ các tiện nghi thương mại và giải trí.

Amata, Mỹ Phước là những mô hình được ông Cung thuộc Viện Nghiên cứu Kinh tế Trung ương và nhiều chuyên gia đánh giá là lối ra cho các khu công nghiệp. “Nếu khu công nghiệp chỉ có sản xuất mà không tính đến các hoạt động khác của cuộc sống, duy trì sinh khí thì không còn thích hợp nữa”, ông Cung nói.

Thực tế, các khu công nghiệp thành công ở các nước đều vận hành như những thành phố công nghiệp khép kín. Ở Thái Lan, trong một khu công nghiệp có thể có cả khu thương mại lẫn khu dân cư. Ở Đài Loan, các khu công nghiệp lớn mới ra đời những năm sau này đều mang tính chất của khu công nghiệp công nghệ cao, theo mô hình đô thị công nghiệp hoàn thiện và tập trung. Các khu công nghiệp này được định hình theo hướng chuyên môn hóa, tập trung các nhóm ngành tương hỗ lẫn nhau trong chuỗi cung ứng, ví dụ như khu công nghiệp chuyên về lĩnh vực điện tử.

Tuy nhiên, việc phát triển mô hình mới này lâu dài là bài toán khó. Ông Phiên thuộc Amata cho rằng, một khu công nghiệp theo mô hình mới đòi hỏi diện tích đất rất rộng, quy mô đến hàng ngàn ha. Vì thế, chỉ một số ít khu công nghiệp tại Việt Nam đủ năng lực để chuyển đổi.

Bên cạnh vấn đề đất thì một chính sách ưu đãi hợp lý cũng là điều chủ đầu tư mong đợi. Hiện nay, cách tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP khiến tiền thuê đất rất cao. Bên cạnh đó, chu kỳ tính giá thuê đất cứ 5 năm thay đổi một lần, khiến chủ đầu tư khó tính toán chi phí đầu tư về dài hạn.

Vì thế, ông Phiên kiến nghị phải có gói ưu đãi thật tốt cho nhà đầu tư thuê đất trong khu công nghiệp. “Hãy xem các ưu đãi này như một thứ học phí để ta có thể tiếp cận và học hỏi công nghệ tân tiến”, ông kết luận.

Trong khi đó, có một quan điểm khác cho rằng không nhất thiết phải chuyển đổi mô hình khu công nghiệp truyền thống và nên chấp nhận tình trạng tự đào thải. “Khu công nghiệp không hiệu quả thì đừng nên bao cấp. Nhà nước không nuôi nữa thì nó sẽ chết. Ai không làm được thì Nhà nước thu hồi đất giao cho người khác làm, dứt khoát không cho chuyển công năng”, chuyên gia kinh tế Phan Chánh Dưỡng từng phát biểu như thế trên báo Tuổi Trẻ.

Quan điểm của ông là khu công nghiệp phải gắn với phát triển đô thị, nhưng không phải cứ đòi hỏi làm khu công nghiệp thì phải cho thêm đất để làm khu dân cư, rồi phân lô bán nền hoặc xây chung cư bán lấy lời. Ông cho rằng, “trách nhiệm nằm ở chính sách nhà nước, phải hướng doanh nghiệp làm theo cho đúng. Là mèo thì để nó bắt chuột chứ đừng bắt nó phải kéo cả xe”.

Và như vậy, tương lai của các khu công nghiệp vẫn là câu hỏi lớn chưa có lời đáp. 

Lưu Đức

>> Bất động sản công nghiệp: Xu hướng đầu tư mới