Có một loại bánh hình dáng giống con bướm, làm bằng bột mì, trứng, bơ, đường, được gọi là bánh Bướm. Ở Malaysia, loại bánh này được gói từng cái trong một bao bì rất đẹp và hấp dẫn với giá bán 2 Ringhit/cái (khoảng 9 ngàn VN). Ở Việt Nam cũng có loại bánh này với nguyên liệu, tên gọi, hình dáng y như vậy; có đều bánh vừa không ngon miệng, vừa không bắt mắt và bán bằng ký lô, giá khoảng 1 ngàn/ cái.. Chất lượng sản phẩm địa ốc ở thị trường Hà Nội hiện nay giống như cái bánh Bướm của Việt Nam nhưng giá bán lại bằng bánh Malaysia. Đó là điểm dị biệt (sự khác thường không tích cực) của thị trường địa ốc Hà Nội.

Ảnh bên : Một dự án phía tây Hà Nội (ảnh minh họa: Ashui.com)

Nếu ở TP. HCM các nhà đầu tư quan tâm đến phương thức đổi đất lấy hạ tầng kỹ thuật, ở Thành phố Đà Nẵng lại hồ hởi với việc đổi đất lấy công trình phúc lợi xã hội, công trình công cộng (hạ tầng xã hội) thì ở Thành phố Hà Nội các chủ đầu tư lại rất chú trọng đổi đất lấy đất ở, nhà ở. Và đây là sự dị biệt trong kênh phân phối và lợi ích kinh doanh. Để có quỹ đất thực hiện dự án và được miễn tiền sử dụng đất, các nhà đầu tư chấp nhận nộp 20% quỹ đất thương phẩm (đất đã được đầu tư hạ tầng) trong dự án cho nhà nước, 30% bán sản phẩm nhà ở hoàn chỉnh cho nhà nước theo giá chỉ đạo (giá thành + chi phí quản lý), 50% còn lại chủ đầu tư mới tung ra thị trường. Về mặt tích cực của cách làm này là quỹ nhà ở của Hà Nội liên tục được bổ sung giúp Nhà nước chủ động trong tái định cư hoặc giải quyết nhà cho đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp… (áp dụng nghị định 71/2001). Nhưng từ chính sách tốt đẹp đó một số người đã phù phép, gian lận đối tượng để mua qua bán lại quỹ nhà – đất này nhằm hưởng chênh lệch giá, hoặc tung tiền ra mua gom với giá “lúa non” mục đích là để đầu cơ hưởng siêu lợi nhuận. Và thế là người chiếm giữ nhiều nhà thì không ỏ, người cần chổ ở thì không mua được nhà; còn Nhà nước thì mất trắng nhiều khoản thuế vì đã ưu đãi cho các dự án loại này. Riêng các chủ đầu tư thì, để có nguồn vốn thực hiện dự án họ thường vay tiền của Ngân hàng hoặc bán non trước 50% quỹ nhà còn lại trên bản vẽ. Vì vậy, khi giá vật liệu xây dựng tăng, thuế tăng, lãi suất ngân hàng tăng đột biến chủ đầu tư bị lâm vào hoàn cảnh hoặc phải rút ruột công trình để bớt lỗ, hoặc chối bỏ đầu tư phần kết cấu hạ tầng. Tiếp đó không tránh khỏi mất sạch vốn, tiêu sạch công sức, dẫn đến nợ bủa vây. Và để tiếp tục tồn tại trong thị trường, các chủ đầu tư đành sa chân vào cái vòng lẩn quẩn: duyệt dự án mới; giao đất ở, bán nhà cho nhà nước theo tỉ lệ %; bán non nhà trên bản vẽ…, giống như con rắn tự ăn vào cái đuôi của mình. Cách làm như trên vừa giống kiểu làm ăn trong thời bao cấp vì chủ đầu tư ít quan tâm đến lợi ích khách hàng, xây dựng uy tín cá nhân, thương hiệu doanh nghiệp bởi 50% sản phẩm nộp cho Nhà nước; vừa na ná giống cơ chế thị trường vì 50% sản phẩm tham gia kinh doanh.

Nhưng nếu nhà sản xuất phải nộp một nửa số bánh làm ra và không thu được lãi, số còn lại càng làm càng lỗ thì trên thị trường loại “bánh ra bánh” sẽ rất ít, còn cái thứ “tạm được gọi là bánh” tràn ngập, áp đảo thị trường.

Dị biệt sẽ thua…

Trong nền kinh tế thị trường, mọi thứ hàng hóa lưu thông đều không thể thoát khỏi quy luật cung cầu, giá cả, cạnh tranh; nhà ở cũng vậy. Nên khi những chính sách không hợp thời vẫn tiếp tục vận hành trong xã hội sẽ sản sinh ra nhiều sản phẩm dị biệt. Thị trường địa ốc ở Thành phố Hà Nội hiện nay cho người ta thấy nó hoạt động không lành mạnh bởi cách đầu tư, kinh doanh, tiêu thụ mang nặng âm hưởng thời bao cấp cũ. Còn cái chuyện bao tiêu 50% sản phẩm, 50% tham gia thị trường, đã làm nhà đầu tư lâm vào hoàn cảnh cũng dị biệt không kém: rất sừng sỏ lão luyện trong mối quan hệ bao cấp, nhưng lại thiếu tự tin và non tay trong cơ chế thị trường. Vì vậy, phải thay đổi tư duy trong kinh tế và không nên duy trì cách làm ăn nửa vời như hiện nay nữa. Sản phẩm địa ốc khác với những cái bánh dị biệt ở chỗ: nếu người giàu từ chối không tiêu thụ thì có thể bán cho người nghèo, con người không ăn thì đổ cho con vật. Riêng sản phẩm nhà ở loại dị biệt thì, nếu không sử dụng được phải đập bỏ hàng loạt vì càng sửa càng sai và như thế tất cả thời gian, tiền của, công sức của toàn xã hội sẽ trở thành rác. Ở các nước bạn trong khu vực, những chính sách, luật, lệ trước khi đưa vào vận hành trong thị trường địa ốc đều được cân nhắc thận trọng vì thị trường này rất nghiệt ngã, nó không có chỗ để thử và sửa sai.

Doanh nhân Trung Quốc có câu nói cửa miệng: “Lộ mã cước” – chỉ nhìn thấy cái móng chân đã đoán là con ngựa (nhà kinh tế học phương Tây thì gọi là giác quan kinh tế). Nghĩa là bằng trực giác của người chủ đầu tư bất động sản sau khi quan sát một số sự việc cụ thể, họ có thể “ngửi” trước rủi ro hay thuận lợi. Sự dị biệt của thị trường địa ốc Hà Nội hiện nay đã “lộ mã cước” nhưng lại là dấu hiệu báo trước nhiều rủi ro, nguy cơ hơn là khởi sắc, căn cơ. Điều làm ta lo lắng là thị trường này lại liên quan, liên kết với rất nhiều thị trường lớn trong nền kinh tế quốc gia, nhất là thị trường tài chính tiền tệ. Vì vậy, chúng ta hãy cân nhắc loại bỏ những điều bất hợp lý đang bóp méo thị trường này và cần bắt tay làm ngay những việc cần làm trong lúc còn có thể.

TẠ THỊ NGỌC THẢO