Bất cứ vấn đề nào cũng có hai mặt. Lý luận kiểu gì cũng có mặt tích cực và mặt tiêu cực. Vấn đề càng phức tạp ý kiến càng trái chiều. Quyết định nào cũng có mặt được, mặt mất. Đó là điều hiển nhiên. 

Bởi vậy người lãnh đạo giỏi, trong các vấn đề phức tạp, họ không nhìn vào tiểu tiết, không nghe các phân tích tỷ mỷ cục bộ - vì như thế sẽ lạc vào rừng và không lần được đường ra, họ chỉ nhìn vấn đề từ phương diện bộ khung xương sống chính. Điều sáng suốt của họ nằm ở chỗ, chọn những cột xương sống chính của vấn đề như là những tiên đề để đặt các câu hỏi, những điều vi phạm tiên đề sẽ bị loại bỏ ngay tức khắc mà không cần nghe các lý giải hay phản biện chi tiết tiếp theo.     

Bác Hồ đã từng có cách tiếp cận dạng tiên đề để đi đến quyết định Toàn quốc kháng chiến năm 1946. Nhiều người sẽ còn nhớ mãi đoạn phim tài liệu ghi lại hồi ức của Đại tướng Võ Nguyên Giáp về Bác Hồ. Đại tướng nói: “Bác Hồ là con người của những quyết định lịch sử’’ và Ông kể lại 3 câu hỏi ngắn gọn của Bác để rút ra quyết định Toàn quốc kháng chiến. 

“Hà Nội giữ được bao lâu. Thưa Bác, một tháng (sau này là hai tháng). Thế các thành phố khác. Thưa Bác, được lâu hơn. Còn vùng nông thôn. Dạ, vùng nông thôn thì dĩ nhiên là ta giữ được. Thôi ta trở lại Tân trào”. 

Bác không hỏi so sánh chi tiết binh lực ta địch bao nhiêu. Bác chưa quan tâm đến địch đánh đâu trước và đánh như thế nào. Trong bối cảnh vô cùng phức tạp của muôn vàn các mối quan hệ, Bác đã sáng suốt tinh chọn ra 3 câu hỏi cực kỳ đơn giản nhưng rất then chốt. Từ những câu hỏi của Bác và câu trả lời của Đại tướng, chúng ta không chỉ thấy ngay được quyết định mà còn thấy được cả quá trình tiếp diễn trong tương lai của cuộc kháng chiến: Tạm thời phải lùi bỏ thành phố; Về rừng núi và nông thôn xây dựng căn cứ và lực lượng; Tạo dựng thời, cơ tái chiếm thành thị. 

Hiện nay vấn đề giải cứu bất động sản đang được đề cập ráo riết và gây tranh luận gay gắt trái chiều trong xã hội. Ai nói cũng cảm thấy có lý cả. Đích thân Bộ trưởng bộ xây dựng đã phải giải trình nhiều lần về phương án giải cứu bất động sản. Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng nhà nước dành từ 20 đến 40 ngàn tỷ đồng để giải cứu bất động sản.Rõ ràng với cách tiếp cận như vậy, Ngân hàng nhà nước và Bộ trưởng bộ xây dựng xem vấn đề giải cứu bất động sản là vấn đề bắt buộc và hệ trọng, ảnh hưởng đến tăng trưởng tiềm lực kinh tế quốc gia. 

Thực ra, nếu học tập cách tiếp cận tiên đề của Bác Hồ thì vấn đề giải cứu bất động sản không phức tạp và không hệ trọng như nhiều người lầm tưởng. 

Chúng ta sẽ đưa những câu hỏi mang tính xương sống của vấn đề, và từ những câu trả lời đó sẽ suy ra lời giải cho bài toán giải cứu bất động sản. Chúng tôi sẽ không lý giải chi tiết về câu trả lời mà nhường phần phán xét đó cho bạn đọc.

1. Cứu bất động sản có nghĩa cứu ai là chính? 

Trả lời: Ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản lớn.

2. Cứu bất động sản ai được lợi nhiều nhất?

Trả lời: Ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản lớn.

3. Tính đến thời điểm hiện nay ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản lớn lời hay lỗ trong đầu tư bất động sản?

