Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường đưa ra những vấn đề cần cân nhắc khi biến đất vốn thuộc công viên, trở thành đất công cộng và đem đất ấy sang làm kinh doanh trong bối cảnh quy hoạch lại Hà Nội cũ.

Quy hoạch lại Hà Nội cũ!

Quy hoạch lại Hà Nội luôn là vấn đề gây bức xúc cho nhiều người, trước hết là những người đã gắn bó sâu nặng với Hà Nội, những người sinh ra và lớn lên ở Hà Nội, những người dân của cả nước trong tình cảm và trách nhiệm với Thủ đô. Hà Nội cổ, Hà Nội cũ, Hà Nội mở rộng, Hà Nội ngày xưa và Hà Nội ngày nay được bày biện lại làm sao cho đúng với tầm nhìn dài hạn, đúng với năng lực đầu tư, cân đối giữa lịch sử, hiện tại và tương lai là những căn cứ quan trọng của bài toán quy hoạch.

Những mảnh đất "vàng" của Hà Nội quý giá không chỉ ở tiềm năng sinh lợi mà nhiều địa điểm còn như những cổ vật vô giá.

Gốc rễ của vấn đề quy hoạch lại Hà Nội cũ nằm ở việc tìm kiếm những giải pháp phù hợp với giá trị lịch sử, văn hóa, phong thủy, tương lai, kinh tế, xã hội và môi trường.

• Ảnh bên : Công trình “Hàm cá mập” từng bị dư luận phản đối gay gắt và sau đó đã phải chỉnh sửa.
  

Trong thời gian qua, rất nhiều dự án đã triển khai rồi mới thấy không thật phù hợp với điều Hà Nội cần có. Ví dụ cụ thể có thể thấy như tòa nhà "Hàm cá mập" và Trụ sở UBND thành phố cạnh bờ Hồ Gươm lịch sử đã gây nên nhiều ý kiến rất gay gắt.

Một số dự án đã được phê duyệt rồi nhưng cũng phải dừng lại vì không thể bỏ qua những ý kiến phản biện xã hội khá đúng đắn. Điều này có thể nhìn thấy rõ qua cuộc tranh luận về dự án tòa nhà Hà Nội vàng ngay sát Hồ Gươm, hay gần đây như dự án Trung tâm thương mại tại chợ tạm 19-12. Rồi còn nhiều vấn đề khác nữa cũng gây nhiều tranh luận gay gắt như dự án Thành phố sông Hồng, Thành phố Giao lưu, v.v...

Ngoài ra, còn nhiều ý kiến đối với các công trình nhỏ hơn chuyển đổi hầu hết các chợ đô thị thành siêu thị hiện đại.

Xen kẽ vào vấn đề quy hoạch là bài toán kinh tế và bài toán cảnh quan môi trường của một đô thị lớn. Có thể nói, lợi ích kinh tế của các dự án đang chi phối khá lớn đối với việc phê duyệt các dự án, lựa chọn nhà đầu tư khi chưa có quy hoạch tổng thể của cả Hà Nội.

Dự án khu đô thị Ciputra đã gây tranh luận khá lớn về việc bảo vệ các đào cổ Nhật Tân cần hơn hay xây dựng một khu dân cư lớn hiện đại ở đó cần hơn. Khi mọi người đang tranh luận về văn hóa thì liên doanh các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài lại chỉ quan tâm tới lợi ích kinh tế. Nhà đầu tư chỉ phải trả mỗi mét vuông đất tại dự án Ciputra với giá 1,0-1,5 triệu đồng Việt Nam cho Nhà nước, trong khi họ bán nhà với giá 1,5-3,0 nghìn đô la Mỹ trên một mét vuông cho người mua.

Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai thì nhà đầu tư phải nộp lại cho Nhà nước khoản chênh lệch giữa tiền thuê đất và tiền sử dụng giá đất ở này (ước tính của dự án giai đoạn 2 cũng tới vài nghìn tỷ đồng). Không biết Hà Nội đã thực hiện việc này chưa?

