“Chia lô - bán nền” là một phân khúc có sức hấp dẫn đặc biệt trong thị trường bất động sản vì đầu tư vào đó không cần nhiều tiền nhưng lợi nhuận lại rất lớn, kể cả nhà đầu tư dự án chuyên việc chia lô và nhà đầu tư thứ cấp mua nền. Đầu tư chỉ là việc bỏ tiền mua quyền sử dụng đất, rồi để đó chờ thời...

Lợi nhuận không đến từ đầu tư trên đất mà đến từ giá trị tăng thêm trên đất trong thời gian ngắn do quá trình đô thị hóa như phát triển đô thị mới, chỉnh trang đô thị hiện hữu, chuyển từ xã lên phường hay từ huyện lên quận, hình thành các khu kinh tế... Chỉ cần bỏ ra một hai tỉ đồng theo giá hiện trạng, mua một nền đất là có thể thu về gấp vài ba lần khi quá trình đô thị hóa ập đến hoặc hạ tầng được phát triển tốt hơn. Người mua nền không đầu tư gì thêm trên đất nhưng lại gặt hái được mọi giá trị tăng thêm trên đất do đầu tư ngoài nền đất mang lại.

Nhiều dự án đất nền được rao bán tại quận 9, TPHCM. (Ảnh: Thành Hoa)

Có thể coi phân khúc bất động sản này là “con gà đẻ trứng vàng”. Chính vì quá hấp dẫn nên dự án “ma” chia lô - bán nền đã hình thành nhiều năm qua, và ở nhiều nơi. Báo chí đã nói nhiều tới cái tên doanh nghiệp địa ốc Alibaba với nhiều dự án “ma” thuộc vùng Đông Nam bộ. Nếu thanh tra, kiểm tra gắt gao hơn nữa, có thể thấy nhiều dự án “ma” khác xuất hiện từ Bắc chí Nam, và còn nhiều chủ đầu tư dự án ma rơi vào vòng lao lý.

Cách thức “chia lô - giao nền” được hình thành trong giai đoạn cuối của thời kỳ Nhà nước bao cấp về nhà ở (trước Nghị định 61/CP năm 1994 xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở). Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước xây nhà ở trên đất rồi phân phối cho cán bộ, công nhân viên. Càng ngày, ngân sách càng hạn hẹp nên đã hình thành sáng kiến “Nhà nước và nhân dân cùng làm” theo hình thức Nhà nước phân lô đất thành các nền rồi phân chia cho cán bộ, công nhân viên để họ tự bỏ tiền ra xây nhà ở cho mình. Dần dần, khi không còn bao cấp, cách thức nói trên chuyển thành “chia lô - bán nền” với giá đất nền tính theo giá đất của Nhà nước khá thấp, rất được ưa chuộng. Thị trường bất động sản phát triển đã làm cho phân khúc đất nền trở nên cực kỳ hấp dẫn như trên đã nói.

Trên thực tế, trước năm 2003, các dự án “chia lô - bán nền” khá phổ biến. Hệ quả của loại dự án này là: thứ nhất, mua đất nền để đấy, không xây nhà rồi chờ thời đem bán lại với giá cao hơn nhiều, còn gọi là kinh doanh đất “thô”; thứ hai, có xây dựng nhà ở trên đất nhưng mỗi người xây một kiểu, phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị đã dự định. Đã đến lúc cần phải xem xét lại phạm vi áp dụng “chia lô - bán nền”.

Năm 2003, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Chính phủ dự thảo “siêu” Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai, trong đó có một điều về “chia lô - bán nền” được dự thảo trên nguyên tắc giao cho UBND cấp tỉnh quyết định. Cố Thủ tướng Phan Văn Khải đã viết bằng bút mực vào dự thảo của điều này là “cấm chia lô - bán nền”. Ý kiến của Thủ tướng Chính phủ được đưa đầy đủ vào nghị định này.

