Theo một cuộc điều tra do một số viện nghiên cứu của Trung Quốc phối hợp thực hiện, việc thay đổi chỗ ở và tái định cư của những hộ gia đình chịu ảnh hưởng của các dự án mới về phát triển đô thị đã gây ra những hậu quả sâu sắc về mặt xã hội khiến cho cấu trúc đô thị không còn dựa trên nguyên tắc bình quân như trước đây mà đã bị thay đổi hoàn toàn. Theo ông Wu Fulong, giảng viên khoa địa lý trường đạo học Southampton (Anh), cấu trúc đô thị mới này sẽ càng làm tăng thêm những biểu hiện phân hoá về không gian - xã hội.

Giai đoạn mới của quá trình phát triển đô thị dựa trên các quy luật của thị trường đã dẫn đến một hiện tượng thương phẩm hoá nhà ở xã hội (hiện tượng này được các chuyên gia người Anh gọi bằng một thuật ngữ là commodification). Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, những khu nhà này thuộc quyền quản lý của các đơn vị, cơ quan nhà nước (các doanh nghiệp nhà nước, cơ quan hành chính) và phòng quản lý nhà ở xã hội. Từ mô hình này đã nảy sinh một phương thức sử dụng đất đai cứng nhắc khiến cho những thủ tục chuyển quyền sở hữu một lô đất để quy hoạch trở nên rất phức tạp. Đến nay, các thủ tục thuê, mua đất và việc mua bán nhà ở xã hội đã giúp cho việc phát triển đô thị trên quy mô lớn trở nên thuận lợi hơn và có hiệu quả kinh tế hơn. Chính phủ Trung Quốc thể hiện một quan điểm rất thực dụng đối với các quyền của những người sinh sống trong các khu nhà ở xã hội. Những đối tượng này có thể thương lượng với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản để nhận được khoản tiền đền bù giải toả cao hơn. Kết quả là những điều kiện về nhà ở nhìn chung đã được cải thiện đáng kể và kiểu dáng công trình được đảm bảo phù hợp với sơ đồ quy định của các chương trình xây dựng nhà chung cư.

Hai thập kỷ sau khi tiến hành những cải tổ theo hướng kinh tế thị trường, xã hội Trung Quốc đã chứng kiến một sự chuyển biến mạnh mẽ về thay đổi chỗ ở. Rất nhiều gia đình đã rời khỏi những chung cư dành cho công nhân xí nghiệp hay các khu nhà ở xã hội của thành phố để chuyển đến các khu chung cư tư nhân mới. Thượng Hải chính là nơi có phong trào thay đổi chỗ ở mạnh mẽ nhất. Việc bố cục lại cấu trúc đô thị đã tạo thuận lợi cho việc xây dựng một đô thị hoàn toàn mới là khu Phố Đông bên bờ phía đông của sông Hoàng Phố trong khi các toà nhà chọc trời mọc lên như nấm ngay trong trung tâm thành phố cũ.

Từ những năm 90, quá trình phát triển đô thị của Thượng Hải đã tăng mạnh khiến cho việc thay đổi chỗ ở của một số lượng lớn các hộ gia đình là không thể tránh khỏi. Năm 1991, chính quyền thành phố đã thực hiện một chương trình giám định nhà ở và kết quả là có tới 3,65 triệu m2 diện tích nhà ở thuộc diện cũ nát nằm rải rác trong khu vực phố cũ cần phải phá bỏ. Năm 2002, công việc này đã hoàn thành. Từ năm 1991 đến năm 2000, 26 triệu m2 nhà cũ nát trong toàn thành phố Thượng Hải đã được phá bỏ và 660.000 hộ gia đình đã được tái định cư.

Các chi phí cho tái định cư

Tuy nhiên, cùng với quá trình phát triển của đô thị mới theo quy luật thị trường, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cho rằng việc phải bố trí tái định cư cho các hộ gia đình khiến cho tổng kinh phí của các dự án bất động sản bị đội lên quá cao. Do đó, họ tìm cách giảm bớt số tiền phải đền bù hoặc gây áp lực để giảm bớt số hộ thuộc diện phải bố trí tái định cư. Về phía chính quyền thành phố do muốn cải thiện bộ mặt thành phố nên đã chấp nhận những cách làm này. Nhờ đó, các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đã tăng thêm được phần lợi nhuận của họ.

