Sau thời gian dài im ắng, thị trường bất động sản khu đông TP.HCM đang chuyển mình mạnh mẽ và được dự báo sẽ tiếp tục là tiêu điểm trong năm 2015.

Hồi đầu năm 2014, khi những dãy hàng rào trên quốc lộ Hà Nội, đoạn qua cầu Sài Gòn, được quây lại để bắt đầu cho việc xây dựng chiếc trụ đầu tiên của tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, thì gần đó, một khu đất lớn sau thời gian nằm im bỗng trở nên ồn ào bởi sự xuất hiện của rất nhiều xe cần cẩu.

Tuy nhiên, nếu như việc xây dựng Metro được khá nhiều người biết đến thì dự án xây dựng phía sau lại là ẩn số. Cuối cùng, ẩn số ấy cũng lộ diện vào giữa tháng 10.2014 khi dự án nói trên chính thức được công bố. Đó là khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền, thành hình với sự hợp sức của các “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản, tài chính là Techcombank và chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền.

Ði sâu bên trong trung tâm quận 2, TP.HCM, thời điểm những đoạn đường dẫn cuối cùng lên tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây sắp hoàn thành thì cũng là lúc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền tung dự án nhà phố Mega Residence ra thị trường.

Không biết các khách hàng chọn mua dự án này vì mô hình nhà phố giá rẻ hay vì liên quan đến con đường cao tốc sắp hoàn thành, nhưng trong vòng 5 tháng có mặt trên thị trường, 160 căn của dự án này đã được bán hết. Tiếp đà thắng lợi, tháng 11 vừa qua, Khang Ðiền lại tiếp tục giới thiệu dự án Mega Ruby gồm 235 căn nhà phố nằm sát bên dự án Mega Residence với giá bán nhỉnh hơn đôi chút.

Cú hích hạ tầng và những cuộc M&A

Masteri và Mega Residence chỉ là 2 trong số hàng chục dự án tại phía Đông TP.HCM quyết định bung hàng trong năm 2014 để đón đầu thời điểm hạ tầng đi vào hoàn thiện ở khu vực này.

Trong số những dự án đó, có thể kể đến như dự án The CBD Premium Home của Công ty Xây dựng Phước Thành; First Home Thủ Ðức của Công ty Cổ phần Tổ chức nhà Quốc gia; CitiHome của Công ty Kiến Á; Emerald của Phúc Lộc Thọ; Vista Verde của CapitaLand; hay dự án Phố Đông Village thuộc Tập đoàn SCC.

Ðáng chú ý, dự án Phố Ðông Village với tổng vốn đầu tư lên đến 6.000 tỉ đồng trên tổng diện tích hơn 41 ha cũng được xem là dự án đánh dấu sự trở lại của ông Đặng Thành Tâm ở lĩnh vực bất động sản.

“Một trong những điểm nhấn của thị trường bất động sản trong năm 2014 là sự bứt phá của hạ tầng. Nơi nào có chính sách phát triển hạ tầng tốt sẽ thu hút được sự quan tâm của khách hàng. Khu Đông TP.HCM chính là một trong những điểm nhấn này”, Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, từng nhận xét như vậy trong buổi họp báo về triển vọng thị trường bất động sản cách đây một năm.

Thực tế, khu Đông TP.HCM (bao gồm quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức) đã và đang thay da đổi thịt nhanh chóng trong vài năm trở lại đây, bắt nguồn từ chính sách phát triển hạ tầng hướng mạnh về phía Đông của chính quyền Thành phố.

Chỉ trong giai đoạn 2012-2020, khu Đông TP.HCM sẽ có tổng cộng 11 dự án hạ tầng lớn nhỏ, tổng kinh phí thực hiện lên đến gần 250.000 tỉ đồng. Nổi bật là các tuyến vành đai 2, 3, 4 và tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên. Trong đó, tuyến Metro là một dự án cực kỳ quan trọng. Nói như ông Marc Townsend, CBRE, thì “loại phương tiện vận tải hành khách mới này sẽ định nghĩa lại thị trường bất động sản và quyết định sự thắng thua của các chủ đầu tư bất động sản TP.HCM trong tương lai”.

Việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng ở khu Ðông TP.HCM lại càng được chú trọng hơn nữa khi Tập đoàn Samsung đã được Chính phủ Việt Nam chấp thuận cho đầu tư vào Khu Công nghệ cao quận 9, giá trị lên đến 1,4  tỉ USD. Ðây là một trong những thương vụ hút vốn FDI lớn nhất Việt Nam trong năm qua.

Rõ ràng, hạ tầng đóng một vai trò rất quan trọng trong sự phát triển của một khu vực. Tuy nhiên, đó chỉ mới là điều kiện cần cho sự “phất” lên của thị trường bất động sản. Bởi không phải lúc nào nhà đất cũng sốt theo cầu đường và trường trạm.