Vấn đề cảnh quan, môi trường cũng đang trở thành một bức xúc rất lớn khi lượng dự án đầu tư tăng lên rất nhanh. Đợt lụt dài ngày ở Hà Nội vào cuối năm 2008 đã cho thấy quy hoạch phát triển chưa tính tới độ cao địa hình cần thiết, chưa tính tới việc bảo vệ đất mặt nước để trữ nước khi lũ về. Nhiều hồ, ao, đầm ở Hà Nội đã bị san lấp để xây dựng công trình. Nước thải của nhiều công trình công nghiệp, dân dụng đang giết chết dần những sông, hồ trong thành phố. Đất sử dụng làm công viên, vùng cây xanh chưa mở rộng tương xứng với mức độ phát triển đô thị hiện nay...

Có thể nói gì về dự án xây dựng khách sạn Novotel Ha Noi on the Park tại vị trí công viên Thống Nhất?

Gần đây, nhiều người dân hỏi thăm khi nhìn thấy trong công viên Thống Nhất đang triển khai xây dựng một công trình gì đấy rất lớn. Điều lo lắng, băn khoăn và ái ngại thể hiện ngay trong giọng nói và trên nét mặt. Điều đó là đúng vì mỗi người dân Hà Nội đều mong muốn Hà Nội có những bước phát triển đàng hoàng.

Tôi cũng thấy vậy. Ở đây có gì đó liên quan tới quy hoạch dài hơi của Hà Nội. Cần tính toán kỹ lưỡng sao cho đừng để xảy ra những điều tương tự như "Hàm cá mập", "Hà Nội vàng", "Cao ốc 19-12", v.v.

Khách sạn thừa, công viên thiếu

Khu vực quanh công viên Thống Nhất là một nơi dân số rất đông và mật độ dân số rất cao với 3 trường đại học lớn (Đại học Bách khoa, Đại học Xây dựng và Đại học Kinh tế quốc dân), 3 bệnh viện lớn trong đó bệnh viện Bạch Mai được coi như lớn nhất của cả nước và khu dân cư tập trung Kim Liên - Trung Tự rất đông người. Công viên Thống Nhất được quy hoạch và xây dựng để đáp ứng cho nhu cầu sinh hoạt của lượng dân cư quá lớn này.

• Ảnh bên : Màu xanh quí giá trong công viên Thống Nhất (Ảnh: VNN)
  

Đó là không gian cây xanh, mặt nước như một công cụ điều hòa môi trường cho khu vực. Đó cũng là nơi vui chơi, giải trí cần thiết cho cư dân tập thể dục buổi sáng, dạo chơi ngoài giờ làm việc, người cao tuổi thay đổi không khí, trẻ em vui chơi. Sự tồn tại chí ít như cũ của công viên là điều nên làm. Trong quy hoạch lâu dài, cần điều chỉnh nâng cấp cho phù hợp với nhu cầu cao hơn của người dân trong khu vực.

Xung quanh khu vực công viên Thống Nhất đã có khá nhiều khách sạn, trong đó phải kể tới khách sạn 5 sao Nikko và khách sạn 3 sao Kim Liên. Tôi cho rằng, nếu lấy một phần đất công viên để liên doanh xây khách sạn 5 sao sẽ làm tăng thêm khách vãng lai trong công viên, thu hẹp không gian sử dụng công cộng cần thiết cho cư dân vùng đó.

Khách sạn Kim Liên vốn là một khách sạn không lớn về cấp hạng và doanh số kinh doanh nhưng lại tọa lạc trên một khu vực đất khá rộng, có cảnh quan đẹp, phù hợp với khả năng nâng cấp thành một quần thể khách sạn đầy đủ tiện nghi. Sao chúng ta không đưa liên doanh của phía nước ngoài với đối tác trong nước là khách sạn Kim Liên sẽ hiệu quả hơn nhiều?

Lịch sử dự án xây dựng khách sạn hay lịch sử công viên Thống Nhất là trọng?

Công viên Thống Nhất có một lịch sử gắn với Thủ đô Hà Nội những tháng năm gian khổ và hào hùng của thời kỳ xây dựng miền Bắc và giải phóng miền Nam. Tên của công viên đã nói lên sức mạnh đoàn kết, nhất trí của dân tộc và của nhân dân Thủ đô trong sự nghiệp bảo vệ và phát triển đất nước. Công viên được tạo nên bằng sức lao động tự nguyện của thanh niên Hà Nội từ trong thời kỳ chiến tranh phá hoại, biến vùng đất sình lầy, bãi rác, hoang hóa để trở thành một cảnh đẹp của cộng đồng.

