“Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để mua nhà hiện đang trên 80% thu nhập của một hộ trung lưu là mức dễ gây ra khủng hoảng nợ”.

Nhận định này được đưa ra trong báo cáo Ngành bất động sản Việt Nam 2009 – 2010 do Vietnam Report thực hiện.

Có thể nói, bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là giá cả nhà đất quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực của nó. Từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.

Chưa có chỉ số đo lường

Khi giá đất cao, tiền sẽ chuyển vào một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy. Nông dân bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ trong khoảng tăng giá đất. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải tăng chi phí đền bù, giải tỏa, tiếp cận đất đai. Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao, nhiều khi đến phi lý.

Ở Việt Nam, số tiền mà một gia đình trung lưu phải trả nợ vay mua nhà mỗi tháng chiếm 80% số tiền lương (sau khi trừ thuế). Theo thông lệ quốc tế, con số này nên vào khoảng một phần ba tiền lương (33%). Như vậy, “khả năng trả nợ” của các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản Việt Nam đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm.

Thế nhưng việc tiếp cận thông tin của người dân và ngay cả các nhà đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước về những dự án phát triển bất động sản lại rất hạn chế. Dù có rất nhiều dự án được phê duyệt, rất nhiều công trình đã được xây dựng và nhiều dự án đã hoàn thành, đang triển khai và sẽ triển khai nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng.

Qua các cuộc khảo sát của Bộ Xây dựng ở các địa bàn nghiên cứu cho thấy do quy mô, cấp độ quản lý và nhận thức còn khác nhau nên chưa có những con số thống kê thống nhất giữa các địa phương. Bộ Xây dựng đã có công văn yêu cầu các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo số liệu về vấn đề này nhưng kết quả báo cáo vẫn chưa đầy đủ và toàn diện.

Số liệu thống kê từ các địa phương hiện còn phân tán, tản mạn, rất khó tổng hợp trên bình diện vĩ mô. Đó cũng là lý do khiến Việt Nam chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường thị trường bất động sản trong khi trên thế giới tồn tại rất nhiều các chỉ số khác nhau về đo lường thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở, khu đô thị mới nói riêng.

Thiếu cơ chế quản lý hữu hiệu

Hiện nay, quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư cũng còn thiếu cơ chế điều tiết thỏa đáng trong giai đoạn giao dịch. Điều này có thể thấy rất rõ ở các mặt: thứ nhất, các giao dịch sản phẩm rất tùy tiện. Rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, tòa nhà văn phòng đã được mua hết từ lúc hình thành dự án. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư.

Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện pháp lý để bán nhà. Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải “lách luật” dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư.

Do không được pháp luật bảo hộ, khi có tranh chấp xảy ra (chủ đầu tư tự động nâng giá bán nhà so với thỏa thuận ban đầu; kéo dài thời gian hoàn thành dự án và giao nhà, đất cho người mua; hoàn thiện dự án với chất lượng không đảm bảo...), phần thua thiệt luôn thuộc về người mua. Hơn nữa, giao dịch phi chính quy lớn nhưng không có chế tài điều chỉnh. Có một thực tế rất đáng quan ngại về quản lý thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, khu văn phòng là các giao dịch chuyển chủ đầu tư thứ cấp diễn ra rất nhiều nhưng chưa có một chế tài đủ mạnh để xử lý vấn đề này.

Những khiếm khuyết của quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà chung cư còn thể hiện ở chỗ gần như buông lỏng giai đoạn hậu mãi. Hiện nay, việc vận hành các khu đô thị mới, các tòa chung cư còn rất tự phát, chưa có một quy trình chuẩn. Thông thường, chủ đầu tư, sau khi hoàn thành xây dựng, sẽ lập ra một công ty hoặc một bộ phận để quản lý công trình cho đến khi bàn giao cho chính quyền sở tại. Doanh nghiệp đầu tư chỉ chịu trách nhiệm 2 năm bảo hành và 3 năm bảo trì theo Luật nhà ở.

Vấn đề đặt ra là sau đó, nếu xảy ra sự cố, ai là người chịu trách nhiệm? Việc chưa có đủ tiêu chuẩn, tiêu chí gì về Ban quản trị nhà chung cư, công ty quản lý và vận hành nhà chung cư là vấn đề bức xúc và đang gây nhiều tranh chấp hiện nay. Trong các đợt bùng phát và suy giảm của thị trường bất động sản, phân khúc thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê là trung tâm. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn chưa có biện pháp điều chỉnh hữu hiệu để ổn định về giá cả của thị trường này.

Trên thực tế, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh bất động sản cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ bất động sản. Tài nguyên và nhân lực của đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu, lại đổ vào nhà đất quá nhiều. Trong khi đó, vai trò quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý Nhà nước còn mờ nhạt.

Điều này khiến đầu cơ bất động sản là con đường dễ dàng làm giàu cho các lợi ích ngắn hạn của một số người, khiến cho thị trường phát triển thiếu bền vững và đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn.

THOAN - NGÂN