Sau hơn một năm thực hiện, nhiều tỉnh, thành đã có ý kiến đề nghị cần sửa đổi điều quy định về “cấm chia lô - bán nền” theo hướng “cấm tại đô thị và cho phép tại nông thôn” vì như vậy vẫn đảm bảo được cảnh quan kiến trúc đô thị. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định “cho phép chia lô - bán nền tại nông thôn và các thị trấn”. Đến thời điểm này, có thể thấy việc xây dựng luật pháp đối với dự án “chia lô - bán nền” mới quan tâm tới khía cạnh ngăn ngừa hệ quả xấu về phá vỡ cảnh quan đô thị hiện đại, chưa tính đến các hậu quả về đầu tư và địa tô chênh lệch do đầu tư mang lại.

Tiếp theo, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Đất đai (2013) đã cho phép mở rộng hình thức “chia lô - bán nền” vào cả các đô thị lớn, miễn là không nằm trên các tuyến phố chính. Từ đó, các dự án “chia lô - bán nền” cả thật và cả “ma” đã tăng lên khá mạnh, luôn là phân khúc “nóng” nhất của thị trường, nhiều lúc còn gây “sốt” cao. Lý do như đã nói ở trên, cả nhà đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp đều coi đây là con gà đẻ trứng vàng.

Từ việc mở rộng quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nói trên, có thể rút ra kinh nghiệm về việc tiếp thu ý kiến đóng góp trong xây dựng pháp luật. Một lẽ tất nhiên là các nhà đầu tư đều muốn vận động mở rộng “chia lô - bán nền” vì lợi ích riêng. Lúc này, cần tập trung vào việc lấy ý kiến của các nhà quản lý, các chuyên gia không thuộc nhóm lợi ích nào. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến về phạm vi áp dụng “chia lô - bán nền”, với hai luồng trái chiều. Việc tiếp thu cần có sự phân tích kỹ các nhóm ý kiến chia theo lợi ích.

Nhìn lại toàn bộ quá trình, Bộ Xây dựng không “động chạm” gì vào cơ chế “chia lô - bán nền” vì không có hoạt động xây dựng tạo lập bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có một điều quy định rằng “chia lô - bán nền” là hoạt động kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Cách quan niệm của Bộ Xây dựng là đúng vì “chia lô - bán nền” là hoạt động kinh doanh đất thô, chưa có đầu tư trên đất.

Theo Trung tâm Nghiên cứu định cư của Liên hiệp quốc (UN-Habitat), thì họ đã tổng kết lại chính sách phát triển nhà ở trên thế giới và cho rằng cách thức “chia lô - bán nền” chỉ áp dụng như một chính sách an sinh xã hội về nhà ở, tức là giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nay có tiền mua được cái nền đất, mai có thêm ít tiền thì làm móng, ngày kia có nữa thì xây tầng trệt,... Cứ thế, mươi năm sau sẽ làm được căn nhà. Tất nhiên, đất loại này thường được gom tại những nơi đất đai có giá trị thấp.

Theo các lý thuyết phát triển kinh tế, không nước nào không hạn chế buôn bán đất thô chưa có đầu tư. Nền kinh tế phát triển cần tới lợi ích mang lại từ đầu tư trên đất, không phải từ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư khác tạo nên. Các nước đều có giải pháp phân phối lại giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ sử dụng đất tạo ra. Từ kinh nghiệm quốc tế, có thể thấy cơ chế “chia lô - bán nền” không chỉ được xem xét phạm vi áp dụng dựa trên yêu cầu bảo đảm cảnh quan kiến trúc đô thị, mà còn phải xem xét dựa trên nguyên tắc không khuyến khích kinh doanh đất.

Từ những phân tích trên, có thể đề nghị “chia lô - bán nền” chỉ được áp dụng tại nông thôn để giải quyết đất giãn dân và tại các khu vực đô thị kém phát triển như một phương thức để phát triển đất ở cho xây dựng nhà ở xã hội. Tiêu chí trung tâm là cơ chế “chia lô - bán nền” không được áp dụng cho các dự án thương mại, chỉ được áp dụng cho các dự án an sinh xã hội về nhà ở.

Đặng Hùng Võ

(TBKTSG)