Sự thực, đó là công trình lịch sử nói lên tinh thần lao động, đoàn kết, thống nhất của người Hà Nội. Nhiều sự kiện văn hóa đã được tổ chức tại đây với các hiện vật lịch sử. Lịch sử của công viên Thống Nhất cần được bảo vệ, chăm chút và phát triển gắn liền với lịch sử của Thủ đô. 

• Ảnh bên : Người dân Hà Nội lao động công ích, xây dựng công viên Thống Nhất (Ảnh tư liệu)

Khi xem giải trình của chủ đầu tư dự án xây dựng khách sạn tại công viên Thống Nhất và các cơ quan quản lý có liên quan của Hà Nội, các ý kiến đã thiên về việc bảo vệ lịch sử của dự án. Những luận cứ được đưa ra trên cơ sở ý kiến lãnh đạo từ năm đầu của thập kỷ 90 của thế kỷ trước và coi dự án này được gắn với lịch sử của quan hệ quốc tế, gắn với lịch sử của Hà Nội lúc chưa có các khách sạn 5 sao có cỡ. Vì lịch sử đó mà phải thực hiện dự án như một tồn tại lịch sử không thể làm khác.

Đây có thể gọi là bối cảnh quá khứ của dự án chứ không phải tính chất lịch sử của dự án. Bối cảnh kinh tế - xã hội hiện tại của Hà Nội đã khác, môi trường đầu tư đã khác, hoàn cảnh quan hệ quốc tế cũng đã khác, quyết định hiện tại cũng phải phù hợp với hoàn cảnh hiện tại.

Theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, các dự án sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ thì Nhà nước thu hồi đất, trừ các trường hợp bất khả kháng của triển khai dự án do UBND cấp tỉnh quyết định. Như vậy, bối cảnh lịch sử của dự án dẫn đến một quyết định thu hồi đất mới đúng.

Đánh giá tác động môi trường của dự án cần được xem xét kỹ lưỡng

Trong quá trình đầu tư phát triển, Hà Nội đang rơi vào trạng thái thiếu các giải pháp tốt về môi trường. Hệ thống thoát và xử lý nước thải sinh hoạt chưa tốt đã làm hỏng dần hệ thống thủy văn trong thành phố.

Xây dựng một khách sạn lớn trong lòng một công viên lớn có thể dẫn tới tình trạng làm hỏng hệ thống cảnh quan gồm cây xanh, hồ nước sạch và không khí trong lành của công viên. Khi đưa khách sạn vào vận hành, hệ thống chất thải sinh hoạt từ một khách sạn lớn cũng vẫn là một nguy cơ ô nhiễm môi trường. Hiện nay, ô nhiễm môi trường do du lịch gây ra đang được đánh giá là một trong các nguồn ô nhiễm đáng kể.

Vậy tới đây có thể đặt câu hỏi là Báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án xây dựng khách sạn này đã được xây dựng và thẩm định chưa, nếu đã thì từ bao giờ, liệu còn phù hợp với hoàn cảnh hiện tại không. Báo cáo này phải được xem xét kỹ lưỡng và cẩn trọng.

• Ảnh bên : Bùn đất từ phía công trình khách sạn 4 sao đã lấp một phần hồ Bảy Mẫu (Ảnh: VnExpress.net)

Quy hoạch và tính phù hợp quy hoạch của dự án xây dựng khách sạn trong công viên

Các ý kiến giải trình về dự án xây dựng khách sạn trong công viên Thống Nhất đã đề cập khá cụ thể về vấn đề quy hoạch. Quy hoạch tổng thể mới nhất của Hà Nội được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1998 đã khoanh vùng công viên Thống Nhất để xây công viên, và các ý kiến cho rằng "quy hoạch này là quy hoạch có tính chất định hướng".

