Có một loại bánh hình dáng giống con bướm, làm bằng bột mì, trứng, bơ, đường, được gọi là bánh Bướm. Ở Malaysia, loại bánh này được gói từng cái trong một bao bì rất đẹp và hấp dẫn với giá bán 2 Ringhit/cái (khoảng 9 ngàn VN). Ở Việt Nam cũng có loại bánh này với nguyên liệu, tên gọi, hình dáng y như vậy; có đều bánh vừa không ngon miệng, vừa không bắt mắt và bán bằng ký lô, giá khoảng 1 ngàn/ cái.. Chất lượng sản phẩm địa ốc ở thị trường Hà Nội hiện nay giống như cái bánh Bướm của Việt Nam nhưng giá bán lại bằng bánh Malaysia. Đó là điểm dị biệt (sự khác thường không tích cực) của thị trường địa ốc Hà Nội.

Khu đô thị Cienco 5, Mê Linh, Hà Nội (ảnh minh họa: Ashui.com)

Trên đường từ sân bay Nội Bài vào trong nội thành Hà Nội có rất nhiều công trình địa ốc, đặc biệt là nhà ở cao tầng đang xây dựng dở dang. Nếu để ý ta sẽ thấy một số dự án đang hoạt động, một số có dấu hiệu cầm chừng và cũng có nhiều dự án đóng băng nằm im ỉm. Những dự án loại này có quy mô hàng trăm hécta mặt đất và khi được chồng cao tầng lên là hàng triệu mét vuông xây dựng. Đã có con số thống kê cho thấy hàng năm Thành phố Hà Nội xây dựng mới khoảng hơn một triệu mét vuông nhà ở. Với góc nhìn của nhà đầu tư, mỗi mét vuông xây dựng (có kèm kết cấu hạ tầng) tốn khoảng 6 triệu đồng thì số tiền của xã hội trút vào đây không nhỏ. Thế mà hiện nay, những dự án loại này khó đưa vào phục vụ cho xã hội vì đa số sản phẩm đầu ra còn dở dang chưa hoàn chỉnh, hoặc bị chiếm giữ để đầu cơ. Vì thế, không tạo ra giá trị gia tăng từ việc sử dụng, mua bán, thế chấp, trao đổi… gây lãng phí lớn về thời gian, công sức, tiền của. Tại sao như vậy?

Dị biệt trong quyết định đầu tư

Ở Thành phố Hà Nội, do cuộc sống của người dân đã dồn nén quá lâu trong cơ chế tập trung quan liêu bao cấp nên khi bước qua thời kỳ đổi mới sức bung ra rất dữ dội. Trong thời gian vừa qua, có rất nhiều công trình xây dựng mới bằng nhiều nguồn vốn khác nhau đã góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Nhưng thời gian gần đây, trong thị trường nhà ở bộc lộ nhiều vấn đề mà khi quan sát rồi tìm hiểu sâu người ta nhận ra nhiều điều bất ổn. Rõ ràng, người dân Thành phố Hà Nội thật sự có nhu cầu thay đổi chỗ ở vì không gian sống hiện nay đã cũ kỹ, chật chội và kết cấu hạ tầng cũng quá tải, lạc hậu. Nắm bắt được nhu cầu này các chủ đầu tư đã trút tiền vào xây dựng hàng loạt dự án nhà ở, nhưng trong quyết định đầu tư thiếu sự nhận định xu thế phát triển của Thành phố Hà nội, thiếu sự nhận dạng và phân loại đối tượng tiêu thụ sản phẩm, cho nên những dự án được quy hoạch giống nhau đến ngạc nhiên: từng khối nhà cao tầng sừng sững trơ trơ mọc lên san sát nhau, đường nội bộ thì hẹp, khoảng xanh rất ít, kết cấu hạ tầng kém, chất lượng sản phẩm thấp. Từ các dự án loại này cho ra những sản phẩm nhà ở đơn điệu, thô kệch, thiếu thẩm mỹ; ta có thể đặt tên là “Khu nhà tập thể thời kinh tế thị trường”!

Ai cũng biết rằng khách hàng thời buổi kinh tế thị trường rất khó tính, trừ những cái bánh biếu không, còn thì trong mua bán họ thường đòi hỏi cái thứ họ bỏ tiền ra mua phải thể hiện được cái tôi, đẳng cấp, quyền lực, tâm hồn… Và khi ăn thì ăn với ai, ở đâu, không gian như thế nào. Vì thế, cái bánh hay cái nhà cũng cần sự khác biệt. Những loại sản phẩm chung chung cho mọi đối tượng thường không thể sống lâu trong một thị trường đầy tính cạnh tranh.