Trả lời:Đang lời nhiều, do thời gian trước họ đã lời quá nhiều.

4. Nếu không cứu bất động sản, giá bất động sản tiếp tục xuống thấp nữa, ai được lợi nhiều nhất?

Trả lời: Đa số người dân thu nhập trung bình có lợi nhất vì có cơ hội mua được nhà.

5. Dùng 20 đến 40 ngàn tỷ đồng để cứu bất động sản và dùng 20 đến 40 ngàn tỷ đồng để thúc đẩy sản xuất xuất khẩu, bên nào sẽ giúp tăng tiềm lực kinh tế quốc gia hơn và có lợi hơn?

Trả lời: Dùng 20 đến 40 ngàn tỷ đồng để thúc đẩy sản xuất xuất khẩu sẽ tăng tiềm lực kinh tế quốc gia hơn và có lợi hơn.

Thiết nghĩ với 5 câu hỏi và 5 câu trả lời trên, bạn đã có lời giải cho bài toán giải cứu bất động sản: 

Không dùng tiền quốc gia để giải cứu bất động sản. Để thị trường bất động sản tự do điều tiết theo quy luật thị trường. Dùng tiền quốc gia để thúc đẩy sản xuất xuất khẩu. 

Vi phạm tiên đề: Nếu những người cầm cân nảy mực bất chấp những điều rõ như ban ngày, bơm tiền giải cứu bất động sản thì chỉ có một lý giải duy nhất: QUYỀN LỢI CÁ NHÂN VÀ LỢI ÍCH NHÓM. 
 

Ai đã đẩy bất động sản đến tình cảnh cần giải cứu? 

Tính đúng sai của vấn đề phụ thuộc rất nhiều vào góc nhìn và vị trí của người đánh giá. Cùng một căn bệnh mà thuốc chữa ở tầm công ty, ở bộ hay ở chính phủ rất khác nhau. Người lãnh đạo nhận quyết định phụ thuộc vào vị trí và tầm nhìn của họ. Vậy nên khi đánh giá đúng sai, phải đặt mình ở vai trò của ai. 

Cách tiếp cận tiên đề là một cách tiếp cận khoa học trợ giúp cho người có thẩm quyền tìm được lối thoát trong những tình huống phức tạp. Nó giúp cho người lãnh đạo ra những quyết định đúng, mặc dù bản thân không phải là một chuyên gia chuyên sâu của vấn đề phải ra quyết định. 

Ở đây chúng ta lại tiếp tục cách tiếp cận tiên đề để làm sáng tỏ thêm bài toán giải cứu bất động sản. Chúng ta sẽ trả lời ba câu hỏi trong phần tiếp theo.

1. Ai là người đẩy thị trường bất động sản đến tình cảnh hiện nay? 

Nguyên nhân thứ nhất là "Chế độ sở hữu đất đai”. 

Do “sở hữu toàn dân” nên một số người có thẩm quyền dưới danh nghĩa phát triển kinh tế đã tự cho phép mình được quyền cấp phát đất tùy tiện. Nhờ giá đất thấp nên các nhà đầu tư đua nhau ồ ạt phát triển bất động sản, dẫn đến giá nhà đất cao ngất, cung nhiều hơn cầu. Rõ ràng, nếu là đất tư nhân, phải mua bán sòng phẳng thì đã không có sự phát triển bất động sản ồ ạt như bây giờ. 

Nguyên nhân thứ hai là do “Tham nhũng hối lộ”. 

Vào những năm 60 thế kỷ trước, phần chưa xuất hiện nền kinh tế thị trường, phần do những người cầm cân nảy mực liêm khiết chí công vô tư, nên tham nhũng và hối lộ không hoành hoành như bây giờ và đã không để xả̉y ra việc cấp bán đất bừa bãi. 

Nguyên nhân thứ ba là do “Chính phủ yếu kém”. 

Một chính phủ giỏi đã biết ngăn chặn tham nhũng hối lộ, không cấp đất bừa bãi, xác định đúng giá bất động sản, kiểm soát được nhịp độ phát triển bất động sản và đã không để xảy ra thảm cảnh hiện nay. 

Còn các nguyên nhân khác nữa, nhưng chúng tôi chỉ nêu ra 3 nguyên nhân chính, các nguyên nhân còn lại xin dành bạn đọc phán xét. 

