Ashui.com

Tạo quỹ đất đô thị là một giải pháp được các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản đưa ra để hạn chế tình trạng "làm giá" trên thị trường bất động sản Hà Nội tại hội nghị Bất động sản vùng thủ đô Hà Nội diễn ra ngày 28/8.

Theo đó, cơ chế dự trữ đất sẽ tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trường đất đô thị, chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay.

Huy động vốn thông qua quỹ đất dự trữ

Phát biểu tại hội nghị, ông Phạm Sỹ Liêm, phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam (nguyên thứ trưởng bộ Xây dựng), cho rằng để hạn chế tình trạng làm giá đất và huy động vốn thông qua việc khai thác quỹ đất đô thị, các chính quyền đô thị cần huy động nguồn lực để xây dựng quỹ đất dự trữ đô thị ngay khi lập quy hoạch.

Theo đó, chế độ dự trữ đất đô thị sẽ tạo điều kiện để chính quyền điều hành được thị trường đất, ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đem lại, chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm được siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất.

Mặt khác việc quản lý điều hành thị trường như vậy sẽ làm giảm tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, giảm bất bình của các hộ dân bị thu hồi đất. Lợi nhuận thu được từ dự trữ đất là nguồn tài chính để giúp đỡ các hộ nghèo đô thị cải thiện đời sống và tiếp cận các dịch vụ hạ tầng.

Cũng theo phân tích của ông Liêm thì dự trữ đất là biện pháp quan trọng để chính quyền đô thị thực hiện "kinh doanh đô thị", một cách quản lý đô thị mới đang được nhiều đô thị trên thế giới vận dụng. Bản chất của kinh doanh đô thị là thông qua cơ chế thị trường mà khai thác các tài sản tự nhiên như đất đai, không gian đô thị và tài sản nhân tạo như kết cấu hạ tầng của đô thị nhằm tạo ra nhiều giá trị gia tăng để có vốn phục vụ phát triển đô thị.

Việc thu hồi đất đô thị ở nước ta hiện nay thường đi theo quy trình: Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thu hồi đất đô thị như vậy theo phân tích của TS Liêm vừa tốn kém mà không phát huy hết hiệu quả khai thác đất đô thị.

Những tính toán của các học giả Trung Quốc đã chỉ ra rằng, giá trị tài sản đất đô thị chiếm khoảng 3/4 tổng giá trị tài sản đất đai cả nước Trung Quốc, vì vậy cần thông qua hình thức kinh doanh đô thị mà đưa giá trị tiềm tàng đó thành giá trị thực để xây dựng đô thị. Nhiều đô thị hiện đại của Trung Quốc như Thâm Quyến, Thượng Hải đã rất thành công trong việc huy động có hiệu quả nguồn vốn từ đất đại đô thị.

Hạn chế tình trạng làm giá đất

Đồng quan điểm trên, ông Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường) cũng cho rằng: Đã đến lúc nước ta cần xây dựng thể chế hoàn chỉnh cho hình thức dự trữ đất đô thị và nhanh chóng áp dụng nó vào phát triển đô thị, điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và thực hiện quy hoạch đô thị. Thị trường bất động sản đóng vai trò là công cụ thực thực hiện quy hoạch đô thị.

• Theo các chuyên gia, cơ chế dự trữ đất sẽ tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trường đất đô thị, chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay (Ảnh: TL)

Về vấn đề hình thành quỹ dự trữ đất, ông Võ cho hay, trước năm 2003, một số địa phương đã thí điểm thực hiện mô hình dự trữ đất đô thị, nhưng chưa thành công. Ví dụ như tỉnh Bình Thuận đã tiến hành mua, và thu hồi đất dự trữ tại Mũi Né, nhưng sau đó địa phương lại kêu lỗ vì các nhà đầu tư trong và ngoài nước không mặn mà với quỹ đất đô thị dự trữ. Theo ông Võ thì cũng có thể vị trí của khu đất dự trữ tại Mũi Né chưa phù hợp và tiềm năng đầu tư không hấp dẫn.

Ông Đặng Hùng Võ nói: Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là huy động vốn từ chính thị trường bất động sản để phát triển hạ tầng đô thị chứ không nên huy động vốn từ ngân sách nhà nước, vốn ODA, vốn FDI... Thực tế thì tại các quận, huyện phía tây của Hà Nội, đã có nhiều dự án hạ tầng vừa được cấp phép xây dựng theo các hình thức BOT, BT... đó cũng là một biện pháp đổi đất lấy hạ tầng, nhưng chúng ta cần phải xây dựng một cơ chế định giá đất cho phù hợp.  

Theo phân tích của ông Liêm thì dự trữ đất là biện pháp quan trọng để chính quyền đô thị thực hiện "kinh doanh đô thị", một cách quản lý đô thị mới đang được nhiều đô thị trên thế giới vận dụng. Bản chất của kinh doanh đô thị là thông qua cơ chế thị trường mà khai thác các tài sản tự nhiên như đất đai, không gian đô thị và tài sản nhân tạo như kết cấu hạ tầng của đô thị nhằm tạo ra nhiều giá trị gia tăng để có vốn phục vụ phát triển đô thị.

Nói về những ảnh hưởng của quỹ dự trữ đất đối với thị trường đất đô thị, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, khi đã xây dựng được quỹ dự trữ đất đô thị, thị trường đất đô thị sẽ chia hai, với thị trường đất cấp I và thị trường đất cấp II. Thị trường đất cấp I do Nhà nước là nguồn cung và giao lại cho các bên sử dụng mới nhằm thực hiện quy hoạch đô thị, ở đây sự cạnh tranh chỉ diễn ra giữa các bên cầu. 

Trong thị trường đất cấp II, các bên được nhà nước giao đất sử dụng sẽ đem quyền đó cho thuê, hoặc chuyển nhượng cho bên khác, và sự cạnh tranh ở đây diễn ra toàn diện. Có thể thấy nguồn cung trong thị trường cấp II sẽ phụ thuộc nhiều vào nguồn cung trong thị trường cấp I, vì vậy các chính quyền đô thị sẽ điều hành tốt nguồn cung thị trường cấp I để cân bằng cung cầu trong thị trường cấp II. 

Việc áp dụng như trên sẽ tránh được tình trạng giá đất bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng năm sau luôn cao hơn năm trước, trong khi vẫn không làm hài lòng người dân mất đất. Khi không có quỹ dự trữ đất đô thị, Nhà nước sẽ phải liên tục tham khảo giá thị trường cấp II mỗi khi ban hành các khung giá đền bù mới hàng năm. Trong khi giá đất tại thị trường cấp II luôn bị các nhà đầu tư làm giá để thu lợi nhuận cao nhất. 

Tuân Đặng

>> Hội nghị “Bất động sản vùng Thủ đô, cơ hội đầu tư từ các dự án phía Tây Hà Nội”