Nhiều nước trên thế giới đã hoặc đang cân nhắc áp dụng thuế bất động sản để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, giúp những người có thu nhập thấp có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở hơn. Singapore là nước áp dụng thuế mạnh tay nhất với mức tăng cao nhất, gần gấp đôi so với mức thuế trước đây.

Gần đây, Singapore đã quyết liệt tăng thuế đối với bất động sản trong một nỗ lực kìm hãm cơn số nhà đất. Trong khi đó, Trung Quốc dự định mở rộng áp dụng thí điểm thuế bất động sản ra nhiều thành phố lớn, nhưng cuối cùng phải tạm hoãn để hỗ trợ thị trường nhà đất vốn đang suy sụp do cuộc khủng hoảng nợ. Tại Đức, thuế bất động sản chủ yếu nhắm đến đến những người mua nhà với ý định đầu cơ (bán lại trong vòng 10 năm sau khi mua).

Singapore: Tăng thuế đối với bất động sản đầu tư và có giá trị cao

Singapore tăng thuế đối với bất động sản đầu tư và có giá trị cao để kìm hãm đà tăng giá quá nhanh trên thị trường nhà ở. (Ảnh: Getty)

Giá nhà ở tư nhân (khái niệm dùng để phân biệt với nhà ở xã hội) tại Singapore tăng đến 10,6% trong năm 2021 nhờ lãi suất giảm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng. Để hạ nhiệt thị trường, cuối tháng 12 năm ngoái, Bộ Tài chính, Bộ Phát triển quốc gia và Cơ quan quản lý tiền tệ Singapore (MAS) ra thông báo chung cho biết kể từ ngày 16-12, người nước ngoài mua bất động sản ở Singapore sẽ phải đóng mức thuế trước bạ tăng thêm 10% (từ 20% lên 30%).

Công dân và thường trú nhân Singapore, những người đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội, sẽ không bị tăng thuế trước bạ khi mua căn nhà đầu tiên. Tuy nhiên, họ sẽ phải chịu mức thuế trước bạ tăng thêm 5% nếu mua căn nhà thứ hai và thứ ba ở Singapore.

Mức thuế này sẽ tăng từ 25% lên 35% đối với các công ty bao gồm các công ty phát triển bất động sản mua các dự án chung cư ở Singapore. Thông báo cũng đưa ra quy định mới, chỉ cho phép người dân Singapore vay tối đa 85% giá bán của nhà ở xã hội so với mức 90% trước đây. Tỷ lệ thu nhập hàng tháng mà người dân Singapore được phép sử dụng để trả nợ vay mua nhà sẽ giảm từ 60% xuống còn 55%.

Trình bày dự thảo ngân sách năm tài chính 2022 trước Quốc hội Singapore hồi tháng 2, Bộ trưởng Lawrence Wong cho biết Singapore sẽ tăng thuế đối với bất động sản đầu tư và bất động sản có giá trị cao kể từ năm 2023. Cụ thể, đối với bất động sản nhà ở có chủ sở hữu sinh sống, mức thuế đối với phần giá trị hàng năm (annual value – AV) vượt quá 30.000 đô la Singapore của bất động sản đó sẽ tăng lên mức 6-32% so với mức 4-16% hiện nay.

AV của một bất động sản nhà ở được định nghĩa là tổng tiền cho thuê hàng năm ước tính mà chủ nhà có thể thu được nếu họ cho thuê bất động sản đó sau khi trừ đi chi phí mua sắm nội thất và bảo dưỡng, chứ không dựa trên thu nhập thực tế nhận được. Cơ quan thuế nội địa Singapore sẽ chịu trách nhiệm tính toán AV.

Đối với bất động sản nhà ở không có chủ sở hữu sinh sống, bao gồm các bất động sản đầu tư, thuế đánh vào giá trị hàng năm của nó sẽ tăng lên mức 12-36% mỗi năm từ mức 10-20% hiện nay.

Bộ trưởng Lawrence Wong ví dụ một căn nhà liền kề không có chủ sở hữu sinh sống có giá trị hàng năm 150.000 đô la sẽ chịu mức thuế mới là 43.000 đô la Singapore mỗi năm, thay vì 24.000 đô la theo mức thuế hiện tại. Điều này có nghĩa là những ngôi nhà có giá trị càng lớn thì chủ sở hữu sẽ phải đóng thuế càng cao.

Trung Quốc: Thận trọng thí điểm áp thuế bất động sản

Trước khi thị trường bất động sản rơi vào cuộc khủng hoảng nợ vào năm ngoái, giá nhà ở Trung Quốc tăng liên tục và vượt xa tầm với của tầng lớp có thu nhập thấp và trung bình. Tính đến năm ngoái, giá nhà trung bình ở vùng đô thị của Trung Quốc tăng hơn 2.000% kể từ khi nước này tư nhân hóa thị trường nhà đất kể từ thập niên 1990.

Điều này làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở đất nước đông dân nhất thế giới, đe dọa mục tiêu “thịnh vượng chung” của Chủ tịch Tập Cận Bình.

Từ lâu, Trung Quốc đã xoay xở nhiều cách để kiểm soát thị trường nhà ở bao gồm thí điểm đánh thuế bất động sản dân cư. Năm 2011, chính quyền hai thành phố Thượng Hải và Trùng Khánh đã tiến hành các thử nghiệm hạn chế về thuế bất động sản, chủ yếu nhắm đến bất động sản đầu tư và có giá trị cao.

