Ashui.com

Để người thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội, các chuyên gia cho rằng cần kéo dài thời hạn áp dụng mức lãi vay ưu đãi cho chủ đầu tư bất động sản, đồng thời giảm lãi suất cho vay với người mua nhà xuống dưới 8% một năm và duy trì trong 10 năm, bên cạnh các giải pháp cải cách thủ tục hành chính nhằm hạn chế chi phí tiếp cận đất đai, xây dựng, giải phóng mặt bằng.

Một khu nhà ở xã hội tại Bình Dương. (Ảnh minh hoạ: H.P)

Giải ngân nhỏ giọt

Liên quan đến tiến độ triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng chung cư cũ theo quyết định số 338 của Thủ tướng về việc phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021- 2030, lãnh đạo NHNN cho biết ngân hàng BIDV và Agribank đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 3 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ, Quảng Ninh, Bắc Ninh, với số tiền giải ngân đạt 82,7 tỉ đồng tính tới cuối tháng 9/2023.

Như vậy, mới chỉ có 2 ngân hàng và 3 địa phương triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, dù đề án trên đã được phê duyệt từ đầu tháng 4/2023. Trong khi đó, cả 4 ngân hàng có vốn Nhà nước gồm Agribank, Vietcombank, VietinBank và BIDV cùng cam kết mỗi ngân hàng sẽ cho vay 30.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi.

Thực tế, việc đơn vị cho vay khó giải ngân gói tín dụng phát triển NOXH không phải vấn đề mới. Với gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, ông Lê Văn Tuấn, Phó Trưởng Ban chính sách tín dụng của Agribank, cho biết ngân hàng mới phê duyệt một dự án khu nhà ở xã hội thuộc chi nhánh Quảng Ninh với hạn mức cấp tín dụng là 950 tỉ đồng. Trong đó, hạn mức cho vay là 750 tỉ đồng.

Nhưng hiện tỉnh Quảng Ninh chưa công bố danh mục nhà ở xã hội, do đó khách hàng đang chờ quyết định của tỉnh để đủ điều kiện tham gia vào chương trình 120.000 tỉ đồng.

Bên cạnh dự án trên, Agribank đang tiếp cận một số dự án nhà ở xã hội như: Khu nhà ở xã hội phường Long Trường, TP Thủ Đức do Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư; Khu nhà ở xã hội tại khu CC-09 thuộc Khu Đô thị Long Vân, phường Trần Quang Diệu, TP Quy Nhơn do Công ty IEC làm chủ đầu tư; Dự án NOXH tại Hà Nam của Tổng Công ty Phát triển nhà và đô thị (HUD); Dự án nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động tại Khu công nghiệp Phú Hội, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng do Công ty cổ phần đầu tư nhà An Bình làm chủ đầu tư.

Còn lãnh đạo một ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước cho biết dù đang tiếp cận nhiều dự án, nhưng quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc trong việc giải quyết các thủ tục pháp lý, gây mất rất nhiều thời gian cho các doanh nghiệp khi thực hiện. Ngoài ra, các doanh nghiệp không mặn mà với việc tham gia các dự án thuộc gói tín dụng này bởi họ bị khống chế mức lợi nhuận không quá 10%.

Bên cạnh đó, mức giá bán và người mua nhà là do các sở, ban ngành của tỉnh/thành phố nơi có dự án lựa chọn. Vậy nên, chỉ cần dự án chậm tiến độ là chủ đầu tư sẽ không có lãi, khiến họ có không tâm lý mặn mà.

Bên cạnh những vướng mắc danh mục dự án, pháp lý và lợi nhuận thấp, báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM cũng cho thấy nhiều dự án bất động sản vướng mắc về thủ tục bố trí quỹ đất xây dựng NOXH.

Điển hình là Dự án Khu nhà ở phường 13, quận Bình Thạnh do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư, diện tích bố trí xây dựng NOXH là 140 căn hộ, nhưng chưa triển khai thực hiện do vướng mắc về nguồn vốn thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của chủ đầu tư và vướng mắc về năng lực tài chính. Cụ thể, nguồn kinh phí hoạt động sản xuất – kinh doanh của đơn vị nhưng chủ đầu tư chưa cung cấp được các chứng từ liên quan để làm cơ sở xác định rõ nguồn vốn chi trả bồi thường cho các hộ dân có từ nguốn vốn nhà nước hay không.

Tương tự, Dự án Nhà ở Công ty Đông Nam do Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Đông Nam làm chủ đầu tư bố trí NOXH với 769 căn nhà ở riêng lẻ tại thành phố Thủ Đức vẫn chưa thực hiện do dự án này vẫn đang trong quá trình lập thủ tục thực hiện dự án tổng.

