Trong cả năm 2020, dưới tác động của đại dịch, thị trường bất động sản chỉ có lượng cung nhỏ giọt, phần lớn các doanh nghiệp dành thời gian để thực hiện các thương vụ M&A để thâu tóm quỹ đất, mở rộng thị trường. Sang năm 2021, nhiều doanh nghiệp vẫn đang đặt ra kế hoạch phát triển quỹ đất thêm nhiều lần nhưng xu hướng mở rộng nằm ngoài địa hạt TPHCM.

Hàng chục tỉ đô la quỹ đất gom qua M&A

Sau mỗi giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản lại hình thành nên một chu kỳ mua bán và sáp nhập (M&A) mới.  Các doanh nghiệp với nguồn tài chính mạnh, khả năng phát triển dự án lớn bắt đầu mạnh tay thâu tóm quỹ đất từ các công ty yếu thế hơn. Quan sát mùa đại hội đồng cổ đông 2021 của các doanh nghiệp lớn, hầu hết đều công bố kế hoạch mở rộng quỹ đất với cổ đông và quỹ đất được nhắm đến đều nằm ở các đô thị vệ tinh với quy mô lớn.

Hiện nhiều công ty bất động sản tại TPHCM đang đẩy mạnh phát triển ở các tỉnh thành lân cận.

Novaland là một trong những doanh nghiệp có hoạt động M&A tích cực nhất trong năm 2020, doanh nghiệp này vừa mới chốt giao dịch dự án quy mô 286 ha ở Đồng Nai, cùng một số thương vụ khác ở các địa phương khác, tổng giá trị giao dịch được cho biết gần 1 tỉ đô la. Bước sang năm 2021, Novaland này đã bắt đầu triển khai một loạt dự án tại vùng ven.

Tại đại hội cổ đông mới đây, doanh nghiệp này cho biết tính đến quí 1-2021 tổng quỹ đất đang sở hữu là hơn 5.400 ha, tổng giá trị phát triển (GDV) ước tính 45 tỉ đô la. Novaland đang đặt mục tiêu bổ sung quỹ đất thêm 10.000 ha trong 10 năm tới.

Đại diện Novaland cho biết dựa trên những thành quả sau ba năm phát triển và khai thác các dự án lớn tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, tập đoàn đang xem xét và mở rộng quỹ đất tại một số địa phương như Lâm Đồng, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên, Bình Định. Mục tiêu mở rộng quỹ đất sẽ giúp tăng tổng quỹ đất Novaland đang sở hữu lên 15.000 ha vào năm 2030.

Cũng trong xu thế đó, quỹ đất của Nam Long hầu như nằm hết ở ngoài ranh giới TPHCM, chiếm gần 91% tổng quỹ đất của doanh nghiệp này. Đây là doanh nghiệp rất chịu khó tích lũy quỹ đất, mỗi năm đều đặn dành 2.000 tỉ đồng để mua thêm đất. Trong năm 2020, Nam Long đã mua thêm 20 ha đất tại dự án Waterfront Đồng Nai từ Keppel Land, nâng tổng quỹ đất lên 701 ha, trong đó các dự án đều thuộc phân khúc trung - cao cấp.

Ông Nguyễn Thanh Sơn, Tổng Giám đốc Nam Long Land, cho rằng, phát triển quỹ đất, phát triển bất động sản đô thị nhà ở là mảng kinh doanh cốt lõi nắm giữ vai trò quan trọng của doanh nghiệp.Thực chất, quỹ đất đô thị lớn gần 700 ha phục vụ chiến lược phát triển các khu đô thị mới xung quanh thành phố đã được lên kế hoạch từ 15 năm trước sau nhiều nghiên cứu kỹ lưỡng từ những bài học trong nước lẫn quốc tế. . Trong 10 năm tới, Nam Long sẽ dành khoảng ít nhất 6,8 tỉ đô la để phát triển quỹ đất mới.

“Di cư” ra tỉnh

Theo số liệu của BSC, ngoại trừ Khang Điền có 100% quỹ đất tại thành phố lớn,

Vinhomes vẫn duy trì chiến lược đô thị cao cấp nên vẫn sở hữu 51% quỹ đất tại TPHCM và Hà Nội, còn lại các chủ đầu tư lớn khác đều có tỷ lệ quỹ đất ở các tỉnh thành khác trên 80%.