Trung Quốc muốn hành động thận trọng vì lo ngại thuế bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, gây mất ổn định thị trường tài chính và nền kinh tế đất nước.

Khách hàng xem mô hình thu nhỏ của một dự án căn hộ tại Thượng Hải, Trung Quốc. (Ảnh: China Daily)

Tại Thượng Hải, chỉ một số căn hộ mua sau năm 2011 bị áp thuế. Ở Trùng Khánh, chỉ những bất động sản cao cấp và biệt thự mới bị đánh thuế. Theo đó, những người dân ở Thượng Hải mua căn nhà thứ hai có diện tích hơn 60 mét vuông sẽ chịu mức thuế hàng năm từ 0,4-0,6% giá trị hợp lý của bất động sản, tính trên diện tích vượt 60 mét vuông.

Trùng Khánh, nằm ở phía tây nam Trung Quốc, đánh thuế bất động sản lũy tiến bắt đầu từ 0,5%, và có thể lên tới 1,2%. Biểu thuế này áp dụng cho chủ sở hữu biệt thự cũng như các căn hộ mới có giá cao hơn gấp đôi giá trung bình của những ngôi nhà mới trong đô thị.

Tuy nhiên, có rất ít bằng chứng cho thấy thuế bất động sản kìm hãm giá nhà hiệu quả. Kể từ năm 2011, giá nhà trung bình ở Thượng Hải đã tăng 155% lên 54.428 nhân dân tệ/mét vuông vào năm 2021, theo Công ty tư vấn China E-House. Tại Trùng Khánh, giá nhà trung bình đã tăng 108% trong giai đoạn này, lên mức 14.501 nhân dân tệ/mét vuông.

Tháng 10 năm ngoái, Ủy ban Thường vụ Quốc hội Trung Quốc đã ủy quyền cho Quốc Vụ viện Trung Quốc khởi động chương trình mở rộng thí điểm đánh thuế bất động kéo dài 5 năm ra 10 thành phố lớn khác bao gồm Thâm Quyến, Hải Khẩu và Hàng Châu. Reuters cho biết con số này giảm so với 30 thành phố được đưa ra ban đầu. Tuy nhiên, hồi tháng 3-2022, Bộ Tài chính Trung Quốc nói rằng các điều kiện hiện nay chưa thích hợp để mở rộng chương trình thí điểm đánh thuế bất động sản.

Các nhà phân tích cho rằng giới chức trách Trung Quốc dừng kế hoạch nhân rộng việc thí điểm đánh thuế vì lo ngại sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vốn vẫn chưa thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng nợ. Bất động sản và các lĩnh vực liên quan đóng góp gần 30% GDP của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới mỗi năm.

Thị trường căn hộ của Trung Quốc đang hạ nhiệt bởi các hạn chế chặt chẽ hơn đối với các khoản vay bất động sản. Giá trung bình của các căn hộ mới tại 70 thành phố lớn đã giảm từng tháng trong sáu tháng liên tiếp, tính đến tháng 2-2022. Thuế bất động sản có thể làm giảm nhu cầu hơn nữa, làm chậm tốc độ khởi công các dự án ở và gây áp lực lên nền kinh tế.

Julian Evans-Pritchard, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Công ty tư vấn Capital Economics, cho biết nếu Trung Quốc triển khai thuế bất động sản, mức thuế  0,7% là hợp lý dù trên thực tế, Trung Quốc có thể áp dụng cách tiếp cận theo từng cấp độ với các mức thuế khác nhau tùy vào mỗi thành phố.

Ông nói: “Ở Mỹ, một số khu vực giàu có đánh thuế suất bất động sản lên tới 2-3% mỗi năm nhưng mức thuế trung bình trên toàn quốc chỉ 1,1%. Vì vậy, mức thuế 0,7% là khả thi ở đô thị Trung Quốc”.

Đức: Mua bán nhà trong vòng 10 năm bị đánh thuế đầu cơ

Tại Đức, nếu người dân mua rồi sau đó bán một căn nhà trong vòng 10 năm sau đó, họ sẽ bị đánh thuế bất động sản, hay còn gọi là thuế đầu cơ (speculation tax) ngoài chi phí cho dịch vụ môi giới và công chứng.

Tuy nhiên, đây không phải một loại thuế độc lập mà là một hạng mục nhỏ của thuế thu nhập. Vì vậy, số tiền thuế đầu cơ phải đóng không chỉ dựa trên giá bán của căn nhà được bán mà còn dựa trên khung thuế và thu nhập khác của người bán nhà.

Thuế đầu cơ sẽ dao động từ 14% đến 45% tùy thuộc vào khung thuế và mức lương hàng năm của người bán nhà. Ngay cả khi người dân thừa kế một căn nhà từ người thân vừa qua đời, chu kỳ tính thuế đầu cơ 10 năm vẫn được áp dụng, tính từ thời điểm người thân đó mua căn nhà.

Nếu người dân bán nhà 10 năm sau khi mua, họ sẽ không phải nộp thuế này. Ngoài ra, nếu người người dân mua nhà và sau đó sinh sống liên tục tại căn nhà này đến năm thứ 3, họ có thể bán nó mà không bị đánh thuế đầu cơ.

Nếu người dân sở hữu nhiều bất động sản và bán hơn 3 bất động sản trong vòng 5 năm, thì ngoài việc đóng thuế đầu cơ, họ còn phải đóng thuế thương mại (trade tax) tương đương 3,5% số lợi nhuận kiếm được từ việc bán nhà.

Chánh Tài

(KTSG Online /Theo SCMP, Reuters, Lukinski)