Ashui.com

Sau vụ “cháy chung cư mini” gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng về người và tài sản xảy ra tại phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội vừa qua, tại phiên họp ngày 20/9/2023 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã có ý kiến dứt khoát không “luật hóa” loại hình chung cư mini trong Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm 2023. Bản chất pháp lý của loại hình chung cư mini là gì?

Pháp luật hiện nay không có quy định về loại hình chung cư mini nên việc vận dụng các quy định về nhà ở riêng lẻ hay nhà chung cư để thực hiện các giao dịch, thủ tục hành chính liên quan đến chung cư mini còn chưa rõ ràng. (Ảnh: Lê Vũ)

Chung cư mini là nhà ở riêng lẻ hay nhà chung cư?

Luật Nhà ở 2005 và các bản pháp luật trước đó không có đề cập gì đến loại hình chung cư mini. Chỉ đến khi Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (Nghị định 71) mới có quy định liên quan đến loại hình này nhưng dưới hình thức nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại điều 43 Nghị định 71.

Vào năm 2012, thuật ngữ “chung cư mini” lần đầu tiên được nhắc đến và được xếp vào nhóm nhà chung cư tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012 (Thông tư 12).

Theo đó, chung cư mini là một trong năm loại nhà thuộc nhóm nhà chung cư, bao gồm (i) chung cư cao tầng; (ii) chung cư nhiều tầng; (iii) chung cư thấp tầng; (iv) chung cư mini; và (v) chung cư hỗn hợp. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2005 và Thông tư 12 lại không có định nghĩa hay giải thích gì về loại hình chung cư mini mà chỉ có định nghĩa chung về nhà chung cư.

Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp lý khác không có khái niệm chung cư mini và không có quy định cụ thể về loại hình này nhưng tại điều 46 Luật Nhà ở 2014 có quy định: “Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. Như vậy, Luật Nhà ở 2014 đã kế thừa và luật hóa quy định tại điều 43 của Nghị định 71, tuy nhiên chỉ xem đây là nhà ở của hộ gia đình, cá nhân và bỏ cụm từ “riêng lẻ”.

Tương tự, điều 57 dự thảo lần 3 của Luật Nhà ở (sửa đổi) được lấy ý kiến vào tháng 8-2023 cũng có quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân, nhưng không có cụm từ nhà ở riêng lẻ trong các quy định liên quan. Điều này có thể khiến cho nhiều người tin rằng loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân chính là nhà chung cư mini.

Như tại cuộc họp vào chiều 21/9, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Khoa học công nghệ và Môi trường, Bộ Xây dựng đã cho rằng loại hình này bản chất vẫn là nhà chung cư. Do đó những tòa nhà theo kiểu chung cư mini cần áp dụng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC) như nhà chung cư thông thường, từ việc cấp phép xây dựng, thẩm duyệt thiết kế đến nghiệm thu công trình.

Tác giả cho rằng vì pháp luật hiện nay không có quy định về loại hình chung cư mini (ngoài trừ QCVN 03:2012/BXD có nhắc đến khái niệm này nhưng quy chuẩn này đã hết hiệu lực kể từ ngày 1/6/2023) nên việc vận dụng các quy định về nhà ở riêng lẻ hay nhà chung cư để thực hiện các giao dịch, thủ tục hành chính liên quan đến chung cư mini còn chưa rõ ràng. Do vậy, cần xác định rõ loại hình chung cư mini (hay nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ) vẫn là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân như quy định trước đây tại Nghị định 71 và cần sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở theo hướng không hợp thức hóa và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ trong chung cư mini.

Nhiều hệ lụy nếu công nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ trong chung cư mini

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã có sự thay đổi cơ bản so với dự thảo lần 3. Cụ thể, tại điều 57 liên quan đến loại nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân (chung cư mini), nếu như dự thảo lần 3 đề xuất cho phép “chủ đầu tư” được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ khi đáp ứng một số điều kiện theo quy định, thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã không cho phép giao dịch mua bán, thuê mua căn hộ trong chung cư mini, đồng thời bỏ quy định cho phép lựa chọn cấp giấy chứng nhận riêng cho từng căn hộ.

