Hệ quả của chính sách thắt chặt tiền tệ, chống lạm phát đang dẫn các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) vào một cái vòng luẩn quẩn: thiếu vốn để đầu tư, hoàn thành công trình thì lại không thể bán được vì cầu giảm sút . Tiền mới không thu được, tiền cũ đang lãi mẹ đẻ lãi con ở ngân hàng, tiền trong tay thì đã cạn, vay tiếp không được, mà cũng không dám vay vì không chịu nổi "nhiệt" khi trả lãi suất.

Nhà đất đã đóng băng trong 8 tháng, nhưng không có nghĩa là thị trường hoàn toàn không có cầu. Ông Vũ Đình Ánh (ảnh bên), Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường và giá cả, cho rằng: Để có cầu thực sự thì giá phải giảm tiếp 10-12% nữa.

Hiện tại, thị trường này đang giằng xé ở chỗ: Giảm giá thì DN mới bán được hàng, hoàn được vốn, bù đắp được chi phí nhưng lại giảm lợi nhuận, thậm chí phải chịu lỗ. Sở dĩ thị trường không có giao dịch như hiện nay là bởi giá các loại hình bất động sản từ đất lô, nền, nhà, văn phòng cho thuê, căn hộ chung cư, v.v... vẫn đang ở mức cao, thậm chí quá cao.

Do bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ khủng hoảng kinh tế thế giới, không chỉ thị trường căn hộ, đất nền dự án gặp khó khăn, mà ngay cả những lĩnh vực vốn cực kỳ béo bở và sôi động của thị trường bất động sản như: Khách sạn, văn phòng cho thuê cũng điêu đứng.

Tương tự, trong quý III-2008, giá phòng bình quân của các khách sạn cao cấp tại Hà Nội chỉ đứng ở mức 150 USD/ngày với hệ số sử dụng phòng trung bình còn 60%, giảm trên 20% so với hồi đầu năm. Dự báo, hoạt động cho thuê phòng khách sạn cao cấp vẫn không thể sôi động cho tới đầu năm 2009.

Cũng cần phải nói rằng, hệ quả của chính sách thắt chặt tiền tệ, chống lạm phát đang dẫn các DN kinh doanh BĐS vào một cái vòng luẩn quẩn: thiếu vốn để đầu tư (một số công trình đã đi được 80%, không có vốn để hoàn thành, phải bỏ dở), hoàn thành công trình thì lại không thể bán được vì cầu giảm sút (chính bản thân khách hàng cũng không thể vay được vốn để mua nhà).

Tiền mới không thu được, tiền cũ đang lãi mẹ đẻ lãi con ở NH, tiền trong tay thì đã cạn, vay tiếp không được, mà cũng không dám vay vì không chịu nổi "nhiệt" khi trả lãi suất. Các DN, chủ đầu tư BĐS đang phải đối mặt với việc thiếu vốn trầm trọng để triển khai các dự án, đồng thời phải chịu đựng tình trạng chi phí đầu vào tăng đáng kể và nhất là tình hình khó khăn trong việc bán ra.

Ông Nguyễn Văn Đực (ảnh bên), Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, cho biết: Trong thời gian qua, các nhà đầu tư chủ yếu tập trung đầu tư những dự án căn hộ cao cấp để thu lợi. Giá một số dự án lên đến 4.000 - 6.000 USD/m2 trong khi thu nhập của người dân hiện nay vẫn còn thấp. Sự lệch pha này đã tạo nên mầm bệnh đối với thị trường BĐS. Khi chính sách tiền tệ siết chặt thì thị trường BĐS phát bệnh thật sự.

Trong 8 tháng, thị trường rơi vào thế: Dù giá đã giảm hơn 40% nhưng tính thanh khoản trên thị trường vẫn không có. Nếu tình hình này kéo dài, dù lãi suất cho vay của NH giảm xuống 10%/năm (hiện nay lãi suất cho vay cao nhất 19,5%/năm) đi nữa thì DN BĐS cũng khó có thể cầm cự được. Do đó, có thể thấy trước nguy cơ nhiều doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với phá sản.

Ngân hàng không nên quay lưng với các khoản vay BĐS

Tính đến hết tháng 8/2008, dư nợ tín dụng BĐS của các NH trên địa bàn TP HCM đạt hơn 10% trên tổng dư nợ, giảm gần một nửa so với đầu năm 2008. Tuy nhiên, tình hình nợ khó đòi trong tín dụng BĐS bắt đầu có dấu hiệu gia tăng, một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS có dấu hiệu mất khả năng trả nợ.

"Nếu để đến 31/12 mà thị trường BĐS vẫn chưa có tính thanh khoản, trở lại giao dịch bình thường, thì tất cả các khoản nợ BĐS hiện nay ở các NH sẽ trở thành nợ xấu", một chuyên gia kinh tế phân tích.

Theo thống kê của NHNN, hiện có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống NH vào BĐS, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ, cộng với gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam. Tiến độ xây dựng của các dự án lớn bị chậm lại chủ yếu do chính sách thắt chặt tín dụng của các ngân hàng Việt Nam và sự e ngại về cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu.

Theo điều tra mới đây nhất của Công ty TNHH CB Richard Ellis, trong quý 3 năm 2008, giá của tất cả các mảng thị trường nhà ở đều ở dưới mức cao nhất đạt được tại thời điểm trước Tết. Mặc dù trong quý 3 có nhiều giao dịch mua bán hơn, nhưng nhìn chung số lượng các giao dịch thành công không nhiều do có các kỳ vọng khác nhau từ cả hai phía người mua và người bán.