VNDirect nhận định, xu hướng “di cư” đến các tỉnh lân cận TPHCM và Hà Nội sẽ tiếp tục là xu hướng chính trong năm 2021, khu vực này hứa hẹn một tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư do các chủ đầu tư mua đất ở đây có chi phí thấp hơn tại Hà Nội và TP.HCM.

Đại hội cổ đông mới đây, đại diện của Công ty bất động sản An Gia cho biết doanh nghiệp sẽ không bỏ qua cơ hội thực hiện M&A để mở rộng quỹ đất. Cụ thể, trong năm 2020 An Gia đã mua khoảng 3 hecta tại Bình Dương với quy mô khoảng 3.000 sản phẩm và trong quá trình hoàn tất đàm phán mua thêm 30-50 ha qui hoạch thấp tầng. Đồng thời, lần lượt ra mắt các dự án Westgate (Bình Chánh) và dự án The Standard (Bình Dương) là đất được mua trong quí 3 và quí 4-2019.

Ông Nguyễn Trung Tín, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia cho hay, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu 3.600 tỉ đồng trong năm 2021, trong đó sẽ chi khoảng 3.000 – 5.000 tỉ đồng để tìm kiếm quỹ đất làm dự án trong 3 năm tới.

Cũng trong xu hướng đầu tư quỹ đất ngoài TPHCM, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Phát Đạt cho biết, việc dịch chuyển các dự án ra đô thị ven TPHCM là chiến lược của doanh nghiệp để tồn tại, thích ứng linh hoạt trong thời kỳ khó khăn. Ở đâu có quỹ đất, nhu cầu thì doanh nghiệp sẽ đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Nhiên, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho biết Hưng Thịnh là một trong những đơn vị đầu tiên bắt mạch đầu tư ở các khu vực ngoài TPHCM. Ông Nhiên chia sẻ nhờ sự phát triển linh hoạt này, doanh nghiệp năm vừa qua vẫn bán được hơn 10.000 sản phẩm, đồng thời chi hơn 10.000 tỉ đồng để mua lại nhiều dự án.

Cuộc chạy đua về đô thị vệ tinh

Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng dự án từ các địa phương lân cận TPHCM. Xu hướng này bùng nổ bởi nhiều doanh nghiệp cho rằng quỹ đất ở TPHCM và Hà Nội ngày càng hạn hẹp, đồng thời giá càng ngày càng cao, khiến chủ đầu tư buộc phải mở rộng thị trường với quỹ đất ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu...

Theo số liệu của BSC, ngoại trừ Khang Điền có 100% quỹ đất tại thành phố lớn, Vinhomes vẫn duy trì chiến lược đô thị cao cấp nên vẫn sở hữu 51% quỹ đất tại TPHCM và Hà Nội, còn lại các chủ đầu tư lớn khác đều có tỷ lệ quỹ đất ở các tỉnh thành khác trên 80%. Điều này thể hiện định hướng chiến lược phát triển dự án ra vùng ven của các doanh nghiệp bất động sản. Xu hướng tìm kiếm quỹ đất ngoài TPHCM được dự báo sẽ tiếp diễn trong nhiều năm tới, trong bối cảnh giá đất ở những vùng này vẫn còn khá rẻ, đồng thời được hưởng lợi từ chính sách giãn dân của các thành phố lớn.

“Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào. Đây là bức tranh dễ thấy ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Phú Quốc, Lâm Đồng... và xu hướng này sẽ tiếp diễn trong năm 2021”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết.

Theo qui hoạch vùng TPHCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 do Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định 2067/QĐ-TTg bao gồm TPHCM và 7 tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Long An, Tiền Giang được quy hoạch phát triển theo mô hình “tập trung – đa cực”.

Đón đầu lợi thế của quy hoạch vùng có thể là lý do để các doanh nghiệp đẩy nhanh quá trình thâu tóm quỹ đất ở các đô thị vệ tinh. Thêm vào đó, trong bối cảnh thị trường đang khó khăn vì tác động của dịch bệnh cũng là cơ hội để các doanh nghiệp có tiềm lực đẩy mạnh M&A. Quỹ đất lớn là vũ khí giúp doanh nghiệp tạo nền tảng cạnh tranh cho giai đoạn sắp tới với một hệ sinh thái nghỉ dưỡng hay đại đô thị sẽ hình thành.

Dũng Trần

(KTSG Online)