Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đầu tư hấp dẫn trong dài hạn, nhưng sức hút có lẽ sẽ chuyển sang các đô thị cấp 2 như Hải Phòng hay Vinh...

Khi kinh tế châu Á không còn là điểm tựa

Cho đến đầu năm 2008, khi khủng hoảng tài chính ở Anh, Mỹ và châu Âu trở nên rõ nét thì châu Á vẫn được hi vọng sẽ là điểm tựa cứu vớt suy thoái kinh tế toàn cầu.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2008, những hy vọng đó gần như đã hoàn toàn tan biến. Châu Á cuối cùng cũng bị cuốn vào vòng suy thoái, sản xuất công nghiệp đình đốn và tăng trưởng kinh tế âm gần như được thấy ở hầu hết các nước có nền kinh tế phát triển trong khu vực, nhất là Nhật Bản, Hồng Kông và Singapore.

Những nước đang phát triển như Trung Quốc, Ấn Độ và Việt Nam cũng bị ảnh hưởng nặng nề, tăng trưởng sụt giảm và thất nghiệp gia tăng nhanh chóng.

Cho dù khó khăn kinh tế ở châu Á là điều có thể thấy trước, nhưng mức độ nghiêm trọng của sự cộng hưởng với suy thoái toàn cầu này là điều ít người dự đoán được.

Phần lớn các nước châu Á đều có thị trường tài chính tương đối ổn định, và ít nhiều không có bong bóng tín dụng nhà đất - một trong những nguyên nhân chính  dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính ở các nước phát triển phương Tây.

Tuy nhiên sự phụ thuộc nặng về vào xuất khẩu đã làm khuỵu gối cả những nền kinh tế được cho là triển vọng nhất. Xuất khẩu của Trung Quốc giảm 20% trong quý I/2009, và con số  này ở Singapore là gần 60%.

Tăng trưởng tiêu dùng nội địa trong những năm gần đây không đủ để bù lại sự suy giảm xuất khẩu. Mô hình kinh tế hướng xuất khẩu mà các nước châu Á theo đuổi, vốn đã mang lại thành công cho họ trong 3 thập kỷ trở lại đây, bỗng trở thành điểm yếu nghiêm trọng.

Thách thức của thị trường bất động sản

Dưới ảnh hưởng của tình hình kinh tế bất ổn, thị trường bất động sản châu Á sẽ phải đối mặt với  nhiều khó khăn và giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm trong vòng ít nhất là 12 tháng tới.

Những thị trường lớn như Tokyo, Seoul hay Singapore sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Những bất động sản có giá trị lớn gần như không thể giao dịch và tình hình này sẽ duy trì cho đến khi kinh tế khởi sắc trở lại cùng với sự thông thoáng hơn trên thị trường tín dụng.

Cho dù lãi suất cho vay đã xuống thấp một cách đáng kể, nhưng việc các ngân hàng thương mại tiếp tục cẩn trọng trong việc cung cấp tín dụng đầu tư tiếp tục gây khó khăn cho doanh nghiệp. Việc mở rộng kinh doanh và phát triển thị trường gần như là không thể khi phần lớn các doanh nghiệp đang phải đặt mục tiêu tồn tại và duy trì hoạt động lên trên hết.

Trong bối cảnh đó, không ngạc nhiên khi hầu hết các thị trường văn phòng cho thuê tại các nước trong khu vực đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Nhu cầu thuê văn phòng mới gần như không có, giá cho thuê sụt giảm, cùng với việc bùng nổ xây dựng cao ốc văn phòng trong mấy năm trở lại đây ở Singapore, Hồng Kông, Thượng Hải hay Tp.HCM đã làm mất cân bằng cung cầu. Giá thuê văn phòng ở Singapore có thể giảm đến 50% trong năm 2009, và sẽ còn tiếp tục giảm sâu trong năm sau.

Tương tự như thị trường văn phòng, thị trường bán lẻ cũng không thoát khỏi suy thoái, tuy ảnh hưởng có thể nhẹ hơn. Việc xây dựng các khu mua sắm và siêu thị lớn gần như đình trệ hoàn toàn. Có thể thấy thị trường này đã không còn hấp dẫn nữa.

Những tác động với thị trường bất động sản Việt Nam

Luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản tại Việt Nam đã giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm ngoái và sẽ còn tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Hầu hết các dự án đầu tư sẽ vẫn tiếp tục dồn vào hai thị trường chính là nhà ở và văn phòng cho thuê. Tuy nhiên cũng giống như các nước trong khu vực, những dự án này sẽ chịu nhiều rủi ro khi hoàn thành do nhu cầu của thị trường vẫn còn ở mức thấp.

Ở một mức độ nào đó, sự giảm sút của đầu tư vào bất động sản không phải là điều đáng lo ngại. Trên thực tế, do thiếu quản lý đầu tư và quy hoạch ở tầm vĩ mô, luồng vốn đầu tư lớn đổ vào thị trường khách sạn, khu du lịch, sân golf và cao ốc văn phòng trong mấy năm trở lại đây đã làm những mảng thị trường này phát triển quá nóng (đặt sang một bên những tác động về môi trường hay hiệu quả kinh tế xã hội).

Thị trường nhà ở cũng dần phân khúc một cách rõ ràng. Thị trường căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục khó khăn trong giao dịch, trong khi thị trường nhà giá rẻ và trung bình sẽ được giao dịch sôi động hơn.

Cho dù vậy, mặt bằng giá chung của bất động sản vẫn cao so với thu nhập và sức ép này sẽ kìm hãm sự tăng giá của bất động sản trong tương lai, nhất là ở các đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng.

Về dài hạn, bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn, tuy nhiên sức hút có thể được chuyển sang các đô thị cấp 2 như Hải Phòng hay Vinh, thay vì chỉ tập trung vào 2 trung tâm kinh tế lớn.

TS. Nguyễn Hùng Cường