Giá hợp lý, chìa khóa trao tay, lại liền kề khu trung tâm, căn hộ chung cư tư nhân hay còn gọi chung cư mini đang được xem là mô hình “dự án” ăn khách ở các đô thị lớn như Hà Nội.

Chủ yếu tập trung tại khu vực các quận nội thành Hà Nội như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng... loại hình chung tư tư nhân đang được nhiều người tìm mua. Tuy nhiên, người mua căn hộ sẽ phải đối mặt với những rắc rối, cả về chất lượng lẫn cơ sở pháp lý của mô hình nhà ở mới phát sinh này.

Giá mềm, ở được ngay

Chỉ riêng khu vực quận Cầu Giấy, thống kê sơ bộ cho biết, quận này có 6 khu chung cư mini với tổng số 141 căn hộ. Các tòa nhà này có chiều cao 5 đến 6 tầng, do tư nhân tự xây dựng, không có thang máy, nằm trên diện tích đất khoảng 150 - 200 m2. Diện tích mỗi căn hộ chia tách khoảng 30 đến 35m2, hiện đa phần đều có người đến ở. Cùng với loại hình căn hộ chung cư mini này, nhiều hộ gia đình có diện tích đất lớn khoảng 200 - 300m2, thường xây dựng nhà cho sinh viên hoặc hộ gia đình thuê. Các khu nhà này cũng dạng như loại hình chung cư mini, nhưng dưới dạng nhà cho thuê. Phần lớn người mua nhà ở các khu chung cư này là người ngoại tỉnh, mua nhà cho con cái học đại học hoặc những đôi vợ chồng trẻ mới lập gia đình.

Nằm sâu trong các khu dân cư, sát khu trung tâm, diện tích căn hộ nhỏ, trang thiết bị nội thất ở mức trung bình nên giá chung cư tư nhân khá hợp lý. Đây chính là yếu tố hút khách của loại hình này. Với diện tích căn hộ từ 35 - 45 m2 và mức giá trung bình khoảng 15 triệu đồng/m2, giá một căn hộ ở những quận nội thành Cầu Giấy, Thanh Xuân chỉ từ 550 đến trên 700 triệu đồng. Anh Nguyễn Minh Hà, chủ căn hộ chung cư mini ở phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân cho biết, với số tiền 550 triệu đồng, lựa chọn duy nhất chính là căn hộ tại các “dự án” chưng cư tư nhân. “Những thửa đất liền kề khu nhà tôi ở có giá 40 - 50 triệu đồng/m2. Thu nhập của tôi sẽ chẳng bao giờ đuổi kịp sự leo thang của giá đất nên mặc nhiên chấp nhận mua căn hộ nhỏ này. Được cái, khu nhà cũng sát trung tâm nên đi lại cũng thuận tiện” - anh Nguyễn Minh Hà nói. Xây dựng chung cư tư nhân trong nội thành Hà Nội đang nở rộ bởi mô hình này đem lại tỷ suất lợi nhuận khá lớn. Giá thành xây dựng trung bình loại nhà này khoảng 4 triệu đồng/m2. Tính thêm cả một số tiện nghi, giá áng chừng lên mức 5 - 6 triệu đồng/m2. Trong khi giá bán của các căn nhà loại này khoảng 14 - 16 triệu đồng/m2.

Tiền nào của nấy

Ít tiền, đành chấp nhận điều kiện sống ở mức trung bình là tâm sự của nhiều người mua chung cư tư nhân. Tại nhiều tòa nhà, tầng hầm để xe rất chật và bức bí, không hề thấy các thiết bị chống cháy được treo lên tường. Ngõ đi vào khu nhà thường rất hẹp, hai xe máy tránh nhau cũng khó. Điện nước cũng là vấn đề bởi khu nhà vốn không được quy hoạch là khu chung cư. Khu đất trước đây vốn chỉ dành cho 2 - 3 hộ dân, nay phải gánh số hộ gấp 5 - 6 lần nên quá tải hạ tầng là không tránh khỏi. Lối đi chung, hệ thống xử lý rác thải, vệ sinh môi trường, hệ thống thoát hiểm... cũng hầu như không có nên khi xảy ra sự cố sẽ rất khó xử lý.

