Cuối năm 2013, thị trường bất động sản (BĐS) đón nhận một thông tin khá đặc biệt, tuy rất mới nhưng lại khá cũ, gây xôn xao một thời, đó là cho phép “phân lô bán nền” theo Thông tư liên tịch số 20 do Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ vừa ban hành, sẽ có hiệu lực vào ngày 5/1/2014.

Sở dĩ nói rằng cũ, bởi chính phân lô bán nền đã dẫn đến cơn sốt đất tại TPHCM vào năm 2002, di chứng để lại những khu dân cư ổ chuột, hạ tầng tạm bợ, thiếu gắn kết. Chính thời đó, TPHCM đã ban hành hẳn một văn bản “khuyến khích phát triển chung cư cao tầng”, “chấm dứt tình trạng chia nhỏ dự án, phân lô để bán nền nhà”. Nối tiếp là Luật Đất đai năm 2003, đã luật hóa việc cấm phân lô bán nền thông qua Nghị định 181 với quy định xây xong nhà mới được bán. Xuyên suốt các văn bản pháp luật sau đó đều có những đạo luật siết chặt về nội dung này, ví dụ như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đều quy định phải xây xong móng mới được thu tiền dưới mọi hình thức…

10 năm sau, hệ thống pháp luật đất đai đã thay đổi: văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở đã cho phép huy động vốn 20% khi chưa xây móng, Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi, quy định cấm phân lô bán nền cũng bỏ đi “một phần”… Vì vậy đã có nhận xét rằng, phân lô bán nền trở lại, hoặc 10 năm quay lại cách làm cũ. Tất nhiên nói thế cũng chưa hẳn đúng, bởi phân lô bán nền lần này là có điều kiện, nôm na là thực hiện trên khu đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt, tuân thủ quản lý quy hoạch kiến trúc, không nằm trong nội thành, khu trung tâm hoặc các khu vực có yêu cầu kiến trúc cảnh quan cao cũng như mặt tiền các tuyến đường quan trọng. Đặc biệt, việc “phân lô bán nền” lần này đặt dưới sự chủ trì của Bộ Xây dựng!

Việc “phân lô bán nền” trở lại được dự báo sớm hay muộn mà thôi, bởi tại buổi làm việc của Thủ tướng Chính phủ với TPHCM vào cuối năm ngoái, trả lời phóng viên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã cho biết: “Trong tình hình hiện nay cần phải linh hoạt cho phép bán nền đất các dự án đã xong hạ tầng, đương nhiên phải xa nơi trung tâm”. Trên tổng thể, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời, cho phép “phân lô bán nền”… là hàng loạt giải pháp được cởi trói liên tục trong bối cảnh thị trường BĐS đóng băng kéo dài, làm ngưng trệ nền kinh tế. Hiệu ứng của chủ trương này phải chờ thời gian, nhưng rõ ràng sự thay đổi theo kiểu “lối cũ ta về” đã thể hiện chúng ta đang loay hoay quản lý thị trường BĐS. Các ý tưởng trong pháp luật BĐS khi được “bấm nút” thông qua sẽ hứa hẹn tạo nên “tiến bộ”, “quản lý chặt hơn” nhưng lại không thể tồn tại trước một thực tế đầy thử thách, sẽ dễ dàng bị bỏ đi. Cũng giống như lĩnh vực quy hoạch, nhiều dự án ban đầu vẽ ra thật đẹp, hiện đại, nhưng khi đi vào thực tế lại xấu xí, lạ lẫm chỉ vì đã “điều chỉnh quy hoạch”. Đối với thị trường BĐS, việc “hay đổi thay” trong chính sách thường để lại những hậu quả… khó quên. Một thời, quy định xong móng mới thu tiền đã “bắt giò” những doanh nghiệp BĐS lớn như Phú Mỹ Hưng, The Vista, Vạn Phát Hưng, phải trả lại hàng ngàn tỷ đồng vì vi phạm quy định chưa xây xong móng đã thu tiền! Cũng như thế, ngàn căn nhà phố, biệt thự trong Nam, ngoài Bắc, kể cả miền Trung… xây xong thô rồi bỏ hoang nhiều năm nay, trở thành hệ quả của chủ trương “xây xong nhà mới được bán”?

Nhưng có một điều cơ bản mà chính sách chưa với tới: ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư với khách hàng chưa đủ “đô”, điều này dẫn đến tình trạng “mang con bỏ chợ” trong thời gian qua. Nhiều dự án nhà ở chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn thiện, cứ bỏ dang dở, trong khi tiền tỷ của người mua nhà lại nằm “phơi sương tuế nguyệt”, về mặt luật pháp lại không có một biện pháp chế tài nào. Phải chăng, điều cần quản lý nhất, đó là dòng tiền của khách hàng trong các dự án nhà ở tránh bị lạm dụng vào chuyện khác, tránh mang con bỏ chợ đang bị “bỏ quên” trong các quy định của pháp luật về BĐS?

Lương Thiện