Các ý kiến tiếp tục cho rằng, Thành phố đã có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết này trên bản đồ tỷ lệ 1/2.000 của quận Hai Bà Trưng với nội dung đã khẳng định quy hoạch khu đất để xây khách sạn này là đất công cộng, không phải đất thuộc về công viên, còn quy hoạch chi tiết công viên Lê Nin thì đến nay chưa có.

Cứ cho rằng quy hoạch khu đất để xây khách sạn này là đất công cộng nhưng quy hoạch không hề phê duyệt đất đó là đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Theo quy định của Luật Đất đai thì đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh là hoàn toàn khác nhau, chuyển đổi mục đích sử dụng giữa 2 loại đất này phải được thể hiện trong quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, có thể nói là chưa có căn cứ để giao đất công cộng để sử dụng vào việc xây khách sạn cho mục đích kinh doanh.

Đến đây cần nói thêm, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25-11-2002 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của thành phố Hà Nội. Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công khai hóa tại Văn phòng UBND Hà Nội hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Đất công viên hay đất công cộng tại công viên Thống Nhất có được phê duyệt để chuyển thành đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh hay không phải được chỉ rõ trong các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất này, do Chính phủ phê duyệt.

Đến nay, Hà Nội mới đã sát nhập thêm Hà Tây, huyện Mê Linh của Vĩnh Phúc và 4 xã của Hòa Bình. Hà Nội mới đã rộng hơn nhiều lần Hà Nội cũ. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo việc nghiên cứu quy hoạch Hà Nội mới với tầm nhìn xa hơn và toàn diện hơn.

Dự án đã bị trễ vì nhiều lý do từ năm 1991 đến nay, vậy có gì phải quá vội vã mà không thể chờ đợi quy hoạch Hà Nội mới sẽ được xem xét và phê duyệt nay mai?

Mọi dự án với tầm nhìn của Hà Nội cũ cần phải chờ đợi quy hoạch với tầm nhìn của Hà Nội mới, nhất là các dự án gây nhiều tranh luận cần tĩnh tâm xem xét.

• Ảnh bên : Công trình khách sạn Novotel on the park đang được tiến hành trong khi chưa có căn cứ để giao đất công cộng để sử dụng vào việc xây khách sạn cho mục đích kinh doanh. (Ảnh: Phạm Hải)

Có phải sự vội vã do lợi ích kinh tế?

Các ý kiến giải trình về dự án xây dựng khách sạn trong công viên Thống Nhất đã cho rằng với 10.300 m2 đất với giá thuê 17,42 Đô la Mỹ/m2/năm là một thắng lợi lớn, cao hơn giá do Thành phố quy định.

Một mặt nào đó, ý kiến này đúng vì giá thuê đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 30% tiền sử dụng đất do Thành phố quy định, đó là trường hợp bình thường cần áp dụng để tránh tăng chi phí đầu vào cho doanh nghiệp. Trong trường hợp cần thiết, Nghị định của Chính phủ về tiền thuê đất và thuê mặt nước đã giao UBND cấp tỉnh quyết định giá thuê đất cụ thể cho phù hợp.

Đất trong công viên rất đẹp chuyển sang làm khách sạn quả là đất vàng. Nếu thành phố Hà Nội tổ chức đấu thầu thuê đất này để xây khách sạn thì chắc cũng sẽ có nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia và cũng sẽ được giá cao hơn nhiều. Trường hợp này, nếu quy hoạch Hà Nội mới được duyệt để chuyển một phần công viên Thống Nhất sang làm khách sạn cao cấp thì theo quy định của pháp luật hiện hành phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất vì đất đang trong trạng thái không có người đang sử dụng đất (thành phố trực tiếp quản lý).

Người dân Hà Nội, ai cũng muốn thành phố có thêm ngân sách để làm được nhiều việc hơn cho Hà Nội.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ (một người Hà Nội, chuyên gia về bất động sản)

>> "Dự án khách sạn không có trong quy hoạch công viên Thống Nhất" - Ông Huỳnh Đăng Hy

>> Khách sạn gây tranh cãi: không thể đổ lỗi cho quá khứ 

>> 6 nghi vấn của công luận về Khách sạn Novotel on the Park