Do khâu phá dỡ các khu nhà cũ là một phần việc rất nhạy cảm nên các công ty đầu tư bất động sản đã giao phần việc này cho những đơn vị chuyên nghiệp về phá dỡ. Cách làm đó đã làm thay đổi hoàn toàn bản chất của công đoạn này: việc giải toả và tái định cư đã trở thành những hợp đồng hoàn toàn mang tính thương mại. Các công ty chuyên về giải toả tìm đủ mọi cách giảm chi phí cho việc tái định cư, một số doanh nghiệp còn không ngần ngại hy sinh cả quyền lợi chính đáng của những người thuộc diện tái định cư để tăng thêm lợi nhuận cho mình.

Trong những năm gần đây, mối xung đột xã hội này càng trở nên mạnh mẽ hơn do sự tăng cường thực hiện thương phẩm hoá theo hướng có lợi cho các chủ đầu tư bởi họ có thể giảm bớt chi phí bồi thường cho các hộ gia đình phải di dời. Tháng 11/2001, một Quy định giải toả nhà ở đô thị đã được áp dụng. Văn bản này tính toán chi phí bồi thường cho các hộ gia đình dựa trên việc tính diện tích giải toả rồi nhân với giá thị trường chứ không căn cứ vào số nhân khẩu trong mỗi hộ. Ngoài ra, quy định mới này cũng cho phép chuyển chi phí bồi thường thành tiền mặt thay vì đưa ra những lợi ích “bằng hiện vật” theo kiểu cấp cho một căn hộ mới. Quy định có hạn chế những chi phí gia tăng liên quan đến việc tái định cư.

Quyết định thực hiện việc tái định cư cho các hộ gia đình liên quan chặt chẽ đến tiến trình phát triển đô thị. Trong trường hợp giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án phát triển đô thị hay xây dựng nhà ở cho cán bộ nhân viên của các doanh nghiệp thì những chủ hộ cư trú tại khu vực cần giải toả không được quyết định về việc di dời.

Trong trường hợp kể trên, việc thay đổi chỗ ở được thực hiện theo nhiều phương thức khác nhau. Việc di dời “thụ động”, tức là người dân buộc phải di dời để thực hiện các chương trình cải tạo cơ sở hạ tầng (mở rộng đường, quy hoạch các không gian xanh và công viên mới), các chương trình đầu tư phát triển bất động sản, di dời các khu cư xá dành cho công nhân và các chương trình của chính phủ nhằm giảm bớt mật độ tập trung dân cư quá cao. Hình thức tái định cư thụ động như vậy không phải lúc nào cũng mang tính cưỡng chế bởi đôi khi người dân cũng được đề nghị lựa chọn một trong nhiều đề xuất khác nhau. Trái lại, tái định cư “chủ động” có nghĩa là chắc chắn người dân sẽ được mua hẳn nhà.

Chuyển nhà tự nguyện và bắt buộc

Khoảng 35,5% các hộ gia đình chuyển nhà “tự nguyện” với mục đích chủ yếu là tìm được một chỗ ở rộng rãi hơn (47%) và một môi trường tốt hơn (29,1%). Những trường hợp phải thay đổi chỗ ở do thay đổi nơi làm việc chỉ chiếm 12%, tỷ lệ đó cho thấy mức độ ổn định tương đối về phân bố việc làm tại thời điểm này ở các thành phố của Trung Quốc.