Ngoài ra, 3 dự án thành phần được thực hiện trên địa bàn thành phố Thủ Đức của Công ty cổ phần Vạn Phúc, gồm: Dự án Vạn Phúc 1 bố trí NOXH là 952 căn nhà riêng lẻ; Dự án Vạn Phúc 2 bố trí NOXH là 666 căn nhà riêng lẻ; Dự án Vạn Phúc 3 bố trí NOXH là 1041 căn nhà riêng lẻ. Tất cả các dự án này vẫn đang trong quá trình lập thủ tục thực hiện dự án tổng nên chưa xác định được số lượng căn hộ.

Với lý do tương tự, dự án tại thành phố Thủ Đức có diện tích bố trí NOXH với 738 căn nhà riêng lẻ của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Đại Nhân thực hiện cũng đang trong quá trình lập thủ tục thực hiện dự án tổng nên chưa xác định được số lượng căn hộ.

Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM, quy định của pháp luật hiện hành bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NOXH với tỷ lệ 20%, theo quy định của Chính phủ, là chưa phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất NOXH mà không căn cứ vào đặc điểm cụ thể, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.

Với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ, hcẳng hạn dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, thì việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư NOXH độc lập đảm bảo tiêu chuẩn… nếu ở các vị trí “đất vàng” có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

Ngoài ra, trường hợp người thu nhập thấp vào ở căn hộ NOXH trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập.

Còn một nghiên cứu Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho thấy các doanh nghiệp tham gia đầu tư hoặc xây dựng các dự án NOXH thường mất rất nhiều thời gian để hoàn thiện quy trình, thủ tục liên quan tới đất, đầu tư và xây dựng, thông thường là 2-3 năm theo ý kiến của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Gần đây nhất, UBND TPHCM công bố quy trình 7 bước mang tính cải cách cho các trường hợp xây dựng dự án NOXH trên đất do nhà nước trực tiếp quản lý (đất công), được đầu tư không phải bằng nguồn vốn đầu tư công hoặc vốn Nhà nước ngoài đầu tư công thì thời gian để hoàn thiện quy trình cũng lên tới hơn 1 năm.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, một dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà đầu tư phải rất vất vả để hoàn tất cả thủ tục pháp lý.

“Cộng tất cả các thủ tục hành chính, pháp lý liên quan đến dự án, nếu suôn sẻ chủ đầu tư cũng phải mất 360 ngày mới hoàn thành thủ tục pháp lý. Còn nếu có vướng mắc, vấn đề thì ít nhất phải lên đến trên 500 ngày”, ông Khiết nói.

Cũng theo vị này, việc thực hiện dự án nhà ở xã hội “nhiêu khê” hơn nhiều so với thương mại do có liên quan đến việc rà soát miễn thuế tiền, buộc chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục, nghĩa vụ thuế đất, tiền sử dụng đất.

Về đối tượng mua nhà ở xã hội, ông Khiết cho biết quy định luật hiện nay đang rất vướng. Cụ thể, các quy định luật yêu cầu đối tượng người có thu nhập thuộc điện phải đóng thuế thu nhập cá nhân thì không được mua nhà ở xã hội, trong khi một số cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang có thể có mức lương đến 11 triệu đồng một tháng, nhưng không có nhà ở, thì không thể mua được nhà.

“Điều này phát sinh thực tế, nếu một lần phải đóng thuế thu nhập cá nhân, thì muôn đời không mua được nhà ở xã hội”, ông Khiết lo ngại.

Với những đối tượng thu nhập dưới 11 triệu đồng một tháng – tức đối tượng không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, Ban IV cho biết khả năng tiết kiệm trung bình chỉ vào khoảng 2,7 triệu một tháng. Do đó, gia đình có một người lao động phải mất 7 năm, còn gia đình có 2 lao động với cùng mức thu nhập phải mất 3-4 năm, mới tiết kiệm được số tiền cho khoản đóng góp ban đầu – bằng 20% giá trị nhà ở – là 273 triệu đồng, dẫn tới đối tượng có nhu cầu nhà ở rất khó tiếp cận NOXH. Con số đóng góp ban đầu trên được tính toán dựa trên giá nhà ở xã hội tại một dự án được duyệt đầu năm 2023 của Sở Xây dựng Hà Nội với mức giá khoảng 1,366 tỉ đồng cho mỗi căn hộ có diện tích 70 mét vuông.

Bên cạnh những vấn đề trên, một vấn đề liên quan khác cũng khiến ông Huỳnh Thanh Khiết lo ngại là là quy định người mua nhà ở xã hội chưa từng sở hữu nhà ở. Điều này vô tình gây khó cho các cơ quan Sở Xây dựng địa phương.