Năm 2012, khi hầm chui Thủ Thiêm đi vào hoạt động, ai cũng kỳ vọng Thủ Thiêm sẽ chuyển mình. Thế nhưng, thực tế sau đó cho thấy thị trường bất đông sản ở Thủ Thiêm và cả khu Đông vẫn không có biến động lớn nào đáng kể.

Từ ví dụ trên có thể thấy rằng, bên cạnh hạ tầng thì một trong những tác nhân quan trọng, hay nói chính xác hơn là điều kiện “đủ” để khiến thị trường bất động sản khu Đông trỗi dậy trong năm 2014 chính là sự tham gia cầm trịch của nhiều “ông lớn” khi rót vốn vào khu vực. Ðiển hình là những cái tên như Đại Quang Minh, Novaland hay Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền.

Gần 20 năm sau ngày Thủ Thiêm được quy hoạch trở thành trung tâm hành chính mới của TP.HCM, hình hài của một khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện đại, được vẽ ra như là “Phố Đông” của Sài Gòn (giống như Phố Đông của Thượng Hải) vẫn chưa hiện rõ.

Suốt trong thời gian đó, nhiều tập đoàn trong và ngoài nước dù đã có giấy phép đầu tư vào mảnh đất này, nhưng khó khăn của nền kinh tế và sự “đóng băng” của thị trường bất động sản đã khiến họ thoái chí. Ngay cả cầu Thủ Thiêm và hầm chui qua sông Sài Gòn được thông xe cũng không gây ra tác động tích cực nào đến thị trường bất động sản nơi đây.

Tuy nhiên, khi Công ty Cổ phần Địa ốc Đại Quang Minh khởi công xây dựng 4 tuyến đường chính trong Khu Đô thị Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư hơn 12.000 tỉ đồng vào cuối tháng 2.2014 theo hình thức hợp đồng BT (đổi đất lấy hạ tầng), hình ảnh Thủ Thiêm mới bắt đầu thay đổi.

Giờ đây, Thủ Thiêm được xem là đại công trường tấp nập nhất của TP.HCM. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Hiện chỉ riêng địa bàn quận 2 đã có khoảng 260 dự án bất động sản. Và một trong số đó chính là dự án Khu Đô thị Sala của Đại Quang Minh. Dự án này có quy mô 128 ha, được quy hoạch thành các khu biệt thự, nhà phố thương mại và căn hộ chung cư phức hợp. Theo những thông tin mới được hé lộ gần đây, ngoài hạng mục biệt thự với 234 căn, Đại Quang Minh sẽ có khoảng 5.600 căn hộ cao cấp tại dự án này.

Chỉ sau khi Đại Quang Minh công bố đầu tư dự án Khu Đô thị Sala vài tháng, TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư của liên danh giữa Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) và các nhà đầu tư Nhật để phát triển dự án tại khu 2A Thủ Thiêm, vốn đầu tư lên đến 2 tỉ USD. Với diện tích đất 10 ha, liên danh này sẽ tập trung đầu tư tổ hợp phức hợp bao gồm trung tâm thương mại, khách sạn, khu căn hộ dịch vụ, văn phòng, căn hộ chung cư...

Trong khi đó, sau khi thành công với 2 dự án Lexington và Tropic Garden, cuối tháng 12 vừa qua, với Novaland cũng đã công bố mua lại 2 dự án khác để tiếp tục cuộc chơi ở khu Đông.

Cụ thể, Novaland đã mua lại khu đất 5 ha tại phường Phước Long B (quận 9) của Công ty Cổ phần Đầu tư Ðịa ốc Hưng Phú để phát triển dự án khu nhà thấp tầng. Tổng vốn đầu tư của dự án là 500 tỉ đồng. Trước đó, công ty này cũng đã mua lại khu đất trên đường Mai Chí Thọ (quận 2) để phát triển dự án The Sun Avenue. Đây là dự án thứ 8 mà Novaland này “săn” được trong năm 2014, nâng tổng giá trị M&A của Công ty trong 12 tháng vừa qua lên 10.000 tỉ đồng.

Câu chuyện của Novaland cũng cho thấy một góc nhìn khác trong việc phát triển các dự án bất động sản ở khu Đông. Theo đó, phần lớn các dự án ở khu Đông tung ra thị trường đều là những dự án được mua lại và tái khởi động.

Ví dụ như Khu Đô thị Sala của Đại Quang Minh. Trước đây, dự án này được Tổng Công ty Phát triển Hạ tầng và Đầu tư Tài chính Việt Nam (VIDIFI) làm chủ đầu tư. Tháng 6.2013, khi VIDIFI rút khỏi 4 dự án tuyến đường vào trung tâm Thủ Thiêm thì Đại Quang Minh mới xuất hiện và thế chỗ.

Cũng bằng con đường M&A, một đại gia nước ngoài là Indochina Land đã nhanh chân “xí phần” ở khu Đông khi mua lại dự án biệt thự Goldora của Công ty Khang Điền. Sau khi đổi tên Goldora thành Eden và tái định vị lại phân khúc, tháng 10 vừa qua, Indochina Land đã tung dự án này ra thị trường.

