Đã có quy định cụ thể trong việc xác định người nghèo, hộ nghèo, đối tượng xã hội và đối tượng chính sách; sự phân định chuẩn nghèo theo vùng miền (mức thu nhập 300.000-500.000đồng/người/tháng và hiện chưa có nhà hoặc có nhà ở chật hẹp, diện tích bình quân dưới 6m2/người). Nhưng với quan điểm: đối tượng nào “chưa” đủ sức đóng thuế thu nhập cá nhân (mức thu nhập 4 triệu đồng/tháng mà Quốc hội vừa thông qua), những người mà khả năng tài chính chưa thể có dư thừa, tích luỹ... đều là nhũng người thu nhập thấp. Với Hà Nội, thành phần cư dân chủ yếu là cán bộ công chức Nhà nước, cán bộ lão thành hoạt động cách mạng trước 1945, công nhân, sinh viên.... thì đều thuộc đối tượng người thu nhập thấp theo quan điểm này.  

(ảnh minh họa: KTS Nguyễn Phú Đức)

Thời gian qua, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà ở để giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn Thành phố, trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp theo các mục tiêu: Phân chia bước thực hiện phù hợp; Kết hợp giải quyết các vấn đề cấp bách trước mắt với thực hiện các mục tiêu cơ bản, lâu dài; Tăng cường vai trò của Nhà nước trong xây dựng và quản lý nhà ở; Phát triển nhà ở đồng bộ với cơ sở hạ tầng đô thị theo quy hoạch và dự án được duyệt; Xã hội hoá việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Một số kết quả cụ thể như sau:

- Nhà ở phục vụ cho các cán bộ lão thành cách mạng, thương binh liệt sỹ: Đã hỗ trợ 2133/2610 cụ cải thiện nhà ở theo Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người hoạt động cách mạng trước Cách mạng Tháng 8. Cụ thể: triển khai dự án 5,2 ha xây dựng biệt thự cho các cụ tại Yên Hòa. Xây dựng 200 căn hộ để phân cho đối tượng thương binh, liệt sỹ tại Tương Mai, hồ Việt Xô.

- Nhà ở cho người nghèo: Hỗ trợ 5 triệu/1 hộ nghèo có đất tại ngoại thành để cải tạo nơi ở. Về cơ bản, Hà Nội đã xóa bỏ nhà dột nát. Xây dựng thí điểm 90 căn hộ chung cư 06 tầng tại Nghĩa Đô – Dịch Vọng cho các hộ nghèo thuộc 09 quận nội thành (có bình quân diện tích nhỏ hơn 2,5m2/người) theo hình thức thuê, mua nhà trả góp trong thời hạn 20 năm;

- Nhà ở cho sinh viên thuê: Xây dựng dự án thí điểm với diện tích đất 1,99ha; tổng diện tích sàn 42 789m2 và giá thuê là 100 000đ/sinh viên/tháng;

- Nhà ở cho công nhân: Xây dựng thí điểm một khu tại xã Kim Chung (huyện Đông Anh) quy mô công trình 5-6 tầng; cơ cấu căn hộ mỗi phòng cho 6-8 người thuê và giá thuê 120 000đ/công nhân/tháng;

- Nhà ở cho cán bộ công nhân viên: Trước đây áp dụng theo hình thức giao đất theo các dự án cho các cơ quan, đơn vị để xây dựng nhà cho cán bộ công nhân viên. Từ khi thực hiện Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của UBND Thành phố quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố: Các dự án phát triển nhà ở phải dành 50% quỹ nhà ở chung cư bán cho cán bộ công nhân viên trên địa bàn Thành phố hoặc  xây dựng tại các diện tích đất 20% (30% diện tích sàn) thuộc các dự án theo Văn bản 676/BCĐ-QLN của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở đất ở và Nghị quyết 09/2000/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của HĐND Thành phố về xây dựng các qũi nhà ở phục vụ các nhiệm vụ chính trị, phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Thµnh ph thì công tác giải quyết vấn đề nhà ở đã có những kết quả khích lệ. Ngoài các tỷ lệ nhà, đất trong các dự án đô thị mới dành lại, Thành phố còn có các dự án riêng cho đối tượng này tại  các khu đô thị mới Định Công, Đại Kim, Trung Yên...

