Dù hành lang pháp lý cho việc thành lập và vận hành Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đã có từ năm 2012, nhưng đến nay mới chỉ có duy nhất 1 quỹ được thành lập. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, vướng mắc lớn nhất có thể là việc các quy định về REIT bị lẫn lộn với quỹ ủy thác đầu tư bất động sản.
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Hồ Văn Dũng – Giám đốc CTCP Quản lý quỹ VinaWealth tiết lộ, DN đã có ý định lập quỹ đầu tư BĐS từ vài năm nay nhưng chưa thực hiện được do mức độ quan tâm của nhà đầu tư còn hạn chế, chưa kể cơ chế chính sách dành cho quỹ ngày càng bộc lộ những bất cập.
Cần sớm hình thành một khung pháp lý hoàn chỉnh cho việc triển khai các quỹ đầu tư BĐS.
Vì đâu nên nỗi?
Ông Dũng dẫn chứng, sau bao lần “đưa lên đặt xuống”, cơ chế mới nhất tại Nghị định 60/2015 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 58/2012/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán cho phép thay vì nhận vốn góp bằng tiền, quỹ sẽ được nhận cả vốn góp là BĐS.
Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của các Cty quản lý quỹ cho thấy, với những BĐS như trung tâm thương mại, căn hộ, văn phòng cho thuê… có hiện trạng kinh doanh tốt họ không có nhu cầu góp các tài sản này để lập quỹ. Ngược lại, với những BĐS có hiệu quả kinh doanh thấp, chủ sở hữu có nhu cầu góp chúng để lập quỹ, nhưng các nhà lập quỹ lại nói không với những loại BĐS này.
Ngoài ra, một khó khăn nữa khiến ít có quỹ REIT nội ra đời là vấn đề thủ tục và sở hữu đối với pháp nhân là các quỹ đầu tư BĐS. Vì không thể được sở hữu nên các quỹ thường ngại đầu tư trực tiếp vào các tài sản là các dự án xây dựng dở dàng, mà thay vào đó là việc đầu tư lòng vòng thông qua thâu tóm hoặc sở hữu cổ phiếu chi phối.
Việc này nếu triển khai có thể mang lại hiệu quả không cao, do tính không ổn định của giá cổ phiếu, đồng thời những thủ tục để đàm phán cũng sẽ mất nhiều thời gian và chi phí.
Một DN có ý định thành lập quỹ đầu tư cho biết, hiện chính sách thuế đối với quỹ đầu tư BĐS chưa rõ ràng.
Theo quy định tại Thông tư 228/2012, quỹ đầu tư BĐS có thể được thành lập dưới dạng Cty đầu tư chứng khoán BĐS (Cty cổ phần) hoặc quỹ đầu tư BĐS (quỹ đóng). Để linh hoạt và hiệu quả hơn trong hoạt động, các Cty quản lý quỹ muốn lập quỹ dưới dạng Cty đầu tư chứng khoán BĐS.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về thuế, nếu tổ chức quỹ dưới dạng Cty cổ phần đầu tư chứng khoán BĐS, thì phải chịu các loại thuế: Thu nhập DN, giá trị gia tăng… như đối với pháp nhân là các loại hình Cty thành lập theo quy định của pháp luật DN, mặc dù về bản chất, Cty đầu tư chứng khoán BĐS cũng là quỹ đầu tư BĐS. Trong khi đó, nếu quỹ được thành lập dưới dạng quỹ đầu tư BĐS, thì không phải chịu các loại thuế trên.
Bởi vậy, DN này đề xuất ngoài việc cần có chính sách ưu đãi về thuế trong giai đoạn ban đầu, điều quan trọng là cần sớm khắc phục những bất cập như trên bằng việc chính sách thuế cần được điều chỉnh theo hướng khẳng định Cty đầu tư chứng khoán BĐS cũng là quỹ đầu tư BĐS, nên được miễn các loại thuế thu nhập DN, giá trị gia tăng. Bên cạnh đó, cần phải rạch ròi hai loại hình quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác BĐS (REITs) bởi đây là hai loại hình quỹ khác nhau.
Sửa từ đâu?
Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh phần lớn nguồn vốn triển khai một dự án là từ vốn vay ngân hàng – một nguồn vốn không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách thì việc hình thành quỹ đầu tư BĐS là rất cần thiết. Tuy nhiên, những vướng mắc cho việc thành lập mô hình quỹ này khiến cho mức độ lan tỏa và đóng góp vào thị trường chưa cao. Trong khi ở nước ngoài, một thị trường phát triển bền vững rất cần có sự xuất hiện của những mô hình quỹ này để tạo nguồn vốn cho dự án được triển khai thuận lợi ngay từ thời điểm ban đầu.
“Hiện nay, dù tình trạng siết vốn tín dụng theo hướng từ từ, chưa quá lo ngại, nhưng cũng đã có sự ảnh hưởng nhất định tới thị trường và nhiều DN đầu tư, kinh doanh BĐS. Do đó, các cơ quan quản lý cần sớm nghiên cứu và hình thành một khung pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch và rõ ràng hơn cho việc triển khai các mô hình quỹ đầu tư BĐS trong thời gian tới” – ông Nam đề xuất.
Ông Nam cũng tiết lộ, Hiệp hội đang giao Cty Địa ốc Hoàng Quân chủ trì xây dựng Dự án Quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam, nếu những bất cập trên được khắc phục sẽ tạo ra nhiều quỹ đầu tư khác, tạo dòng vốn, tăng thanh khoản cho các sản phẩm BĐS.
Còn ông Phạm Ngọc Quang – Trưởng phòng Phát triển sản phẩm Cty Quản lý quỹ Bảo Việt cho biết, đơn vị đang có kế hoạch ra mắt một quỹ REIT nội địa nhằm đáp ứng nhu cầu của khác khách hàng. “Nếu trong thời gian tới cơ chế chính sách được hoàn thiện chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư” – ông Quang khẳng định.
Lưu Vân
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