• Ảnh bên : Người dân Hà Nội xem quy hoạch xây dựng thủ đô tại một cuộc triển lãm tổ chức năm 2009 (Ảnh: X.Long /Tuổi Trẻ)  

Dị biệt trong qui trình đầu tư

Điều không thể hiểu được là những dự án nhà ở của Thành phố Hà Nội đa phần thứ trồi lên mặt đất trước nhất không phải là hạ tầng kỹ thuật mà lại là nhà cao tầng và đa số là bán thành phẩm. Nếu người mua có nhu cầu vào ở cũng không biết sắp xếp cuộc sống như thế nào cho căn cơ, ổn định và hợp lý. Vì vậy, nếu quan sát vào buổi tối sẽ thấy trong hàng ngàn căn hộ chung cư loại này chỉ có vài căn phòng được thắp sáng còn lại là chìm trong bóng tối – dấu hiệu không có người ở. Để giải thích về hiện tượng này ta hãy đi quanh một vòng quan sát nhiều dự án sẽ phát hiện ra một qui trình đầu tư ngược, lộn xộn, chồng chéo, bất hợp lý: nơi có đường nội bộ thì chưa có nhà, nơi có nhà thì chưa có đường; còn nếu đã có đường, có nhà thì điện, nước, cống thoát, thông tin chưa hoàn chỉnh. Nếu vào cư ngụ thì người ở sẽ không biết đi chợ ở đâu, con học nơi nào và hưởng thụ cuộc sống ra sao trong một khung cảnh đầy ngổn ngang, bề bộn. Tất cả những điều này thể hiện thói làm ăn cha chung không ai khóc, thiếu một quy trình đầu tư khoa học, khâu quản lý dự án bị bỏ trống, sử dụng đồng vốn như không phải tiền của mình… Và sẽ không ngạc nhiên nếu kinh tế của cả nước nói chung vàThành phố Hà Nội nói riêng vì những dự án loại này làm cho trì trệ.

Người ta vì có một qui trình đầu tư, sản xuất hợp lý nên cũng chừng đó nguyên liệu đầu vào họ tạo ra được nhiều loại bánh hấp dẫn, phù hợp cho từng loại khách hàng. Còn ta do quy trình đầu tư bị lộn tùng phèo, cái trước làm sau, cái sau làm trước, lại làm theo kiểu nước chảy bèo trôi nên sản phẩm đầu ra rất dị biệt vừa kém chất lượng, vừa không bắt mắt. Và dị biệt hơn nữa là giá nhà – đất ở Hà nội lại quá cao, cao nhất nhì khu vực và cao hơn Thành phố Hồ Chí Minh…

Dị biệt trong kênh phân phối và lợi ích kinh doanh

• Ảnh bên : Một dự án phía tây Hà Nội (ảnh minh họa: Ashui.com)

Nếu ở TP. HCM các nhà đầu tư quan tâm đến phương thức đổi đất lấy hạ tầng kỹ thuật, ở Thành phố Đà Nẵng lại hồ hởi với việc đổi đất lấy công trình phúc lợi xã hội, công trình công cộng (hạ tầng xã hội) thì ở Thành phố Hà Nội các chủ đầu tư lại rất chú trọng đổi đất lấy đất ở, nhà ở. Và đây là sự dị biệt trong kênh phân phối và lợi ích kinh doanh. Để có quỹ đất thực hiện dự án và được miễn tiền sử dụng đất, các nhà đầu tư chấp nhận nộp 20% quỹ đất thương phẩm (đất đã được đầu tư hạ tầng) trong dự án cho nhà nước, 30% bán sản phẩm nhà ở hoàn chỉnh cho nhà nước theo giá chỉ đạo (giá thành + chi phí quản lý), 50% còn lại chủ đầu tư mới tung ra thị trường. Về mặt tích cực của cách làm này là quỹ nhà ở của Hà Nội liên tục được bổ sung giúp Nhà nước chủ động trong tái định cư hoặc giải quyết nhà cho đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp… (áp dụng nghị định 71/2001). Nhưng từ chính sách tốt đẹp đó một số người đã phù phép, gian lận đối tượng để mua qua bán lại quỹ nhà – đất này nhằm hưởng chênh lệch giá, hoặc tung tiền ra mua gom với giá “lúa non” mục đích là để đầu cơ hưởng siêu lợi nhuận. Và thế là người chiếm giữ nhiều nhà thì không ỏ, người cần chổ ở thì không mua được nhà; còn Nhà nước thì mất trắng nhiều khoản thuế vì đã ưu đãi cho các dự án loại này. Riêng các chủ đầu tư thì, để có nguồn vốn thực hiện dự án họ thường vay tiền của Ngân hàng hoặc bán non trước 50% quỹ nhà còn lại trên bản vẽ. Vì vậy, khi giá vật liệu xây dựng tăng, thuế tăng, lãi suất ngân hàng tăng đột biến chủ đầu tư bị lâm vào hoàn cảnh hoặc phải rút ruột công trình để bớt lỗ, hoặc chối bỏ đầu tư phần kết cấu hạ tầng. Tiếp đó không tránh khỏi mất sạch vốn, tiêu sạch công sức, dẫn đến nợ bủa vây. Và để tiếp tục tồn tại trong thị trường, các chủ đầu tư đành sa chân vào cái vòng lẩn quẩn: duyệt dự án mới; giao đất ở, bán nhà cho nhà nước theo tỉ lệ %; bán non nhà trên bản vẽ…, giống như con rắn tự ăn vào cái đuôi của mình. Cách làm như trên vừa giống kiểu làm ăn trong thời bao cấp vì chủ đầu tư ít quan tâm đến lợi ích khách hàng, xây dựng uy tín cá nhân, thương hiệu doanh nghiệp bởi 50% sản phẩm nộp cho Nhà nước; vừa na ná giống cơ chế thị trường vì 50% sản phẩm tham gia kinh doanh.