Đó là những thành tựu không thể phủ nhận, đặc biệt là so với những thời kỳ trước đó. Nhưng đối với một đô thị lớn lại mang tính chất Thủ đô, với số dân  khoảng 3,5 triệu người (nội thành khoảng 2,2 triệu người), chưa kể số lao động ngoại tỉnh khoảng 0,2 triệu người (trong đó hơn 20 nghìn người làm việc trong các khu công nghiệp, chế xuất tập trung, số lao động làm việc trong khu vực Nhà nước là 544.186 người (đầu năm 2006) với 70% chưa được phân phối nhà ở, đất ở... thì quả thật, các kết quả trên vẫn chỉ dừng lại ở mức thí điểm với số lượng hạn chế và nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là cái ao ước của mọi người và để “có” được một “chỗ” ở (theo đúng nghĩa) đối với họ nhiều khi là cả một sự kiếm tìm, chật vật... thậm chí trong cả một đời người. 

Bài viết xin tiếp cận đề tài nhà ở từ phía đối tượng người thu nhập thấp để đề xuất các giải pháp tương ứng giải quyết những điều khó “với” tới:

1. Danh sách đăng ký - “Tiếp cận” được không phải là dễ 

* Nếu có cuộc điều tra xã hội học để xem “đối tượng đăng ký và đối tượng sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp có là một hay không?” thì chắc chẳn sẽ có những kết quả kì thú. Một vài bài báo từng đăng tin chuyện chủ sở hữu các căn hộ hay lô đất dành cho người thu nhập thấp nơi này nơi kia lại chính là các cán bộ chức trách đương nhiệm. Thực ra việc này cũng không sai về đối tượng “khó khăn” nhà ở nhưng để xét ưu tiên theo trật tự công bằng xã hội (theo đúng nghĩa) thì thứ tự “ưu tiên” này chưa hẳn đã là đúng!!!

Quá trình từ: Tìm hiểu thông tin nhà ở cho người thu nhập thấp ở đâu – “Tiếp cận” danh sách đăng ký như thế nào đến khi “chắc chân” được đóng tiền “huy động” tham gia dự án xây dựng thì không phải ai cũng được là người trực tiếp “nói chuyện” với dơn vị đầu mỗi tiếp nhận danh sách đăng ký là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất hay các chủ đầu tư xây dựng công trình.

Quy trình không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc từ ngữ “chuyên ngành” khó hiểu nên đôi lúc lại có những lời đồn - chuyện đùa như thật: Số “đầu” căn hộ được “phân phối” cho cán bộ Ban quản lý, bên thiết kế hay đơn vị phê duyệt, mỗi nơi được vài xuất để “chủ động” tìm người sử dụng “phù hợp”. Cách thức này có khi còn được coi như một cách làm sáng kiến nhằm giúp cải thiện đời sống cán bộ công nhân viên dự án “đã vất vả” thực hiện các công việc liên quan!!!. Nên nhiều khi công trình đã xây xong, kiểm tra người đứng tên từng căn hộ đã đủ đầy nhưng lại không thấy buồng phòng sáng đèn sử dụng vì thực chất là căn hộ vẫn chỉ “găm” tên người danh nghĩa trên giấy mà thôi.

* Để khắc phục những “khó khăn”, nghịch lý có thể xảy ra như nêu trên,  cần xây dựng quy chế quy định rõ ràng, minh bạch và cụ thể từng khâu: công bố rộng rãi danh mục dự án nhà ở cho mọi đối tượng thu nhập thấp, công khai tiêu chuẩn đối tượng sử dụng, danh sách đơn vị cá nhân có nhu cầu và đúng tiêu chuẩn. Nơi tổ chức tiếp nhận nhu cầu, đăng ký nên là một đơn vị đầu mối có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Việc đăng ký phải có xác nhận của đơn vị quản lý đối tượng (nên là tổ chức công đoàn hay Mặt trận Tổ quốc của cơ sở, đơn vị) để tránh tình trạng một hộ gia đình hay tên một người lại được mua hay đăng ký nhiều lần, nhiều nơi trong khi những đối tượng thật (không có “mối” quan hệ) lại không thể biết khi nào đến lượt.