Tác giả cho rằng quan điểm sửa đổi như trên là hợp lý khi xem xét các khía cạnh sau:

Thứ nhất, nếu quan điểm mới này được giữ nguyên và Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì có thể hạn chế được tình trạng chủ đầu tư là các cá nhân, hộ gia đình “lách luật” núp bóng nhà ở riêng lẻ để xây dựng chung cư mini nhằm tối ưu hóa lợi ích cá nhân do không phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ theo quy định của pháp luật mà một chủ đầu tư phải đáp ứng khi phát triển một dự án nhà ở thông thường, bao gồm các yêu cầu về đầu tư, xây dựng, bảo vệ môi trường và thẩm duyệt PCCC.

Thứ hai, tránh sự lúng túng trong công tác quản lý của cấp chính quyền địa phương với loại hình nhà ở này. Có thể nói việc chủ quan hay buông lỏng trong quản lý của chính quyền địa phương (nếu có) đối với các công trình chung cư mini xây dựng trái phép, không đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn, về xây dựng cũng như PCCC là một trong những nguyên nhân dẫn đến các hậu quả nghiêm trọng như “thảm họa cháy” tại chung cư mini mà tác giả nêu ở đầu bài viết. Hiện nay, chủ đầu tư đã bị khởi tố, bắt tạm giam để xem xét trách nhiệm cho những sai phạm của mình nhưng câu hỏi đặt ra là những cá nhân hay tổ chức có thẩm quyền quản lý sẽ chịu trách nhiệm như thế nào trong khi quy định pháp lý liên quan đến vấn đề này chưa thật sự rõ ràng?

Thứ ba, nếu nhà ở theo kiểu chung cư mini được “luật hóa” và Nhà nước cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ trong chung cư mini thì người dân sẽ tiếp tục có nhu cầu giao dịch, mua bán chung cư mini trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung các dự án nhà ở xã hội giá rẻ. Điều này sẽ đi ngược lại quan điểm tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021) là khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, hiện đại, đảm bảo kết nối và đồng bộ hệ thống hạ tầng. Do đó, không nên công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Ngoài ra, hiện nay chưa có khung pháp lý rõ ràng để quản lý, cấp “sổ hồng” cho chung cư mini. Quy định về cấp giấy chứng nhận cho loại hình chung cư mini chỉ mới xuất hiện trong những văn bản pháp luật về nhà ở mà chưa được quy định trong pháp luật về đất đai. Hiện nay, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 chỉ có quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho nhà ở riêng lẻ và công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở mà không có trình tự cấp giấy chứng nhận cho căn hộ chung cư mini. Đồng thời, cũng chưa có quy định xác định rõ cơ quan chức năng nào sẽ quản lý, cấp giấy chứng nhận cho loại hình nhà ở này.

Kết lại, hành lang pháp lý hiện nay cũng như các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng không có định nghĩa thế nào là chung cư mini và cũng chưa có quy định cụ thể về loại hình nhà ở này, nên việc vận dụng các quy định về nhà ở riêng lẻ hay nhà chung cư để thực hiện các giao dịch, thủ tục hành chính liên quan đến chung cư mini thời gian vừa qua còn chưa rõ ràng. Do vậy, việc phân định rõ chung cư mini là loại hình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân để tránh sự “nhầm lẫn” khi áp dụng quy định pháp luật và không công nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ trong chung cư mini theo như phiên bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện nay là quyết định đúng đắn.

Tuy nhiên, khi nhu cầu về chỗ ở cho người lao động có thu nhập thấp, người nhập cư… đang tăng nhanh ở các đô thị lớn, chủ trương không cho phép xây dựng tràn lan những căn hộ mini theo hình thức nhà ở riêng lẻ của nhà làm luật hiện nay chỉ hiệu quả khi Chính phủ giải được bài toán về quy hoạch nhà ở và có chính sách phát triển các dự án nhà ở xã hội trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của các nước phát triển cũng như áp dụng linh hoạt trong bối cảnh của Việt Nam. Điều này cũng hoàn toàn phù hợp với mục tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

LS. Thân Trọng Lý - Trần Thị Như Quý - Lê Thi An - Công ty Luật DIMAC

(KTSG Online)