Mặc cho giá chào bán của nhiều dự án tiếp tục giảm dần, thị trường vẫn chưa ổn định vì đa số người bán vẫn không muốn bán với giá thấp, trừ phi họ đang chịu áp lực của khoản vay ngân hàng đáo hạn. Trong khi đó, tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm của người mua lại làm cho thị trường đã lạnh càng thêm lạnh.

Thêm vào đó, dù các ngân hàng đã giảm bớt các rào cản cho vay, nhưng rất nhiều người mua tiềm năng vẫn gặp khó khăn khi gia đình và bạn bè vốn là nguồn cung vốn cho các giao dịch mua nhà trước đây, cũng không sẵn lòng cho vay trong bối cảnh nền kinh tế không ổn định tại thời điểm hiện tại.

Các chuyên gia khẳng định rằng: Tháo gỡ khó khăn cho tín dụng BĐS chính là tháo gỡ khó khăn cho bản thân các ngân hàng trước nguy cơ nợ xấu gần kề. Ngân hàng giảm dư nợ BĐS không có nghĩa là giảm rủi ro cho mình, mà thậm chí ngược lại.

Ông Lê Đức Thúy (ảnh bên), nguyên Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam cho rằng: Nếu không có chính sách vĩ mô can thiệp kịp thời thì nguy cơ của thị trường BĐS là hoàn toàn có thật. Nợ xấu sẽ tiếp tục tăng lên và việc giải chấp tài sản càng khó khăn, trong khi câu hỏi ngân hàng sẽ xử lý nợ bất động sản thế nào, siết nợ ra sao vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng.

Trong khi đó, theo báo cáo của Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) hôm 24/10, các tổ chức tín dụng đang dư thừa khoảng 50.000 tỷ đồng vốn khả dụng chưa có ai vay. Trước tình hình này, những dự án được đánh giá tốt, đã hoàn thành 80 - 90% nhưng thiếu vốn, ngân hàng có thể tái cấu trúc khoản nợ để họ có thể vay thêm để hoàn thành dự án. Như vậy, doanh nghiệp BĐS sẽ thu được tiền và ngân hàng thì thu được nợ. Ở lĩnh vực cho vay tiêu dùng, nếu người dân có nhu cầu thật có thể vay 50% trị giá BĐS định mua, với lãi suất vừa phải, góp phần tạo tính thanh khoản cho thị trường.

"Với thị trường tài chính, chỉ cần chậm một bước, chi phí để chống đỡ rủi ro có thể tốn gấp 10 lần. Đừng nghĩ là các khoản thế chấp còn an toàn mà không hành động. Chúng ta phải chủ động đặt ra bài toán và giải bằng nhiều cách khác nhau", TS Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược các NHNN nói.

Thời điểm khó khăn nhất vẫn đang ở phía trước

Với đà giảm phát hiện nay của thị trường BĐS, các chuyên gia cho rằng, nhìn chung giai đoạn khó khăn nhất vẫn còn đang ở phía trước. Với các NĐT thứ cấp, tháng 11 - 12/2008 mới là giai đoạn khó khăn nhất. Đây là thời điểm tròn 1 năm kể từ khi bùng phát cơn sốt nhà đất, những khoản vay đầu tư vào BĐS trong thời gian đó sẽ đáo hạn trong tháng 11/12 này. Có nhiều tình huống sẽ xảy ra mà một trong số đó là nhiều NĐT buộc phải bán tống bán tháo để cắt lỗ".

Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Đỗ Thị Loan (ảnh bên) cho rằng, thị trường địa ốc đang bị suy thoái như hiện nay là do chính sách vĩ mô yếu kém. Bộ Xây dựng không tham mưu tốt cho Chính phủ việc quy hoạch và phát triển xây dựng, các doanh nghiệp vốn ít nhưng lại lao vào hàng loạt dự án không khả thi. Ai cũng hiểu rằng cần phải sớm xây dựng gói giải pháp kích hoạt thị trường (BĐS), tạo sức bật cho nền kinh tế, tạo công ăn việc làm và giải quyết nhà ở cho người dân và mấu chốt của bài toán là ở vấn đề tiền tệ.

Nhiều chuyên gia nhấn mạnh, Chính phủ phải phát huy vai trò là trọng tài đắc lực hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhà đất bằng những biện pháp rất bài bản, hệ thống theo hướng tạo ra các kênh vốn đầu tư khác nhau, cần có sự chỉ đạo chung nhất quán bằng văn bản, có cơ sở pháp lý, chứ không thể phó mặc cho doanh nghiệp tự bơi.

Các chuyên gia cũng đề nghị Nhà nước cần lưu ý thành lập quỹ dự phòng để đối phó với khó khăn của các NHTM đã cho vay BĐS. Nhiều người lo ngại rằng, nếu không có chính sách cân đối vĩ mô kịp thời thì thị trường bất động sản sẽ dễ dàng bị doanh nghiệp nước ngoài thôn tính.

Tuy vậy, vẫn có những đánh giá khả quan về sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam với chính sách tiền tệ được nới lỏng, cùng với sự hồi phục của thị trường chứng khoán - sẽ là một kênh huy động vốn tốt cho các doanh nghiệp BĐS.