“Để thị trường bất động sản Việt Nam (BĐS) không bị hỗn loạn và dần đi vào thế ổn định, Chính phủ cần lập ra một ủy ban giám sát quốc gia về thị trường này, tương tự như Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia”. GS.TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, đã nói như vậy trong cuộc trao đổi với TBKTSG về bức tranh thị trường BĐS hiện nay. 

Thời còn làm Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường ông từng khẳng định: Cương quyết đưa thị trường BĐS về đúng giá trị của nó. Nhưng thực tế đến nay giá BĐS chẳng những không giảm lại còn tăng cao hơn.

- Nhìn một cách công bằng, thị trường BĐS toàn quốc vẫn không tăng nhiều, chỉ có một vài nơi thị trường tăng nóng, đặc biệt là ở Hà Nội. Nguyên nhân là do chưa có một cách thức gì để biến giá “khung” chính thức chuyển dần đến giá thị trường. Vì thế mới có chuyện, khung giá cao nhất do thành phố quy định là 60 triệu đồng/mét vuông, trong khi trên thị trường giá lại lên tới 500 triệu đồng/mét vuông.

Trong một nền kinh tế thị trường, với sự chênh lệch giá theo kiểu bao cấp như thế, chắc chắn không thể tạo ra khả năng giảm giá nhà. Hay nói cách khác, đây vẫn là cơ hội cho đầu cơ có đất để phát triển.

Một nguyên nhân nữa không thể không đề cập là đến nay vẫn chưa có cơ chế tính thuế nhà đất phù hợp để vừa tạo ra hiệu quả về mặt tài chính vừa tránh nạn đầu cơ.

Cụ thể, ngay khi Luật Đất đai ra đời năm 2003, dự tính một năm sau (2004) Luật Thuế nhà đất phải hoàn chỉnh để điều tiết và quản lý thị trường BĐS. Thế nhưng đến nay đã tròn sáu năm, đạo luật này vẫn đang trong giai đoạn “bàn luận”, cố gắng đưa vào thực thi trong năm 2012.

Cần nói thêm, nếu dự thảo Luật Thuế nhà đất cứ giữ nguyên quan điểm những ai “ôm” BĐS để chờ thời cơ bán kiếm lời cũng chịu chung mức thuế như với người nghèo chỉ mua một cái nhà để dùng, nghĩa là không phân biệt những loại BĐS khác nhau, thì khả năng giảm giá lại càng không có.

Bên cạnh đó, dù chúng ta đã có trong tay tất cả các đạo luật cũng như nghị định liên quan đến việc công khai hóa thị trường BĐS, song hiện tại tính công khai của thị trường vẫn còn quá kém, thị trường giao dịch ngầm vẫn diễn ra phổ biến… Đấy chính là những nguyên nhân làm cho giá BĐS nước ta vẫn quá cao.

Luật Đất đai quy định hàng năm UBND tỉnh/thành phố căn cứ vào giá thị trường để áp khung giá đất trên địa bàn. Điều này dẫn đến tình trạng, cứ năm nay khung giá đất 1 thì giá thị trường “nhảy” lên đến 1,5 hoặc 2,5 lần. Và cứ thế sang năm vì giá thị trường tăng, nên khung giá đất chính quyền áp lại cũng tăng theo. Hệ quả là giá BĐS liên tục leo thang, đẩy người nghèo không có cơ hội tiếp cận với nhà ở. Là người từng chấp bút cho đạo luật này ông nghĩ sao?

- Điều này càng khẳng định sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước. Tức là trước thực tế biến động rất mạnh của thị trường có khả năng dẫn đến những phát sinh tiêu cực, nhà nước cần vào cuộc bằng việc ban hành các công cụ để ngăn chặn sự nóng lên của giá BĐS một cách bất thường. Nhưng cơ quan quản lý lại không làm, dẫn đến việc giá tăng.