Ngoài ra, có thể kể đến một số dự án khác cũng được đưa ra thị trường sau khi về tay chủ mới như The Ascent (Công ty Cổ phần nhà Hòa Bình mua lại từ Chip Eng Seng của Singapore); hay The Estila giai đoạn 2 do Keppel Land mua lại từ đối tác là Công ty Tiến Phước.

Tiêu điểm 2015

Dù là một khu vực tiềm năng nhất của TP.HCM, nhưng khu Đông cũng chỉ mới “phất” lên chỉ hơn một năm trở lại đây. Trong khi đó, cùng với sự phát triển của Phú Mỹ Hưng, khu Nam TP.HCM đã trở thành điểm đến của các nhà đầu tư từ hàng chục năm qua. Tất cả các báo cáo về lượng căn hộ tung ra hàng quý, khu Nam luôn dẫn đầu TP.HCM trong nhiều năm.

Tuy nhiên, sự “trỗi dậy” của khu Đông thời gian gần đây đã khiến khu vực này được xem là đối trọng chính của khu Nam Sài Gòn. Theo thống kê sơ bộ của Công ty Nghiên cứu Thị trường BeeGreen, sẽ có khoảng 30.000 căn hộ cho phân khúc cao cấp tung ra tại thị trường khu Đông trong giai đoạn 2015-2017.

Khi được yêu cầu so sánh thị trường bất động sản giữa khu Đông và khu Nam, ông Marc Towsend, CBRE, đã tránh trả lời trực tiếp bằng cách nói rằng mình luôn công bằng đối với tất cả các thị trường. Theo ông, nếu không công bằng, các nhà đầu tư sẽ luôn bị định hướng tập trung vào quận 2 và quận 7, trong khi quên mất những khu vực hấp dẫn không kém khác như quận 4 hay quận Phú Nhuận.

Thế nhưng, khi được đặt câu hỏi khu Đông có phải là khu vực sẽ tiếp tục sôi động nhất trong năm 2015 hay không, câu trả lời của Marc Towsend là “Yes!”.

Theo đại diện CBRE, so với khu Nam, bất động sản khu Đông vẫn còn rất nhiều cơ hội để phát triển vì khu vực này còn quỹ đất sạch nhiều và giá rẻ hơn so với khu Nam. “Với quỹ đất sạch thì nhà đầu tư sẽ không phải mất quá nhiều thời gian, tiền của để giải phóng mặt bằng và xây dựng dự án. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tìm về đây để hợp tác với các doanh nghiệp nội địa”, Marc nói.

Một số doanh nghiệp bất động sản cho biết họ cũng có chung quan điểm với ông Marc. Theo đó, hiện các doanh nghiệp địa ốc khá “ngại” làm dự án ở khu vực phía Nam (quận 7 và huyện Nhà Bè) bởi cái bóng của khu đô thị Phú Mỹ Hưng quá lớn. Mặt bằng giá ở khu vực này cũng khá cao nên triển khai dự án sẽ khó bán. Điều này đã kéo các dự án bất động sản về khu Đông.

Một lý do khác, theo Marc, sẽ khiến khu Đông tiếp tục thành điểm sáng trong thời gian tới, là bởi khu Đông rất gần trung tâm TP.HCM nên nhiều người muốn chọn mua ở đây. Vốn được xem là khu vực “nhà giàu xây biệt thự” và không dành cho tầng lớp bình dân, nhưng với sự tham gia của hàng loạt dự án căn hộ, chắc chắn khu Ðông sẽ thu hút đối tượng khách hàng đa dạng hơn.

Tuy vậy, không phải là không có rủi ro. “Rủi ro nhất là trong trường hợp cơ sở hạ tầng không đi đúng như lộ trình, các dự án sẽ bị đình trệ. Hoặc đến thời điểm các nhà đầu tư đã đổ vào quá đông, thị trường sẽ trở nên rất cạnh tranh”, Marc Townsend dự báo.

Nhận định này không phải là không có cơ sở. Gần 7-8 năm trước, khi những thông tin về kế hoạch phát triển đường vành đai xuất hiện, hàng loạt dự án bất động sản đã được công bố tại khu vực quận 9. Thế nhưng, sự chậm trễ trong việc kết nối hạ tầng đã khiến cho không ít dự án trong số đó rơi vào tình trạng bỏ hoang hoặc được dùng để nuôi chim yến.

“Nhiều dự án ra mắt tại các quận 2, 9, Thủ Đức một mặt làm sôi động thị trường và tạo ra nhiều lựa chọn cho khách hàng. Nhưng hàng hóa dồi dào thì cơ hội tăng giá lại không cao”, ông Phạm Thanh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Đầu tư và Dịch vụ Kiến Á chia sẻ.

(Nhịp Cầu Đầu Tư)