Nguồn cung căn hộ tại TPHCM và Hà Nội sụt giảm mạnh trong những tháng đầu năm khiến mặt bằng giá bán tăng cao. Dự kiến, lượng mở bán trong năm 2019 sẽ biến động mạnh và sự tăng giá tiếp tục được duy trì.

Nguồn cung thấp nhất trong 5 năm

Sự khan hiếm nguồn hàng đẩy giá nhà tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây.

Từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản Hà Nội liên tục phải đối mặt với khủng hoảng thiếu cung. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong quý 1 giảm 25% và lượng giao dịch cũng giảm 28% so với cùng kỳ năm 2018. “Việc nguồn cung đầu năm giảm một phần do các dự án lớn đã ra hàng vào quý 4-2018. Bên cạnh đó, việc chậm phê duyệt thủ tục đầu tư làm ảnh hưởng đến các dự án có đủ điều kiện bán hàng ở thành phố này”, ông Hà phân tích.

Sang quý 2, tình hình vẫn chưa mấy sáng sủa hơn. Theo số liệu của công ty tư vấn bất động sản Jones Lang Lasalle (JLL), lượng mở bán trong quý chỉ đạt 5.900 căn, bằng gần một nửa nguồn cung quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu.

“Đây là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Phần lớn dự án mở bán mới có quy mô nhỏ với dưới 500 căn”, JLL đánh giá.

Nguồn cung giảm kéo theo thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, lượng căn hộ bán đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước. Nhu cầu mua đầu tư cũng hạ nhiệt trong quý 2 khi chính sách hạn chế tín dụng vào bất động sản được siết chặt hơn. Việc tăng lãi suất vay và thận trọng hơn trong quá trình xét duyệt hồ sơ vay vốn của các ngân hàng khiến khách hàng vay mua nhà gặp khó khăn hơn.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), cho biết hiện Hà Nội có ít dự án chung cư mới nào được triển khai. Do đó, từ giờ đến cuối năm, lượng căn hộ gia nhập thị trường cũng không được cải thiện đáng kể.

“Làm một dự mất khoảng án 5 năm đền bù giải phóng mặt bằng, nhưng hiện tại chưa có chủ đầu tư nào manh nha cho ra dự án mới, số dự án khởi công từ năm ngoái tới nay cũng rất ít. Mà nếu muốn có hàng vào cuối năm thì dự án phải được khởi công từ cuối năm ngoái rồi”, ông Nam phân tích.

Nguồn cung căn hộ mới sụt giảm tại cả Hà Nội và TPHCM. Trong ảnh, khách hàng tham quan dự án căn hộ VinCity tại Hà Nội. (Ảnh: Vân Ly)

Đẩy mặt bằng giá lên cao kỷ lục

Nhu cầu nhà ở đối với người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội ngày một cao, nhưng nguồn cung lại không đáp ứng đủ khiến các sản phẩm ít ỏi được giao dịch trên thị trường được đẩy lên các mức giá cao kỷ lục. Trong đầu năm 2019, Hà Nội đã xuất hiện các dự án chung cư ở khu vực trung tâm với mức giá bán tới hơn 6.000 đô la Mỹ/mét vuông. Điển hình là dự án cải tạo khu tập thể 30A Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Do sở hữu hai mặt tiền tại phố trung tâm nên dự án này được rao bán với giá từ 160-290 triệu đồng/mét vuông. Với diện tích từ 85-147 mét vuông, các căn hộ tại đây có giá bán từ 14-42 tỉ đồng/căn.

Các chuyên gia cho rằng thời gian tới, do quỹ đất khan hiếm, nhất là ở khu vực trung tâm, các dự án chung cư có vị trí vàng tại Hà Nội sẽ tiếp tục được bán với giá cao. Bên cạnh đó, việc quỹ đất ngày càng hạn hẹp cũng làm cho nguồn cung chung cư ở Hà Nội sẽ không còn nhiều như trước, góp phần đẩy mặt bằng giá bán lên cao hơn.

“Thị trường chung cư Hà Nội hiện không có hàng tồn kho bởi các chủ đầu tư ra hàng đến đâu là bán hết đến đó. Hàng tồn chỉ còn ít tại những nơi không có hạ tầng, đường sá, trường học, bệnh viện...” ông Nam của VnREA nhận xét.

Ông Nam cho biết giai đoạn này doanh nghiệp nào có dự án được phê duyệt, đang xây dựng và chưa bán hàng thì thắng lớn. Chẳng hạn, một dự án tại huyện Nam Từ Liêm trước đây định làm chung cư giá rẻ khoảng 20 triệu đồng/mét vuông, nhưng nắm bắt được thời cơ thị trường thiếu nguồn cung, chủ đầu tư đã điều chỉnh từ sản phẩm lên mức giá 35-37 triệu đồng/mét vuông. Hay có doanh nghiệp chỉ bán 7 căn nhà ở xã hội nhưng có đến 600 người đến bốc thăm, mà tất cả những người này đã có đủ hồ sơ xác nhận là thu nhập thấp.

Trả lời chất vấn các đại biểu Quốc hội diễn ra đầu tháng 6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ông Phạm Hồng Hà thừa nhận hiện giá bất động sản đang cao hơn giá thị thực, thừa bất động sản phân khúc cao, thiếu nhà ở thu nhập thấp. Để giải quyết bất cập này, ông Hà cho rằng phải tăng nguồn cung và ngăn chặn kịp thời tình trạng thổi giá, đẩy giá, đầu cơ, trục lợi trong bất động sản.

Ông Hà cũng thừa nhận cơ cấu sản phẩm của bất động sản chưa cân đối với nhu cầu thị trường, chỉ phát triển một số phân khúc trung cao cấp, thiếu nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp. Hiện nhà thu nhập thấp mới đạt 4,8 triệu so với mục tiêu 12,5 triệu mét vuông vào năm 2020. Do thiếu nguồn vốn cho vay nên 226 dự án nhà thu nhập thấp còn chậm tiến độ.

TPHCM: Giá căn hộ leo thang Theo JLL, trong ba tháng qua, lượng nhà ở mới mở bán chính thức tại TPHCM đạt hơn 4.100 căn. Đây cũng là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý 2 đạt 2.009 đô la Mỹ/mét vuông, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 đô la Mỹ/mét vuông nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm. Mặc dù nguồn cung giảm, hơn 4.300 căn được tiêu thụ trong ba tháng qua (bao gồm dự án mới mở bán và tiêu thụ thêm sản phẩm trong dự án cũ), tương đương lượng hàng đã bán được hồi quý trước. Những dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-2.000 đô la Mỹ/mét vuông thu hút nhiều người mua nhất. Tuy nhiên, người mua căn hộ để đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ chung cư cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương. Đồng thời, do thiếu hụt nguồn cung mới, người mua để ở đang có xu hướng tìm nguồn hàng tốt ở thị trường thứ cấp nhiều hơn. Các chính sách nghiêm ngặt về phê duyệt và cấp phép dự án mới đã có tác động điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể là nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán. Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ sụt giảm và biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000-28.000 căn. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở tại thị trường TPHCM vẫn duy trì ở mức rất cao. Sự tăng giá được dự báo tiếp tục duy trì, đặc biệt ở các dự án bình dân và trung cấp. H.P

Vân Ly

(TBKTSG)