2. Ai sẽ là người giải cứu bất động sản? 

Ở trên chúng tôi đã kết luận là để thị trường bất động sản hoạt động đúng theo quy luật thị trường. Nhưng phải ngậm ngùi dự liệu rằng bất chấp mọi lý luận của các phản biện, chính phủ sẽ bơm tiền giải cứu bất động sản. 

Trước đây dư luận đã góp phần đáng kể trong vấn đề tạm ngừng xây dựng đường sắt cao tốc. Nhưng trong vấn đề đường sắt cao tốc, chỉ có sự ủng hộ của lợi ích nhóm và quyền lợi cá nhân ở cấp độ ra quyết định. Còn trong vấn đề giải cứu bất động sản có thêm sự ủng hộ thứ cấp của những nhà đầu tư bất động sản. Bởi vậy câu trả lời cho cả hai vấn đề đều là phủ định, nhưng quyết định của cấp có thẩm quyền lại trái ngược nhau. 

Khẳng định chính phủ sẽ bơm tiền giải cứu bất động sản bất chấp mọi lý luận phải trái dựa trên những luận cứ sau đây. 

Thứ nhất, các nhà đầu tư bất động sản sẽ phản bác mọi luận điểm chống giải cứu bất động sản và đưa ra lý do phải cứu bất động sản.

Thứ hai, ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản có thế lực, bằng mọi cách, sẽ gây ảnh hưởng đến các cấp có thẩm quyền để giải cứu bất động sản.

Thứ ba, một bộ phận những người có quyền quyết định ở cấp chính phủ, bộ, và ngân hàng, sẽ ủng hộ việc giải cứu bất động sản vì lợi ích nhóm ngầm ở sân sau của họ.

Thứ tư, một bộ phận những người có thẩm quyền ủng hộ giai cứu bất động sản vì nhận được những lới ích cá nhân từ việc vận động hành lang của các nhà đầu tư bất động sản.

Thứ năm, buộc dây thì phải cởi dây, chính phủ sẽ giải cứu bất động sản vì tình trạng bất động sản hiện nay là do chính sách điều hành của chính phủ mà sinh ra.

Với năm lý do trên, nhiều bạn đọc sẽ đồng ý rằng, bất chấp tranh luận đúng sai đến đâu, chính phủ cũng sẽ giải cứu bất động sản.

3. Nếu buộc phải giải cứu thị trường bất động sản thì nên giải cứu như thế nào? 

Vấn đề bất động sản là một vấn đề kinh tế xã hội nên có thể có nhiều giải pháp khác nhau và tính hiệu quả tuyệt đối không thể đặt lên bàn cân để đong đo so sánh được. Nếu phải giải cứu bất động sản thì giải cứu ở thời điểm nào và giải cứu như thế nào? Điều quan trọng nhất là biện pháp giải cứu về cơ bản phải phù hợp với cơ chế thị trường. 

Dưới đây, chúng tôi chỉ nêu ra một giải pháp từ góc độ chính phủ muốn áp dụng một quyết sách an sinh xã hội, một mặt để những người dân thu nhập trung bình có cơ hội sở hữu nhà ở, mặt khác để giải cứu thị trường bất động sản: 

Chính phủ sẽ tiếp tục đợi chờ đến thời điểm giá nhà đất xuống thấp nhất, tiệm cận tới hạn, sẽ đứng ra đàm phán mua lại của các nhà đầu tư bất động sản làm quỹ nhà xã hội. Chính phủ sẽ bán lại cho dân đúng giá đã mua với chính sách cho dân vay một phần tiền để mua nhà, không phải trả lãi trong thời gian nhiều năm. 

Mặt khác chính phủ phải có biện pháp để đưa lãi suất vay ngân hàng xuống 7-8% năm, giảm áp lực cho các nhà đầu tư bất động sản và thúc đẩy kinh tế phát triển.

Với cách này, Chính phủ trở thành nhà đầu tư bất động sản phi lợi nhuận. Các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải cầm cự và sẽ phải hạ giá nhà ở mức cuối cùng chịu đựng được. Đổi lại họ sẽ có nguồn tiền mặt để thoát khỏi khủng khoảng. Giá nhà đất sẽ trở lại gần giá trị thực.