Ngược lại, có khoảng 58% các hộ gia đình phải chuyển nhà một cách “bắt buộc”. Những trường hợp này có liên quan đến các dự án xây dựng các công trình hạ tầng mới (25,9%), các chương trình đầu tư kinh doanh bất động sản (33,3%) hay các chương trình xây dựng nhà ở cho cán bộ, nhân viên của các doanh nghiệp (33,7%). Hiện nay, việc tái định cư do các đơn vị kinh tế hỗn hợp quản lý và tỷ lệ thay đổi chỗ ở do các dự án kinh doanh nhà ở tư nhân cũng ngang bằng với tỷ lệ thay đổi do các dự án xây nhà dựng nhà ở của các doanh nghiệp. Đối với những trường hợp mà kinh phí bồi thường cho phá dỡ nhà cũ chiếm một phần lớn trong chi phí phát triển đô thị và quá trình bố trí tái định cư quyết định tới tiến độ của các dự án cải thiện cơ sở hạ tầng thì các chính quyền địa phương sẽ cố gắng kiểm soát các khoản kinh phí bồi thường để tránh gây những dư luận bất mãn trong xã hội.

Những hình thức tái định cư kể trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác nhau. Khi phải di dời do các dự án phát triển cơ sở hạ tầng đô thị và đầu tư kinh doanh bất động sản thì chi phí đền bù dựa trên một barem được định sẵn. Trái lại, các cuộc thương lượng thường diễn ra cởi mở hơn giữa các công ty giải toả và các hộ dân. Việc cấp một căn hộ mới gần nơi làm việc phụ thuộc vào các tiêu chuẩn do cơ quan chức năng quản lý lao động của Nhà nước đưa ra. Việc tái định cư thực hiện theo hình thức mua một căn hộ tư nhân chắc chắn sẽ tạo nhiều cơ hội lựa chọn hơn nhưng lại phụ thuộc vào thu nhập của các hộ gia đình và các yếu tố kinh tế - xã hội khác, nhất là thời điểm chuyển nhà.

Nhìn chung các hộ gia đình đều cải thiện được điều kiện sống khi thay đổi chỗ ở. Tuy nhiên, việc cải thiện những điều kiện đó dao động tuỳ theo các nhóm thành phần xã hội và cách thức tái định cư. Những hộ gia đình có trình độ học vấn cao (trung cấp hoặc đại học) thực sự nâng được diện tích ở bình quân đầu người cao hơn trong khi những hộ có trình độ học vấn không vượt quá sơ cấp gần như không tăng thêm được diện tích ở, còn với những đối tượng có trình độ học vấn thấp hơn nữa thì thậm chí còn có chiều hướng bị giảm diện tích.

Mức độ tăng diện tích ở bình quân đầu người của những hộ thay đổi chỗ ở tự nguyện cao hơn so với những hộ bắt buộc phải di dời. Mặt khác, những hộ tự nguyện chuyển nhà còn có thể nhân dịp đó cải thiện được toàn bộ các điều kiện sống. Do vậy, việc sử dụng nhà ở có nhiều mức độ khác nhau tuỳ theo cách thức tái định cư.

Những người hy vọng có một chỗ ở rộng rãi hơn căn hộ mà họ đã từng được cấp cũng có thể chọn cách tái định cư “chủ động” và thường có xu hướng chuyển về gần các khu vực trung tâm thành phố. Có thể nhận thấy chính những hộ gia đình khá giả nhất muốn tận dụng cơ hội này để có được những điều kiện về nhà ở tốt hơn.

Tăng thời gian đi lại

Quá trình thay đổi chỗ ở thường kéo theo sự gia tăng thời gian đi lại từ nhà đến nơi làm việc và các hoạt động đi lại nói chung. Thời gian đi lại từ nhà đến nơi làm việc tăng trung bình 11,3 phút; thời gian để đi vào trung tâm thành phố tăng trung bình 8,5 phút. Đối với phần lớn các trường hợp chuyển chỗ ở, mức độ dao động về thời gian đi lại tăng khoảng 20 phút, nhưng cũng có một số trường hợp cá biệt có thể tăng tới 1 đến 2 giờ. Mặc dù có một số hộ gia đình chuyển đến những nơi xa hơn nhưng nhìn chung hiện tượng này không gây ra sự phân tán hàng loạt dân cư tới các khu vực ngoại vi xa trung tâm thành phố.