Kinh nghiệm Trung Quốc trong đăng ký là giải quyết đúng đối tượng theo tiêu chuẩn đề ra và phát tích kê, đến lượt là được phục vụ. Các đối tượng ưu tiên như thương binh, gia đình liệt sỹ được xếp hàng riêng, giải quyết cũng theo đúng trật tự, được đối xử công bằng như “vận hành” của thang máy: Ai đến trước được phục vụ trước.

Kinh nghiệm Vùng Ile de France quy định: các dự án xây dựng nhà ở phải trích 30% cho quỹ nhà ở xã hội, nếu không chính quyền nơi đó sẽ bị phạt tiền. Hơn nữa, trong các khu ở này cố gắng tổ chức các hoạt động chức năng đảm bảo đáp ứng công ăn việc làm cho những người thuộc diện chính sách xã hội hoặc thu nhập thấp để không tạo ra áp lực giao thông và việc làm đến các khu vực khác. Tuy nhiên, một số địa phương lại sẵn sàng nộp tiền phạt để không phải tiếp nhận đối tượng dân cư này trong khu vực của mình, việc lợi dụng “kẽ  hở” này đang được nghiên cứu chỉnh sửa.

Khu nhà cho công nhân trong khu công nghệ cao TP.HCM (ảnh: Trọng Hà)

2. “Lao đao” để sở hữu:

* Giá thành căn hộ: Xếp hàng đã khó nhưng để sở hữu được “cái sẽ là của mình” còn khốn đốn hơn: Nộp trước một khoản tiền hay phân đoạn nộp tiền hay trả “một cục” đều là cả một vấn đề vô cùng lớn vì trước và sau khi sở hữu được nơi ở mới này, người thu nhập thấp vẫn là người thu nhập thấp.
Vì vậy, nếu không có sự góp sức, hỗ trợ từ bên ngoài về giá cả, cơ chế mua, phương thức thanh toán... thì việc mua theo bất kể giá nào và vào thời điểm nào (đều do chủ đầu tư quyết định) cũng đều là khó khăn cho các đối tượng đang ngày đêm chật vật lo toan cơm áo gạo tiền này vì cả đời chỉ dựa vào đồng lương cán bộ hay kiếm thêm chỉ mong đủ cho gia đình tồn tại, không dám nghĩ đến dư thừa, tích lũy. Thế nên cứ đến dịp nộp tiền là thấy sự chạy vạy, vay nợ... nhiều khi sở hữu được căn hộ xong thì đời nghèo càng thêm nghèo, mặt gày chuyển sang méo.

Việc không thiết kế những căn hộ nhỏ (dưới 35m2) hoặc số lượng không nhiều cũng làm cho tổng giá thành căn hộ là số tiền khổng lồ, nhiều khi lên đến bạc tỉ, lúc đó sẽ xuất hiện việc đăng ký rồi bán lại suất, hưởng chênh lệch. Đây cũng là cách làm thường thấy đối với cán bộ làm công ăn lương không đủ tiền mua hoặc rút thăm phải căn hộ quá ngất ngưởng diện tích (trên 150m2) trong phần trích lại % từ diện tích của dự án. Và kết quả là người thu nhập thấp này vẫn ở lại chỗ ở cũ với tiêu chuẩn và điều kiện “thấp”.

Sở hữu nơi ở: Một vấn đề nữa mà báo chí vừa rồi cũng đã nêu là vào ở rồi cũng chưa phải là đã yên tâm vì chưa cầm được “sổ đỏ”. Trong cam kết Hợp đồng bao giờ cũng ghi rõ mục này nhưng không phải lúc nào “tiền trao” là được “múc cháo” như chuyện vừa rồi ở khu Định Công, do “ham muốn, tự nguyện cao độ” của đối tượng thu nhập thấp để có thể đăng ký được căn hộ (vì bình thường khó đến lượt nếu không quen) nên đã chấp nhận mua nhà mà không biết đến việc chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất đã xây dựng và kinh doanh. Tất nhiên, lỗi này không phải của người mua mà là chủ đầu tư trốn thuế chuyển chức năng sử dụng đất, pháp luật cần quy định để xử lý nghiêm, phạt nặng làm gương.