Hiển nhiên cách tiếp cận trên đây sẽ không được các nhà đầu tư bất động sản hồ hởi đón nhận, mà thực chất là khả dĩ buộc phải chấp nhận. Nhưng đó là biện pháp đúng đắn để giúp đưa giá nhà đất trở về gần giá trị đích thực.

Biện pháp trên sẽ giúp cho nhiều người dân có thu nhập trung bình có cơ hội sở hữu nhà ở, và giải phóng nguồn tài chính cho các nhà đầu tư bất động sản. 

 

Giải cứu bất động sản - những điều day dứt 

Một chục năm lại đây thị trường bất động sản phát triển quá nóng và để lại hậu quả trầm trọng. Những người phản đối giải cứu bất động sản không phải không thấy được những quyền lợi của những nhà đầu tư và những mặt tích cực khi giải cứu bất động sản. Nhưng ở tầm quốc gia, lợi ích sử dụng đồng vốn và nguyên tắc quản lý phải nhìn từ góc độ khác.

Đầu tư bất động sản hiển nhiên góp phần phát triển kinh tế và tăng trưởng GDP, nhưng phát triển quá mức như vừa qua đã gây ra hệ quả trầm trọng mà ai cũng phải thừa nhận. Chính phủ đã không kiểm soát được mức độ cần thiết của đầu tư bất động sản. Chính phủ đã không nhìn được đâu là tiềm lực thực sự của nền kinh tế quốc gia để tập trung nguồn lực đầu tư.

Một trong những điểm quan trọng là xây dựng hạ tầng cơ sở giao thông, nhưng hai thập kỷ vừa qua đã không làm được gì đáng kể. Đến bây giờ đường cao tốc bắc nam chưa xây dựng xong, còn đường sắt bắc nam thì vẫn như mấy chục năm trước. Địa hình trải dài bắc nam của ta rất thuận tiện cho việc xây dựng hệ thống giao thông hình xương cá, thuận tiện hơn nhiều so với các quốc gia có diện tích dạng gần hình vuông như Pháp Đức. Chúng ta đã không tận dụng lợi thế đó để kết thúc sớm trục xương sống giao thông vận tải quốc gia. Việc cần làm trong 5 năm mà hai chục năm chưa làm xong, và 10 năm tới cũng sẽ không xong nếu không có thay đổi quan trọng trong chính phủ. 

Điều quan trọng hơn nữa là tiềm lực công nghiệp. Chúng ta không có một sản phẩm công nghiệp nào là mũi nhọn có khả năng bán ra thị trường quốc tế. Những năm 60 thế kỷ trước, mặc dầu là thời kỳ chiến tranh khốc liệt, nhưng chính phủ lúc đó đã ưu tiên phát triển công nghiệp nặng. Còn chúng ta bây giờ thì tập trung phát triển bất động sản, sống nhờ vào giá trị đất của cha ông để lại chứ không phải nhờ vào trí tuệ của chính chúng ta đi lấy tiền từ các quốc gia khác về làm giàu cho đất nước! 

Hãy nhìn vào các nước Bắc Âu làm thí dụ. Phần Lan có hãng Nokia danh giá. Thụy Điển có Volvo, xuất khẩu máy bay chiến đấu và tàu ngầm, là quốc gia bán vũ khí thứ 10 thế giới. Na Uy có công nghệ dầu khí, thiết bị lặn của họ Nga phải thuê để cắt xẻ tàu ngầm nguyên tử Kurt bị chìm. Đan Mạch thì có công nghệ xi măng và tour bin gió hàng đầu thế giới. 

Còn nước ta đứng thứ 13 trên thế giới về dân số, chúng ta có gì? Những người giàu có nhất nước ta là do buôn bán bất động sản. Bao giờ thì chúng ta sản xuất được một chiếc bu lông chất lượng nhóm đầu thế giới? Chắc không bao giờ!

Vấn đề giải cứu bất động sản đúng sai chẳng còn là quan trọng. 

Chỉ thấy thật hổ thẹn với tiền nhân, có lỗi với con cháu. 

TS Nguyễn Ngọc Chu, Hội Toán học Việt Nam 
(Theo báo Sài gòn Tiếp thị)