Có thể nhận thấy rõ rằng các hộ gia đình thuộc các nhóm thành phần xã hội khác nhau sẽ có những phương thức tái định cư không giống nhau, đồng thời khả năng cải thiện nhà ở và các điều kiện sống cũng không thuận lợi đối với tất cả mọi đối tượng. Do vậy, các nhóm có trình độ học vấn không vượt quá sơ cấp hầu hết đều tái định cư theo hình thức thụ động (94%) trong khi có tới 54% số trí thức có bằng cấp đại học đã chủ động di chuyển chỗ ở, chủ yếu là theo hướng tìm mua một ngôi nhà tư. Điều đó cho thấy luôn tồn tại một mối liên hệ giữa trình độ học vấn và tỷ lệ tái định cư chủ động, còn những hộ gia đình có học vấn thấp hơn phải chuyển nhà với mức độ miễn cưỡng cao hơn.

Diện tích đất ở trung bình trên đầu người tăng trung bình 13 m2 đối với tái định cư chủ động trong khi con số này chỉ là 6 m2 đối với hình thức tái định cư thụ động, tức là chưa bằng 1/2. Đối với những trường hợp tái định cư thụ động, việc phân cấp các căn hộ tuỳ theo nơi làm việc cũng như các chương trình nhà ở nhằm điều tiết giảm bớt sự quá tải dân số đô thị mang lại những kết quả rất khả quan. Tuy nhiên, những chương trình tái định cư đó vẫn cho thấy có một xu hướng phân hoá tăng dần giữa các thành phần dân cư. Nhìn chung, mặc dù tất cả các hộ gia đình đều được hưởng lợi từ các chương trình tái định cư, song việc phân bổ vẫn tạo nhiều thuận lợi hơn cho những đối tượng có trình độ học vấn cao hơn, do đó những đối tượng này có nhiều lợi thế hơn khi tiếp cận thị trường nhà ở.

Thời kỳ quá độ hướng tới một quá trình điều chỉnh lại quy hoạch đô thị dựa trên kinh tế thị trường nhiều hơn đã dẫn đến những quá trình tái định cư rất phức tạp. Việc mua bán nhà ở tạo ra nhiều cơ hội mới và kích thích nhu cầu thay đổi chỗ ở. Chính vì vậy, các hộ gia đình không nhất thiết phải đợi đến khi phát sinh nhu cầu thực tế tại một thời điểm nào đó trong cuộc đời rồi mới thay đổi chỗ ở mà có thể chuyển nhà căn cứ vào nhịp độ phát triển của các dự án quy hoạch đất đai.

Để thu được lợi nhuận tối đa, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cố gắng thực hiện các biện pháp di dời triệt để. Còn nếu trong trường hợp những hộ dân phải di dời mong muốn được quay trở lại nơi ở cũ sau khi hoàn thành dự án, các nhà đầu tư sẽ tạo điều kiện để họ mua được những căn hộ trong các khu nhà mới xây. Trong giới hạn cho phép, các nhà đầu tư luôn tìm cách nâng đơn giá theo mỗi mét vuông và hướng tới khai thác các khu nhà vào mục đích thương mại. Họ cũng thích áp dụng biện pháp đề bù bằng tiền hơn vì đó là phương tiện nhanh nhất để giúp các hộ dân thuộc diện di dời có thể tìm mua được nhà mới. Vào cuối những năm 90, chênh lệch giữa tiền đền bù và giá nhà đất sau khi được quy hoạch lại đã tăng lên rõ rệt. Những chủ hộ cũ tại các khu được quy hoạch lại đều được tái định cư.

Tại các đô thị của Trung Quốc, trừ những trường hợp tái định cư tại chỗ sau khi quy hoạch lại, việc tái định cư không chỉ căn cứ vào những tiêu chuẩn về dân số như quy mô gia đình và đặc điểm có trẻ em hay không. Trong thời kỳ quá độ của nền kinh tế thị trường, phương thức tái định cư của người dân đương nhiên sẽ cho thấy nhiều trở ngại khác nhau và những chuyển biến trên thị trường nhà ở, từ đó dẫn tới những biểu hiện phân hoá về không gian – xã hội trong thành phố.

>> PHÁP: Việc đi lại hàng ngày của người lao động - một vấn đề xã hội và đô thị