* Để giúp những đối tượng này được cải tạo và nâng cao đời sống thì cần xã hội hóa đầu tư xây dựng, xây dựng các cơ chế cho vay với lãi suất thấp, trả góp thời hạn dài và gắn trách nhiệm người sử dụng sức lao động với người lao động. Công cuộc này nên có sự tham gia, góp sức của các đơn vị ngành ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức quốc tế.... có thể chia làm hai dạng đầu tư sau:

- Lập Quỹ xây dựng nhà ở bằng nguồn ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng khu nhà ở thu nhập thấp thí điểm;

- Vốn đầu tư các doanh nghiệp để xây dựng nhà ở.

Việc Nhà nước thành lập Quỹ Phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, tài trợ các Dự án nhà ở dành cho đối tượng này và giúp họ mua nhà với lãi suất thấp cũng là để giải quyết bài toán giảm chi phí đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp mua được nhà ở chất lượng. Nguồn vốn hình thành Quỹ này có thể là một phần tiền sử dụng đất, toàn bộ tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc do ngân sách bố trí như một nguồn phúc lợi xã hội. Tùy thời điểm và điều kiện mà xem xét hỗ trợ vốn xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường nội bộ, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước) cho các Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Cần phải nói thêm rằng việc tài trợ nói trên không phải là hình thức bao cấp. Đây là chính sách tạo điều kiện mà người có thu nhập thấp được hưởng một cách gián tiếp thông qua chủ đầu tư. Nhà nước cũng nên động viên các tổ chức tín dụng có cơ chế hỗ trợ trong việc kéo dài thời hạn vay vốn đối với các chủ Dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Kinh nghiệm một số quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á (Singapore, Philippines, Malaysia) trong giải quyết nhu cầu nhà ở trong khi ngân sách thiếu vốn: Nhà nước mời gọi các doanh nghiệp có vốn ứng trước xây dựng nhà, sau đó bán lại cho Nhà nước theo hình thức trả chậm. Cách làm này như một dạng "phát hành công trái, trái phiếu dạng hẹp", sử dụng tùy điều kiện của từng địa phương.

Có như vậy thì người thu nhập thấp khi mua nhà ở không lao đao, dồn hết tiền bạc tích lũy, vay mượn mà có thể yên tâm đầu tư vào các mục đích sản xuất, phục vụ xã hội. Phương thức này giúp xã hội phát triển sản xuất, mọi thành phần đối tượng cùng nêu cao trách nhiệm tham gia giúp đỡ các đối tượng thu nhập thấp từng bước ổn định và dần cải thiện đời sống, thực hiện quyền có nhà ở như pháp luật quy định. Và đặc biệt chính những người có thu nhập thấp, có nhu cầu về nhà ở cũng tự mình phải nỗ lực để có việc làm ổn định, xây dựng kế hoạch tích lũy cho mình bởi Nhà nước chỉ giúp khi họ có một phần vốn đối ứng. Việc tham gia các chương trình gởi tiền tiết kiệm xây dựng nhà ở, hoặc các chương trình tín dụng mà các ngân hàng thương mại đang triển khai là một gợi ý tốt.

Nhà ở cho người thu nhập thấp tại Bangkok, Thái Lan (ảnh: Phạm Thúy Loan) 

3. Khó khăn trong thực hiện “quyền” của chính mình

- Về vị trí: Do “khó khăn” trong tiếp cận và mua nhà ở, nên người thu nhập thấp không có sự lựa chọn vị trí nơi ở mới của mình xem có gần nơi học tập của con và thuận tiện trong giao thông đi lại đến nơi làm việc của mình hay không.
Tại các nước tiên tiến, đô thị xây dựng quỹ nhà chuyên chức năng hoán đổi nhà, căn hộ để các chủ sở hữu có thể lựa chọn, hoán đổi vị trí cho phù hợp điều kiện sống và làm việc. Như vậy sẽ tạo được ổn định đời sống cư dân đô thị, tránh giao thông con lắc khi quãng đường và thời gian đi lại lớn, góp phần giảm ùn tắc giao thông và tăng sức khỏe cho người lao động...

