Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), từ đầu năm đến nay, trong bối cảnh nguồn cung sụt giảm, lại thêm tác động tiêu cực từ dịch Covid-19, thị trường nhà ở gặp nhiều khó khăn và có dấu hiệu giảm sút mạnh. VNREA đế xuất là cấp vốn hỗ trợ cho mảng nhà ở xã hội để tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Một khu nhà ở xã hội tại Hà Nội. (Ảnh: Vân Ly)

Giá ngày càng tăng và khó mua

Trong vòng 3-4 tháng qua, chị Thùy Linh, một người sinh sống tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) đang tìm kiếm một căn hộ với mức giá trên dưới 1 tỉ đồng. Với khoản tiền này, chị Thùy Linh xác định chỉ có thể đủ để mua căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội, và chị quan tâm đến dự án tại Đại Mỗ (cách Hồ Hoàn Kiếm, trung tâm Hà Nội khoảng hơn 10 km). Thời gian mở bán, mức giá căn hộ của dự án Đại Mỗ được công bố khoảng 19,5 triệu đồng/m2; sau một khoảng thời gian được điều chỉnh xuống còn 17,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo chị Thùy Linh, dù đã giảm nhưng dự án tại Đại Mỗ có giá bán khá cao, tương đương với mức giá bán của một số dự án nhà ở thương mại mà chị đã có dịp đi tham quan.

Theo phân tích của chị Thùy Linh, vị trí của dự án tại Đại Mỗ khá gần trung tâm hành chính mới của Hà Nội là khu đường Phạm Hùng, và đây có lẽ là lý do khiến dự án nhà ở xã hội này có giá khá cao. Ngoài dự án kể trên, chị Thùy Linh còn tham khảo thông tin các dự án nhà ở xã hội khác như IEC (Thanh Trì, Hà Nội) với mức giá 16 triệu đồng/m2, dự án Ecohome 3 (Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) với giá gần 16,5 triệu đồng/m2.

May mắn hơn chị Thùy Linh, các đây khoảng 4 năm khi có ý định mua nhà, anh Đức Dương đã được vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỉ đồng của Chính phủ dành cho chương trình nhà ở xã hội. Anh Đức Dương và gia đình hiện đang cư ngụ tại một căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội Đặng Xá, với mức giá vào thời điểm cách đây 3-4 năm là 15 triệu đồng/m2. Hiện tại, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng đã hết và giá bán căn hộ ngay tại khu Đặng Xá cũng đã tăng khá cao.

Theo ghi nhận của TBKTSG Online, từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội chỉ có duy nhất dự án nhà ở xã hội Sài Đồng (Gia Lâm) được mở bán với giá gần 14 triệu đồng/m2.

Không chỉ tăng giá, nguồn cung sản phẩm cũng khan hiếm nên việc người dân phải “xếp hàng” để chờ được mua nhà ở xã hội. Theo quy định, để được xét duyệt mua nhà ở xã hội, người mua phải có đủ điều kiện như: có xác nhận của địa phương về tình trạng chưa có nhà ở; có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi dự án triển khai; thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập… Sau đó hồ sơ của người mua sẽ được chuyển về Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định và công nhận. Sau khi kiểm tra, nếu danh sách đủ điều kiện đăng ký mua bằng hoặc ít hơn thì tiến hành ký hợp đồng. Nếu số danh sách đủ điều kiện mà vượt quá số căn hộ sẽ tiến hành bốc thăm.

Quy định là vậy, song thời gian vừa qua, trên nhiều diễn đàn và trang rao vặt, các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội vẫn được quảng cáo và rao bán công khai với mức tiền chênh lệch (theo hình thức phí tư vấn) lên đến hàng chục hoặc hàng trăm triệu đồng.

Lý giải sự thiếu hụt về nguồn cung

Trên thực tế, dù biết mức chênh lệch lên đến hàng chục hay thậm chí hàng trăm triệu đồng mỗi căn hộ nhưng nhiều người dân vẫn "cắn răng" mua nhà thuộc dự án nhà ở xã hội. Nguyên nhân quan trọng nhất vẫn là yếu tố giá cả, với mức giá từ 15-20 triệu đồng/m2 tại các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội, nhà ở xã hội vẫn là sản phẩm phù hợp với túi tiền của phần lớn người có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, vì là loại hình sản phẩm đặc biệt nên nhà ở xã hội bị khống chế về giá và lợi nhuận, trong khi giá vật liệu xây dựng, nhân công… không giảm so với việc xây nhà ở thương mại. Đầu tư loại hình nhà ở này doanh nghiệp phải chấp nhận thời gian thu hồi vốn chậm do quy định để lại 20% quỹ nhà dành cho thuê trong 5 năm... Do đó, dù là phân khúc chiếm tới 60-70% nhu cầu thị trường, song nhiều doanh nghiệp không mặn mà tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nếu không được hỗ trợ tín dụng ưu đãi. Trước đây với gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, cả nhà đầu tư lẫn người mua sản phẩm nhà ở xã hội đều được vay tiền với lãi suất ưu đãi.

Tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội nhưng hiện mới hoàn thành được 34,3% so với mục tiêu đề ra. (Đồ họa: Vân Ly)

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu mét vuông (m2) sàn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân khu công nghiệp. Tuy nhiên đến nay, việc phát triển nhà ở xã hội mới đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đề ra. Cả nước đã hoàn thành 207 dự án, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn hộ (gần 4,3 triệu m2 sàn nhà ở) và hiện đang tiếp tục triển khai 220 dự án (khoảng 179.640 căn hộ, tổng diện tích 8,98 triệu m2 sàn nhà ở).

Do khó khăn về nguồn vốn tín dụng (sau khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng kết thúc), từ cuối năm 2016 đến nay, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội đã bị ách tắc do thiếu nguồn lực hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân cũng không được vay tiền để mua nhà. Trong đó có hàng trăm dự án nhà ở xã hội triển khai chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Trong đó có một số chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có nhu cầu xin chuyển đổi sang dự án nhà ở thương mại. Số lượng nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng trong thời gian gần đây rất hạn chế.

Khu nhà ở xã hội Ecohome 2 là một trong những dự án nhà ở xã hội tiêu biểu của Hà Nội. (Ảnh: TTXVN)

Chờ đợi sự thúc đẩy từ chính sách

Để giảm “ách tắc” trong phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỉ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14, đồng thời bổ sung 2.000 tỉ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. Như vậy, sau khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc thì đến nay Chính phủ có thêm gói tín dụng mới để “cứu” chương trình nhà ở xã hội bị đình trệ mấy năm nay.

Theo quy định của luật Nhà ở, hằng năm, nhà nước cấp 50% vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội, 50% huy động thêm từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua, thuê mua NOXH. Bên cạnh đó, 4 ngân hàng thương mại như Vietcombank, BIDV, Agribank, Vietinbank do nhà nước chi phối được cấp bù lãi suất vay 3 - 4%, còn lại tự huy động 100% để cho vay. Như vậy, nếu cấp 2.000 tỉ đồng với tỷ lệ bù lãi suất vay 3-4% thì mỗi năm có thể huy động thêm được 60.000 tỉ đồng cho người vay mua, tạo tính thanh khoản lớn cho nhà ở xã hội.

Không chỉ "tung" ra thêm 3.000 tỉ đồng, Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định số 100 để trình Chính phủ xem xét, ban hành trong quý 4/2020 theo trình tự thủ tục rút gọn. Đồng thời đề xuất đổi mới phương thức, cơ chế chính sách để giải quyết căn bản nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Phối hợp với các địa phương, đặc biệt là TP. Hà Nội và TPHCM tập trung chỉ đạo, triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, nhất là công nhân.

Ông Nguyễn Trần Nam của VNREA nhận xét, việc Chính phủ bổ sung 3.000 tỉ đồng nguồn vốn ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội sẽ thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội cũng như hỗ trợ người thu nhập thấp, công nhân có cơ hội sở hữu nhà ở.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết (số 71/2018/QH14) và bổ sung 2.000 tỉ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. Nhưng mới có Nghị quyết chứ chưa có vốn. Giờ phải chờ quyết định của Thủ tướng phân bổ nguồn vốn cho các lĩnh vực kinh tế, trong đó có nhà ở xã hội.

Ông Ninh cho hay gói 2.000 tỉ đồng theo Nghị quyết là cấp bù lãi suất. Ví dụ ngân hàng thương mại cho vay 8%, nhà nước cấp bù lãi suất 3%, còn 5% người dân trả cho ngân hàng. Để có nguồn vốn lớn như vậy, ngân hàng phải có kế hoạch. Và sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì để quy định tiêu chuẩn đối tượng được vay. Trước đây gói tín dụng 30.000 tỉ là tái cấp vốn và cho cả nhà ở thương mại giá rẻ lẫn nhà ở xã hội.

Với những động thái trên, hy vọng thời gian tới sản phẩm nhà ở xã hội nguồn hàng sẽ nhiều hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà phân khúc này.

Vân Ly

(TBKTSG)