“Chúng tôi không thể xác định được đối tượng mua nhà ở xã hội có nhà ở TPHCM bởi vì nếu họ không có nhà ở quận này, sẽ có nhà ở quận khác hoặc địa phương khác”, ông Khiết nói tại một hội thảo.

Để người thu nhập thấp an cư, lạc nghiệp

Liên quan đến việc các doanh nghiệp chưa “mặn mà” khi đầu tư dự án NOXH, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết pháp luật đã quy định về việc dành quỹ đất để đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, trước đây là 20% diện tích trong các dự án nhà ở cơ bản. Nhưng Luật Nhà ở 2014 đã sửa đổi theo hướng giao cho UBND các địa phương dành đủ quỹ đất theo chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, đủ quỹ đất ở các khu vực độc lập, cũng như trong các dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp với điều kiện, quy hoạch.

“Như vậy, quỹ đất để đầu tư nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ đầy đủ hơn và dễ tiếp cận hơn”, ông Sinh nói tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9/2023.

Về ưu đãi cho chủ đầu tư, vị này cho biết hiện đã có quy định về chính sách ưu đãi, gồm việc miễn thuế sử dụng đất, miễn thuế thu nhập, mức lợi nhuận không quá 10%, ưu đãi vay vốn… Thời gian tới, Chính phủ sẽ trình Quốc hội Luật nhà ở (sửa đổi) với những hỗ trợ tích cực hơn như hỗ trợ miễn tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, dành 20% diện tích đất để chủ đầu tư có thể đầu tư các khu thương mại, dịch vụ. Đồng thời, được các địa phương hỗ trợ đầu tư các hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị…

Với bối cảnh hiện tại, ông Sinh cho rằng các địa phương phải tích cực cải cách thủ tục hành chính, qua đó thúc đẩy hoạt động đầu tư và thu hút sự tham gia nhiêu hơn của các doanh nghiệp.

Góp ý thêm, Ban IV cho rằng các chính quyền địa phương có thể giảm thiểu chi phí xây dựng cho dự án NOXH nhờ tập trung thực hiện dự án theo 3 giai đoạn quan trọng.

Giai đoạn 1, xác lập quỹ đất sạch, khả thi, hợp lý để phát triển NOXH. Giai đoạn 2, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật/xã hội nền tảng song song với đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Giai đoạn 3, hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng, giao đất để triển khai dự án NOXH.

Với trường hợp TPHCM, Ban IV cho biết với doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và có nguyện vọng bố trí đất đang sử dụng vào phát triển NOXH, cần rút ngắn các quy trình, thủ tục hiện hành. Theo đó, có thể gồm khâu đánh giá sơ bộ một số điều kiện cơ bản như sự phù hợp về quy hoạch, pháp lý đất đai (bước 1) và khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư (bước 2) thành một bước.

Như vậy, kết quả đánh giá sự phù hợp của mảnh đất (về quy hoạch, về pháp lý – PV) có thể làm căn cứ để chấp thuận chủ trương đầu tư và cùng thời gian này cũng đánh giá luôn năng lực nhà đầu tư để chấp thuận nhà đầu tư đồng thời với đất. Sau khi đã chấp thuận chủ trương đầu tư và năng lực nhà đầu tư cùng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chính quyền địa phương có thể cho phép nhà đầu tư khởi công xây dựng luôn song song với việc hoàn tất các thủ tục còn lại về đầu tư, xây dựng dự án.

Về lãi suất, Ban IV cho rằng NHNN nên kéo dài thời hạn áp dụng mức lãi vay ưu đãi cho chủ đầu tư để gia tăng hiệu quả thực hiện Đề án 338 đồng thời xem xét cải thiện điều kiện cho vay để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.

Theo hướng dẫn của NHNN, mức lãi suất 8,7% chỉ áp dụng tới 30/6/2023, còn từ 1/7/2023 thì định kỳ 06 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình. Hướng dẫn này khiến các chủ đầu tư tương đối bị động, khó lập kế hoạch về vốn, trong bối cảnh các dự án, quỹ đất tại các địa phương để phát triển NOXH còn chưa sẵn sàng.

Về lãi suất cho vay với người mua nhà, tính toán sơ bộ của các chuyên gia cho thấy mức lãi suất 8,2% một năm áp dụng cho người mua đang quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập trung bình đổ xuống tại các khu vực thành thị, khiến dự án NOXH có thể không đáp ứng đúng đối tượng mục tiêu. Do đó, mức lãi suất ưu đãi cho người mua NOXH ổn định dưới 8% một năm với thời gian ưu đãi tối thiểu 10 năm, là phù hợp với phần lớn đối tượng người lao động có thu nhập chưa tới mức chịu thuế thu nhập cá nhân để tham gia mua được các dự án NOXH.

Vân Phong

(KTSG Online)