Nhiều chuyên gia cho rằng ngành quản lý vận hành chung cư tương đối đặc thù vì liên quan sát sườn đến an toàn của đời sống cư dân. Do vậy, đề xuất bỏ điều kiện kinh doanh của ngành này đang gây ra các cuộc tranh luận trên các diễn đàn và mạng xã hội, xoay quanh việc giải quyết bài toán lợi ích tài chính và yếu tố an toàn của cư dân.

Mới đây, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016. Theo đó, VCCI đã tiến hành rà soát và nhận thấy 22 ngành nghề kinh doanh cần được xem xét để bãi bỏ ra khỏi Danh mục. Trong đó có kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư.

Điều này xuất phát từ thực tế công tác quản lý vận hành tại nhiều chung cư có sự bất cập, làm dấy lên những nghi ngờ về lợi ích chung hay chiếm đoạt của công, mập mờ tài chính.

Đơn vị quản lý, vận hành chung cư cần phải được tiền kiểm trước khi tham gia vào thị trường. (Ảnh: TTXVN)

Sự an toàn của cư dân bị lãng quên?

Đề xuất này có cả những yếu tố được và mất. Được ở chỗ nếu bỏ kinh doanh có điều kiện, việc đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp trong trong lĩnh vực này sẽ dễ dàng hơn. Ngành quản lý vận hành nhà chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. Các dự án chung cư sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi chọn đơn quản lý vận hành; thị trường có thể tăng tính cạnh tranh, thúc đẩy hiệu quả hoạt động của các đơn vị cung cấp dịch vụ.

Tuy nhiên, sự hạn chế và khuyết điểm của đề xuất này là phần "rào cản kỹ thuật" nhằm kiểm soát chất lượng và năng lực của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư. Dẫu vậy điều quan trọng nhất trong 2 chiều được mất của đề xuất này hầu như không đươc nhắc đến chính là sự an toàn của cư dân.

Theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản, Savills TPHCM, nghề quản lý bất động sản là một nghề rất đặc thù, có liên quan mật thiết đến trật tự an toàn sức khỏe và tính mạng của nhiều con người. Những đơn vị cung cấp dịch vụ này vì vậy cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ trước khi đăng ký kinh doanh.

“Việc gỡ bỏ những yêu cầu này sẽ mở đường cho những doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp nhưng không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân. Việc kiểm soát về chất lượng là tương đối khó”, bà Ái cho biết.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc lý do để đưa ra đề xuất này cũng chỉ dựa trên những xung đột lợi ích về tài chính giữa cư dân và đơn quản lý. Vẫn chưa có những cái nhìn đầy đủ về tính hiệu quả và mức độ nguy hiểm nếu gỡ bỏ điều kịnh kinh doanh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng: “Xung đột lợi ích có rất nhiều lý do nhưng vẫn chủ động giải quyết được nếu Ban quản trị chung cư thực sự có năng lực và minh bạch. Còn đối với việc tham gia lĩnh vực này mà thiếu tiền kiểm thì đang hết sức nguy hiểm vì nó liên quan trực tiếp đến tính mạng của cư dân. Bài học từ vận hành chung cư tạo ra thảm họa Carina Plaza ở TPHCM vẫn đang còn rất ám ảnh về sự an toàn”.

Ban quản lý và vận hành dự án đóng vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động vận hành dự án: điều phối các công tác an ninh, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, kỹ thuật điện nước, quản lý tài chính. Nếu thiếu đi đơn vị quản lý vận hành chung cư, những công việc trên sẽ không có người đảm nhận, hoặc được đảm nhận bởi các cá nhân không có chuyên môn và thiếu tính độc lập. Và câu chuyện an toàn vẫn chưa được quan tâm đúng mức so với tính chất quan trọng của nó.

Bài học từ chung cư Carina Plaza về sự an toàn trong vận hành vẫn chưa thôi ám ảnh cư dân. (Ảnh: TTXVN)

Chọn chung cư hay khu tập thể?

Bỏ những điều kiện kinh doanh hiện tại đối với ngành quản lý vận hành chung cư từ một góc độ nào đó sẽ tháo gỡ những yêu cầu rườm rà đối với doanh nghiệp. Tuy vậy nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này thì cần phải cân nhắc kỹ.

Trong văn bản góp ý về Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp mới đây của HoREA, Hiệp hội nhận thấy Luật Giáo dục và Luật Dạy nghề đã quy định điều kiện, tiêu chuẩn thành lập và hoạt động của các cơ sở giáo dục và dạy nghề.

Do vậy, không cần thiết quy định hoạt động kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và quản lý, vận hành nhà chung cư vào lĩnh vực kinh doanh có điều kiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc đào tạo bồi dưỡng về nghiệp vụ quản lý nhà chung cư là điều hết sức cần tiết khi số lượng chung cư đưa vào vận hành ngày một nhiều nên doanh nghiệp quản lý cần phải nâng cao chất lượng từ những bộ phận nhỏ nhất. Việc được đào tạo huấn luyện được liên tục sẽ duy trì được độ ổn định trong quản lý thông qua sự tư vấn của các đơn vị đào tạo. Vì vậy đây mới là lĩnh vực cần bỏ điều kiện kinh doanh.

Bối cảnh này sẽ càng hợp lý hơn khi các sản phẩm căn hộ ngày nay đang ngày càng thông minh và hiện đại, ngày càng có nhiều dự án chung cư quy mô lớn, đặt ra yêu cầu cao và phức tạp về quản lý, vận hành và bảo trì. Nếu một đơn vị không đủ năng lực vận hành dễ biến chung cư trở thành một khu tập thể của nhiều thập niên trước với tình trạng tranh chấp và khiếu kiện kéo dài.

“Sẽ luôn tồn tại những đơn vị làm tốt và những đơn vị làm không tốt. Mấu chốt là đưa ra những cơ chế kiểm soát và giám sát chất lượng dịch vụ của đơn vị quản lý vận hành chung cư để hạn chế các trường hợp sai phạm, yếu kém. Đó là lý do các doanh nghiệp cần được tiền kiểm trước khi tham gia vào thị trường này.

Nếu “thả cửa” cho các doanh nghiệp kém chất lượng tham gia với chi phí thấp, lợi ích trước mắt về tài chính sẽ được thỏa mãn tuy nhiên sẽ có bài học về sự an toàn sẽ tương đối đắt.” Ông Châu cho biết.

Bà Trần Minh Ái cho biết sẽ ủng hộ việc xếp ngành quản lý vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư tốt hơn.  Các đơn vị phải có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Việt Dũng

(TBKTSG)