Ở chật, ở khổ một chút cũng cam, song điều gây lo lắng nhất đối với các gia chủ ở chung cư tư nhân là tính pháp lý không rõ ràng của các căn hộ. Quyền sở hữu của khách hàng ở các tòa nhà này rất tù mù nếu như không nói là bằng không vì chẳng một ai được cấp giấy chứng nhận. Trả lời những thắc mắc về thủ tục, chủ đầu tư các “dự án” chung cư tư nhân đều hứa hẹn, nhà đã có “sổ đỏ” chung, cứ chờ rồi sẽ được “tách sổ”. Khách đồng ý mua sẽ được nhận trước hợp đồng mua bán... viết tay giữa hai bên. “Ở đây trường hợp nào cũng thế cả, mua bán theo dạng chìa khóa trao tay” - một chủ nhà ở quận Cầu Giấy phân trần.

“Treo” giấy chứng nhận

Theo Bộ Xây dựng, luật pháp không cấm việc mua bán chung cư tư nhân. Song, trong quá trình xây dựng và chuyển nhượng, loại hình nhà ở này đã đặt ra những vấn đề chưa từng có trong khuôn khổ quản lý Nhà nước. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đang tiến hành khảo sát thực tế tại một số khu chung cư tư nhân trên địa bàn Hà Nội. Từ đó, sẽ có tổng kết đánh giá và đề xuất các giải pháp, cơ chế để xử lý những vướng mắc về mô hình nhà chung cư này.

Liên quan đến vấn đề cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư tư nhân, ông Phùng Văn Nghệ, quyền Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, dù là chung cư tư nhân thì khi xây dựng, chủ đầu tư vẫn phải lập dự án và hoàn thiện các thủ tục pháp lý có liên quan. Ông Phùng Văn Nghệ nói: “Nếu chủ đầu tư tuân thủ đúng quy định, những hộ dân mua căn hộ tại những chung cư cao tầng do cá nhân xây dựng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Tuy nhiên, ở các “dự án” kể trên, 100% là các cá nhân có đất tự xin cấp phép xây dựng nhà cao tầng rồi “lách luật”, tự ý chia tách thành nhiều phòng bán cho nhiều người. Một cán bộ xây dựng quận Thanh Xuân cho biết, về nguyên tắc, loại nhà này xây dựng hợp pháp vì có giấy phép nhưng trong quá trình thi công chủ nhà đã tự thay đổi thiết kế, chia nhỏ thành các căn hộ để bán. Cũng đã có một số hộ mua nhà đến hỏi về thủ tục cấp giấy chứng nhận nhưng quận chưa cấp cho trường hợp nào cả vì quy định hiện hành chưa tính tới loại hình nhà ở này.

Đứng ở góc độ người mua, nhiều người có nhu cầu cho rằng, trong lúc giá nhà, đất ở Hà Nội đứng ở mức cao ngất ngưởng như hiện nay, phát triển chung cư tư nhân để phục vụ những đối tượng có thu nhập trung bình là hướng đi tự phát có thể chấp nhận được. Song, cơ chế quản lý xây dựng đối với mô hình này ở Hà Nội nói riêng và ở các đô thị lớn nói chung đều chưa rõ, nên nếu để tư nhân phát triển ồ ạt như hiện nay sẽ rất nguy hiểm, cả về chất lượng nhà, điều kiện ở cũng như tính pháp lý. “Pháp luật có thể điều chỉnh nhưng xin chỉnh sớm cho người dân được nhờ, đừng để quyền lợi của chúng tôi bị treo mãi...” - một cư dân chung cư tư nhân phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân ao ước.

Phương Mai

>> Chung cư mi ni nở rộ: Nguy cơ và rắc rối