Tôi lấy ví dụ việc cho phép bán nhà trên giấy (chưa xây xong, chỉ mới khởi công) không những gây ra rủi ro cho khách hàng mà còn là một trong những nguyên nhân khiến giá BĐS tăng ảo. Vì có thực tế, khi lúc đầu khách hàng mua nhà trên giấy giá chỉ có 1, ba tháng sau nhà đầu tư lại tự ý tăng giá lên gấp 1,5 lần; thậm chí có những dự án tăng gấp đôi nếu thấy nhu cầu cao… 

Năm ngoái, khi lạm phát có nguy cơ tăng cao, Chính phủ đã phát huy mọi công cụ từ chính sách tài khóa, tiền tệ, thuế… để chống lại nó. Và sự thực chúng ta đã kìm chế lạm phát khá thành công. Nhưng với thị trường BĐS tính nhạy bén của các cơ quan quản lý còn rất ít. Và ở chừng mực nào đó có thể nói chúng ta tỏ ra không quyết tâm lắm trong việc điều tiết thị trường vốn còn nhiều bất cập này. Bởi thế, nếu chúng ta không nhanh chóng thành lập một ủy ban điều tiết thị trường BĐS để tập hợp các chuyên gia đầu ngành chuyên làm các công việc như Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia thì thị trường này sẽ còn bất ổn.

Vậy ông lý giải ra sao về việc thị trường BĐS đang có xu hướng nóng lên?

- Có hai nguyên nhân, khiến cho thị trường BĐS bắt đầu có chiều hướng tăng giá từ tháng 2-2010 lại đây; đặc biệt là thị trường Hà Nội.

Thứ nhất, xét tập quán kinh doanh tôi có thể lý giải vì sao thị trường Hà Nội nóng lên như thế, trong khi thị trường BĐS ở TPHCM không tăng đáng kể. Tập quán kinh doanh của hai miền là khác nhau. Đơn giản vì tiền nhàn rỗi trong cư dân Hà Nội nhiều hơn rất nhiều so với cư dân TPHCM. Hà Nội sống qua thời kỳ bao cấp rất dài, còn TPHCM chỉ sống thời kỳ bao cấp có năm mười năm thôi.

Tập quán kinh doanh của người Hà Nội là có tiền thì đóng kỹ lại, khi nào thấy lợi ích rõ ràng mới tung ra. Còn cư dân TPHCM có một cách tiếp cận thị trường tốt hơn: có tiền người ta tung ra kinh doanh ngay. Chính tập quán đó cũng dẫn đến tính nóng, lạnh của thị trường BĐS Hà Nội thất thường hơn TPHCM. Khi nóng, người Hà Nội có thể đổ rất nhiều tiền ra để đầu tư nhà đất. Còn TPHCM, thị trường có tăng thì cũng tăng chậm hơn, giảm cũng giảm chậm hơn.

Thứ hai, hệ lụy của việc đóng cửa sàn vàng, rồi đến việc giá đầu vào (như giá thép…) tăng chóng mặt, khiến cho nhiều chủ đầu tư dừng công trình hoặc thông báo hoãn dẫn đến nguy cơ thiếu nguồn cung cho thị trường. Đã thế, tin đồn về việc lạm phát có thể quay trở lại kéo theo một lượng vốn lớn đổ dồn vào thị trường này khiến cho thị trường bị nóng lên. Điều đó lý giải tại sao, có những nơi ở Hà Nội trước Tết giá một mét vuông đất chỉ 25 triệu đồng nay lên tới 45-50 triệu đồng (Tứ Liên, Tây Hồ - PV).

Nếu cứ đầu tư theo kiểu “phong trào” như vậy, liệu có xảy ra rủi ro cho nhà đầu tư hay không?

- Chắc chắn từ nay đến cuối năm thị trường BĐS sẽ lên xuống theo kiểu như năm 2009, tức là về thời gian mang tính nhất thời, về không gian mang tính cục bộ. Nơi này nóng, thì nơi kia chưa chắc đã nóng. Nó không có quy luật lên hay xuống một cách dài hơi. Nguyên nhân chính nằm ở chỗ huy động vốn cho thị trường hiện vẫn chưa thể giải quyết một cách bền vững. Do đó, thị trường không thể đi theo xu hướng dài hạn được.

Theo tôi nghĩ, dân chúng đã mang tiền đi đầu tư thì chẳng ai dại cả, tất cả họ đều chấp nhận rủi ro. Đặc biệt, bối cảnh hiện nay khi đầu tư sàn vàng không còn, đầu tư vào chứng khoán vẫn ì ạch, đầu tư vào sản xuất- kinh doanh thì giá đầu vào tăng cao… đã khiến nhiều người đổ xô đầu tư vào BĐS. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là với kiểu đầu tư BĐS theo đám đông hiện nay, nhất là của người dân Hà Nội, thì thị trường BĐS sẽ còn tiếp tục nóng lên. Nhưng hãy dè chừng có lúc do tác động của một yếu tố nào đó thì thị trường sẽ ào ào giảm xuống, khi đó độ rủi ro là rất lớn.

Lê Hà (thực hiện) 

>> Đất đai và Nhà đầu tư