Trước chính sách thắt chặt vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản, nhiều chủ đầu tư phải tính toán lại tiến độ triển khai, bán hàng, kể cả việc giãn, dừng dự án.

Đặc biệt, nhiều dự án có nguy cơ bị đổi chủ trước áp lực lãi suất cao, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng trong khi sản phẩm không tiêu thụ được... 

Xoay xở tìm đầu ra

Trước khi tính đến chuyện triển khai một dự án căn hộ tại quận 9 (TP.HCM), đại diện Công ty CP Xây dựng số 5 (SC5) cho biết đang đàm phán với một số đối tác có nhu cầu mua căn hộ cho cán bộ công nhân viên. 

“Với tình hình hiện nay, chỉ sau khi có được khách hàng ký hợp đồng “bao tiêu”, chúng tôi mới dám tiến hành triển khai dự án” - ông Trần Quang Mỹ, chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc SC5, cho hay. 

• Ảnh bên : một dự án tại quận 7, TP.HCM (Ảnh: T.Thăng)

Tương tự, một dự án khu phức hợp gồm nhà liên kế, trung tâm thương mại và căn hộ tại quận 9 dự kiến khởi công vào cuối tháng 3-2011 cũng vừa được chủ đầu tư quyết định thay đổi phương án triển khai và bán hàng. 

Thay vì làm đồng bộ, chủ đầu tư chọn phương án “cuốn chiếu”, chỉ xây dựng một số lượng nhà liên kế nhất định và sau khi bán xong số sản phẩm này mới tiếp tục làm “gói” mới. 

“Với phương án này, chúng tôi chỉ cần sử dụng vốn tự có và một ít vốn vay để làm mà không sợ bị “ngậm” hàng nhiều, dù trước đó dự án đã được một ngân hàng cam kết tài trợ hơn 300 tỉ đồng” - chủ đầu tư dự án này nói. 

Đây không phải là những trường hợp cá biệt, một loạt dự án căn hộ khác ở quận Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân... cũng được chủ đầu tư tính toán lại. 

Cơ hội cho doanh nghiệp có tiềm lực mạnh Theo một số chuyên gia, trong giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội đối với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, đó là mua các dự án chờ thị trường khởi sắc sẽ bán lại. Tổng giám đốc một quỹ đầu tư bất động sản có vốn nước ngoài cho biết ngoài hai dự án đã được quỹ này mua lại một phần vào cuối năm 2010 (một ở quận 2 và một ở quận 9), quỹ này cũng đang trong quá trình đàm phán mua thêm ba dự án khác. “Có thể trong ngắn hạn, thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn. Nhưng về lâu dài, thị trường sẽ sôi động trở lại do nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn còn khá lớn, trong khi quỹ đất ở những vị trí đẹp không còn nhiều” - vị tổng giám đốc này nói.

Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) mới đây đã quyết định hoãn việc tung ra thị trường hơn 2.000 căn hộ vào cuối quý 1 và đầu quý 2-2011 như kế hoạch ban đầu. Trước đó, HAGL từng công bố sẽ chào bán khoảng 2.300 căn hộ của dự án Thanh Bình, Incomex và Phú Hoàng Anh giai đoạn 2 với sự hợp tác hỗ trợ lãi suất của một ngân hàng (giảm 4% lãi suất cho khách hàng vay mua căn hộ).

“Chúng tôi vẫn đảm bảo tiến độ thi công và thời gian hoàn thành dự án, nhưng chưa thể chào bán do chưa xây dựng được giá, do giá thành liên tục biến động” - ông Lê Hùng, tổng giám đốc Công ty CP xây dựng và phát triển nhà Hoàng Anh (thuộc HAGL), nói. 

Thay đổi kế hoạch

Ông Lâm Văn Chúc - chủ tịch HĐQT Công ty CP địa ốc Phúc Đức - cho rằng thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ bắt đầu gặp nhiều khó khăn từ nửa cuối năm 2010, sau khi hàng loạt chính sách siết lại thị trường này được ban hành như cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, hạn chế chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng trước khi hoàn tất phần móng... 

Dù vậy, các chính sách này chủ yếu nhắm vào các đối tượng đầu cơ và những chủ đầu tư không có năng lực tài chính, nên những dự án ở phân khúc giá trung bình vẫn “sống” được nhờ sự tham gia của các đối tượng có nhu cầu nhà ở thật sự. 

Tuy nhiên, theo ông Chúc, với mặt bằng lãi suất cao cùng chính sách thắt chặt tín dụng hiện nay, thanh khoản của thị trường bất động sản hầu như bị “tê liệt”, nhất là phân khúc căn hộ. “Hầu hết khách hàng mua căn hộ, dù ít dù nhiều đều trông chờ vào nguồn vốn hỗ trợ của ngân hàng. Với lãi suất quá cao hiện nay, nhiều khách hàng phải tính toán lại” - ông Chúc nói. 

Ông Lê Hùng cũng cho rằng việc tung sản phẩm căn hộ ra bán hiện nay khả năng thành công rất thấp, thậm chí sẽ thất bại. Do đó, việc các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch triển khai dự án cũng như phương án bán hàng là điều khó tránh khỏi. 

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết ngoài một phần vốn tự có, hầu hết các chủ đầu tư đều dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, cả hai nguồn này đều bị tắc, đặc biệt là nguồn vốn huy động từ khách hàng do thanh khoản của thị trường thời gian qua hầu như không có. 

“Chắc chắn nhiều dự án sẽ chậm tiến độ” - vị tổng giám đốc này nhận định. 

HẢI ĐĂNG