Nhưng nếu nhà sản xuất phải nộp một nửa số bánh làm ra và không thu được lãi, số còn lại càng làm càng lỗ thì trên thị trường loại “bánh ra bánh” sẽ rất ít, còn cái thứ “tạm được gọi là bánh” tràn ngập, áp đảo thị trường.

Dị biệt sẽ thua…

Trong nền kinh tế thị trường, mọi thứ hàng hóa lưu thông đều không thể thoát khỏi quy luật cung cầu, giá cả, cạnh tranh; nhà ở cũng vậy. Nên khi những chính sách không hợp thời vẫn tiếp tục vận hành trong xã hội sẽ sản sinh ra nhiều sản phẩm dị biệt. Thị trường địa ốc ở Thành phố Hà Nội hiện nay cho người ta thấy nó hoạt động không lành mạnh bởi cách đầu tư, kinh doanh, tiêu thụ mang nặng âm hưởng thời bao cấp cũ. Còn cái chuyện bao tiêu 50% sản phẩm, 50% tham gia thị trường, đã làm nhà đầu tư lâm vào hoàn cảnh cũng dị biệt không kém: rất sừng sỏ lão luyện trong mối quan hệ bao cấp, nhưng lại thiếu tự tin và non tay trong cơ chế thị trường. Vì vậy, phải thay đổi tư duy trong kinh tế và không nên duy trì cách làm ăn nửa vời như hiện nay nữa. Sản phẩm địa ốc khác với những cái bánh dị biệt ở chỗ: nếu người giàu từ chối không tiêu thụ thì có thể bán cho người nghèo, con người không ăn thì đổ cho con vật. Riêng sản phẩm nhà ở loại dị biệt thì, nếu không sử dụng được phải đập bỏ hàng loạt vì càng sửa càng sai và như thế tất cả thời gian, tiền của, công sức của toàn xã hội sẽ trở thành rác. Ở các nước bạn trong khu vực, những chính sách, luật, lệ trước khi đưa vào vận hành trong thị trường địa ốc đều được cân nhắc thận trọng vì thị trường này rất nghiệt ngã, nó không có chỗ để thử và sửa sai.

Doanh nhân Trung Quốc có câu nói cửa miệng: “Lộ mã cước” – chỉ nhìn thấy cái móng chân đã đoán là con ngựa (nhà kinh tế học phương Tây thì gọi là giác quan kinh tế). Nghĩa là bằng trực giác của người chủ đầu tư bất động sản sau khi quan sát một số sự việc cụ thể, họ có thể “ngửi” trước rủi ro hay thuận lợi. Sự dị biệt của thị trường địa ốc Hà Nội hiện nay đã “lộ mã cước” nhưng lại là dấu hiệu báo trước nhiều rủi ro, nguy cơ hơn là khởi sắc, căn cơ. Điều làm ta lo lắng là thị trường này lại liên quan, liên kết với rất nhiều thị trường lớn trong nền kinh tế quốc gia, nhất là thị trường tài chính tiền tệ. Vì vậy, chúng ta hãy cân nhắc loại bỏ những điều bất hợp lý đang bóp méo thị trường này và cần bắt tay làm ngay những việc cần làm trong lúc còn có thể.

TẠ THỊ NGỌC THẢO