Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thông tư này có hiệu lực sẽ thay thế Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008. Hiện Dự thảo Thông tư đang được xin ý kiến đóng góp của các bộ ngành liên quan.  

Những bất cập dần được tháo dỡ

Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (trừ nhà chung cư bố trí cho sinh viên và công nhân ở dạng tập thể). Khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại. 

Về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định rõ, nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở... Việc đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc tự trang trải, sử dụng đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải chấp hành các quy định của nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.

Đối với việc quản lý vận hành nhà chung cư phải đảm bảo các công việc cụ thể sau: Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống trang thiết bị bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, các thiết bị dự phòng và các trang thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư, cụm nhà chung cư. Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường. 

Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành có thể ký hợp đồng với các đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư. 

Xây dựng quy chế riêng cho từng địa phương

Để việc quản lý nhà chung cư được hiệu quả hơn và tránh các tranh chấp liên quan đến quyền lợi của người dân khi sử dụng nhà chung cư, Dự thảo quy định rõ trách nhiệm của từng đơn vị quản lý. Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành các quy định có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Tổ chức cưỡng chế khi chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho Ban quản trị hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư. Chỉ đạo cơ quan chức năng có liên quan của địa phương tiếp nhận hệ thống kết cấu hạ tầng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo đúng nội dung dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Sở Xây dựng có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý nhà chung cư trên địa bàn. 

UBND cấp quận báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư. Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. 

Hiện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) được giao hướng dẫn, đôn đốc việc thực hiện Quy chế này, tổng hợp các ý kiến phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan về các vấn đề vướng mắc phát sinh và đề xuất việc sửa đổi, bổ sung Quy chế cho phù hợp. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức tập huấn công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên phạm vi toàn quốc. 

Thành Luân 
(Báo Xây dựng)