- Về thiết kế: Quy mô căn hộ: Hiện có nhứng dự án thiết kế không phù hợp với đối tượng sử dụng hoặc qúa nhỏ, qúa lớn cũng ảnh hưởng đến sức và khả năng mua. Việc thiết kế cho căn hộ có từ 6-8 người thuê như khu nhà ở công nhân Kim Chung cũng sẽ gây bất tiện nếu đối tượng sử dụng không cùng chung đơn vị sản xuất, hoặc khác ca, giờ làm việc. Các dạng căn hộ khu công nhân cũng cần lưu ý để thiết kế căn hộ cho gia đình mà cả hai vợ chồng cùng lao động trong khu công nghiệp.
Việc thiết kế các căn hộ cũng nên xem xét trên cơ sở cùng đối tượng sử dụng để tính tỷ lệ, tốt nhất là cùng đơn vị công tác hay cùng hoàn cảnh. Không nên thiết kế có những căn hộ mà diện tích chênh lệch quá lớn sẽ dẫn đến nhiều đối tượng có lối, cách và văn hóa sống khác nhau trong cùng môt tòa nhà. Việc này có thể huy động vốn đầu tư xây dựng từ các đơn vị công nghiệp, nhà máy nếu biết khéo léo điều tra, kết hợp. Đối với các căn hộ dành cho đối tượng này thì công trình xây dựng thường không có quy mô cao (khoảng 5-6 tầng) vì với cách nghĩ xây dựng nhà không có thang máy sẽ rẻ hơn. Nhưng tính chung ra thì lại không kinh tế: vừa không tiết kiệm đất đối với đô thị vốn đã hạn chế đất đai, lại không phát huy giá trị đất khi không tăng hệ số sử dụng đất.

- Chất lượng công trình sử dụng: Đây là vấn đề đáng báo động nhất, đặc biệt là các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở tái định cư... Do vậy, để nâng cao tính chuyên nghiệp trong xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, phải có đơn vị kiểm định chất lượng công trình tại từng công đoạn, ký xác nhận đảm bảo chất lượng mới được bàn giao. Các đơn vị tư vấn, đặc biệt là thi công phải cam kết đảm bảo chất lượng công trình, thi công ẩu cũng sẽ bị “trừ điểm” như lái xe bị rập lỗ khi vi phạm.

- Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội: Hiện nay thiết kế chưa nghiên cứu đến hết các yêu cầu của đối tượng sử dụng về các dịch vụ kèm theo như nhà trẻ, nhà ăn, dịch vụ khác... Cho nên, sự không đồng bộ là điều luôn luôn thấy ở tất cả các dự án nhà ở, không riêng gì nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, dẫn đến dân đến ở nhưng không ổn định sử dụng. Nhiều dự án xây xong 3-5 năm vẫn không có đủ chức năng dịch vụ, đường xá như khu 7,2 ha Vĩnh Phúc...  
Kinh nghiệm các nước nếu Công ty phải bỏ vốn ra đầu tư xây dựng (khác với Việt Nam là huy động kiểu chiếm dụng vốn) các khu công cộng, giao thông xong trước để tạo sức hấp dẫn rồi mới xây dựng căn hộ ở và mới bán được đất xây dựng nhà ở.

- Các chi phí khác: Bỏ qua việc bàn luận xem có hay không việc muốn được 1 suất thì phải “thế nào”, mà chỉ nêu đến các chi phí khác mà đối tượng phải trả khi “được” vận hành, khai thác, sử dụng, duy tu, bảo trì, bảo dưỡng, phí gửi xe... sẽ thấy sự “chật vật” thế nào.

...
Cuối cùng, bài viết xin đề cập đến là: Trên tất cả là ý thức và quan điểm. Nếu mọi người cùng chung thống nhất quan điểm “Nhà ở cho người có thu nhập thấp là cũng là nơi ở của con người, phải đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định, đồng thời phải đảm bảo những tiện nghi tối thiểu, cần thiết hay nói cách khác, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp không đồng nghĩa họ phải ở trong những căn hộ có chất lượng thấp và lớn hơn là nếu không xây dựng khu ở cho người thu nhập thấp đảm bảo sự đồng bộ và tiêu chuẩn tốt” thì chính chúng ta sẽ tạo ra những khu ổ chuột quy mô lớn hơn cho đô thị và khoảng cách chênh lệch xã hội lúc đó sẽ lại càng nới rộng thêm.

KTS. Nguyễn Phú Đức 

(Bài viết này được đăng trong số Tạp chí Quy hoạch Đô thị số 7+8 phát hành tháng 01/2012) 

[ Chuyên đề: Nhà ở xã hội ]