Thông tư số 13/2010/TT- Ngân hàng nhà nước (NHNN) về quản lý nguồn vốn cho vay BĐS bắt đầu thực hiện từ tháng 10/2010, thị trường BĐS Việt Nam đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn vốn.

Việc khan hiếm về vốn của thị trường bất động sản (BĐS) được nhiều chuyên gia cho là cơ hội để thị trường BĐS phát triển ổn định, biên độ giao động của các con “sóng” sẽ thấp đi.

Thắt chặt tín dụng

Theo những diễn biến của thị trường BĐS trong mấy tháng qua, các chuyên gia nhận định, từ nay đến cuối năm thị trường BĐS khó có khả năng tăng mạnh như những năm trước đây. Một trong những nguyên nhân được đưa ra là do nguồn vốn đầu tư bị thắt chặt, bên cạnh đấy là các quy định mới về tín dụng khiến cho những người có nhu cầu về nhà ở cũng rất khó huy động nguồn vốn từ ngân hàng.

Thị trường BĐS là nơi tập trung các sản phẩm yêu cầu phải có sự đầu tư lớn, trong khi thu nhập của đa số người dân là không cao, khi nguồn vốn ngân hàng bị thắt chặt, thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp và lớn nhất. Bên cạnh đấy, một số nhà đầu tư vẫn còn rụt rè khi vay tiền ngân hàng hy vọng lãi suất giảm cũng là một nguyên nhân. Theo thống kê hiện nay mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đất trả góp đang giao động từ 15- 18%/năm, đây vẫn là mức cao so với các năm trước. Hiện tổng dư nợ tín dụng BĐS của các Ngân hàng thương mại trong 6 tháng đầu năm đạt 91.302 tỷ đồng, chỉ tăng 16,7% so với đầu năm 2010.

Theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, khi Thông tư số 13/2010/TT- NHNN có hiệu lực, hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS sẽ tăng từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Lý giải cho chính sách này, nhiều chuyên gia cho rằng đây là bước đi cần thiết, hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hỗ trợ phát triển thay vì cho các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn và sự ổn định vững chắc của hệ thống Ngân hàng.

Thông tư 13 sẽ buộc các ngân hàng thương mại thắt chặt tín dụng đối với việc cho vay mua BĐS nhằm hạn chế các rủi ro về mặt tài chính. Theo đó, nguồn cung tiền cho thị trường BĐS sẽ bị hạn chế đi rất nhiều, điều này sẽ gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và khách hàng muốn tham gia thị trường.

Như vậy, chỉ trong một thời gian ngắn các Thông tư, Nghị định nhằm thiết chặt tín dụng đối với thị trường BĐS như Nghị định 69 về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, Nghị định 71 với các ràng buộc trong quá trình góp vốn, Thông tư 13 về thắt chặt tín dụng cho vay BĐS như một cú liên hoàn cước nhắm vào thị trường.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc công ty TNHH BĐS Hoàng Phát cho rằng: “Các Thông tư, Nghị định ra đời sẽ giúp thị trường BĐS phát triển bền vững mà mình bạch hơn, nhưng đồng thời nó cũng tạo ra không ít khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đặc biệt là khả năng huy động vốn trung và dài hạn. Khi một dự án BĐS không có được sự hậu thuẫn vững chắc về mặt tài chính thì bản thân chủ đầu tư sẽ không giám thi công, như vậy nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp là có thể xảy ra, việc điều chỉnh để thích nghi sẽ cần phải có thời gian và sẽ vô cùng khó khăn”.

Giảm đầu cơ

Trong lúc thị trường BĐS trầm lắng, từ các chủ đầu tư cho đến các nhà đầu tư thứ cấp vẫn tiếp tục đứng ngoài thị trường để nghe ngóng những tín hiệu mới thì một vài phân khúc như căn hộ trung bình, mặt bằng bán lẻ vẫn tiếp tục sôi động bởi sự tham gia của người dân và một số nhà đầu tư nước ngoài. Tính thanh khoản ở các phân khúc này vẫn được duy trì ổn định.

Theo số liệu thống kê của Công ty CBRE Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, giá chào bán thứ cấp tại phân khúc bình dân tăng 9% trong khi đó giá chào bán tại phân khúc trung và cao cấp chỉ tăng 3%... Tương tự, tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh, nguồn cung thị trường căn hộ bán tăng 3.455 căn hộ, hầu hết các giao dịch thực hiện tập trung ở phân khúc nhà ở bán hạng trung cấp và bình dân với các căn hộ có diện tích từ 60- 80 m2.

Hiện phân khúc trung bình và nhà ở giá thấp đang nhận được sự hỗ trợ về vốn bên cạnh đấy nhu cầu về phân khúc này ở người dân đang còn rất lớn chính vì thế nguồn cầu ở phân khúc này đang nhận được sự quan tâm lớn từ các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, từ đây đến cuối năm thị trường BĐS khó có cơ hội bùng phát những đợt sốt giá do bị tác động khách quan từ nhiều phía. Nhưng các phân khúc giá bình dân sẽ tiếp tục trở thành tâm điểm ở cả hai địa bàn lớn là Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội nhằm phục vụ những người tiêu dùng có nhu cầu thực tế về nhà ở. Những căn hộ có giá khoảng trên dưới 1.000 USD mỗi m2 sẽ được mở rộng trong tương lai để đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Với những lợi thế trên, phân khúc nhà trung bình, nhà giá thấp được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy thị trường. Đồng thời, nguồn cung ngày càng cao của phân khúc này cũng báo hiệu sự cạnh tranh phải có nhằm thu hút khách hàng giữa các nhà đầu tư trong thời gian tới. Tuy nhiên, trong bối cảnh sự phát triển của thị trường BĐS vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng, để thị trường BĐS phát triển đồng đều, thiết nghĩ, các chính sách tài chính tiền tệ cần có sự linh hoạt cần thiết, nếu chặt quá sẽ gây ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia thị trường.

Lương Tuấn