Thông tin Bộ Xây dựng đang đề xuất chính sách phát triển căn hộ thương mại giá thấp, trong đó có mức trần căn hộ tại khu đô thị không quá 20 triệu đồng/m2, đang được xem là tín hiệu tích cực đối với nhiều người có nhu cầu về nhà ở. Trong bối cảnh thị trường bất động sản cần khơi thông nguồn cung và tính thanh khoản, các nhà phân tích dự báo sẽ có nhiều doanh nghiệp quan tâm đến mô hình này. Thế nhưng, để chính sách đi vào thực tế cần tháo gỡ nhiều nút thắt, cả về chủ quan lẫn khách quan.

Nhiều doanh nghiệp ngần ngại làm nhà giá rẻ vì thủ tục pháp lý phức tạp và tỷ suất lợi nhuận không cao. (Ảnh minh họa: Bình Nguyên)

Trong quá khứ, phong trào làm nhà thương mại giá rẻ từng “giải cứu” thị trường bất động sản thoát ra cơn khủng hoảng khi bong bóng bị vỡ hồi những năm đầu thập kỷ trước. Gần đây, khi thị trường nhà ở đang trong giai đoạn suy giảm nguồn cung thì dự thảo chính sách về phát triển nhà thương mại với mức giá 20 triệu/m2 có thể là thông tin mang lại hiệu ứng tích cực. Tuy nhiên, với những thay đổi của thị trường trong 10 năm qua thì để cụ thể hóa đề xuất này trở thành một phong trào trong thực tế là nhiệm vụ đầy khó khăn.

Doanh nghiệp ngần ngại vì khó cân đối thu chi

Trong quí 3 tới, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sử dụng dưới 70m2 có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, tối đa không vượt quá 1,5 tỉ đồng/căn (bao gồm cả VAT). Theo đó, nhóm cơ chế chính sách ưu đãi sẽ tập trung giúp hạ giá thành dự án bằng nhiều giải pháp, chẳng hạn như: Giảm 50% tiền sử dụng đất phải nộp, bố trí 500 tỉ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỉ đồng cấp cho 4 ngân hàng thương mại để cấp bù lãi suất cho vay, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại giá rẻ do cơ quan có thẩm quyền ban hành…

Đề xuất nói trên được giới phân tích đánh giá sẽ mang lại hiệu ứng tích cực cho thị trường về mặt thông tin bởi mức giá đề ra thấp hơn rất nhiều so với mặt bằng chung giá căn hộ tại các đô thị. Tuy nhiên về mặt thương mại, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa cho thấy sự hào hứng để tham gia triển khai loại hình căn hộ này.

Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cho rằng, những chính sách mới mà Bộ Xây dựng đề xuất là rất tốt, giúp nhiều người thu nhập thấp sở hữu được nhà. Tuy nhiên, để có thể thực hiện được trong thực tế sẽ gặp không ít gian nan.

“Trước kia chính sách nhà ở xã hội cũng tương đồng chính sách này. Chính sách thì rất hay, nhưng sau một thời gian thi hành có nhiều điểm bất cập như thủ tục giao đất phức tạp, phát sinh vấn đề về mua, bán suất nhà ở xã hội... Như vậy, giữa chính sách và thực tiễn sẽ có độ vênh nhất định. Điều quan trọng là sự quyết liệt của Nhà nước trong quản lý, không để xảy ra những điểm bất cập làm méo mó chính sách”, ông Sơn nói.

Trong khi đó, một doanh nghiệp chuyên làm nhà giá rẻ như công ty Nhà Lê Thành cũng đã tính toán được cơ cấu giá thành nằm trong khả năng của doanh nghiệp. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc công ty cho biết, 1m2 căn hộ bao gồm chi phí xây dựng khoảng 10 triệu đồng (đã hoàn thiện cơ bản), cộng thêm chi phí thiết kế quản lý khoảng 5%, chi phí tài chính khoảng 30%, chi phí bán hàng khoảng 5-7%. Trong khi đó, chi phí đất chiếm từ 10-30% tổng vốn đầu tư dự án, tùy vị trí khu đất. Cộng tất cả các chi phí trên, 1m2 căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m2.

“Như vậy nếu Nhà nước không miễn tiền sử dụng đất thì có thể giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn là các doanh nghiệp chuyên về làm phân khúc tầm trung chắc chắn sẽ làm được, thậm chí doanh nghiệp đã từng làm được căn hộ thương mại giá 18 triệu đồng/m2 vì nhu cầu căn hộ phân khúc này còn rất lớn”, ông Nghĩa cho hay

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, có 4 yếu tố cấu thành nên giá bán bất động sản là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Về nguyên tắc, nếu giá bán 20 triệu đồng/m2 thỏa mãn được 4 yếu tố này doanh nghiệp nào cũng muốn làm. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ, các yếu tố cấu thành nên giá bán ra thị trường có sự khác nhau và biến động lớn ở từng địa phương.

"Dự thảo này rất hay nhưng điều các doanh nghiệp mong muốn là vấn đề thi hành phải nghiêm túc. Quỹ đất sẵn sàng và thời gian hoàn tất thủ tục đầu tư phải được rút ngắn”, ông Phúc nhấn mạnh.

Thị trường nhà thương mại giá rẻ được nhiều người ví von là đã “tuyệt chủng” ở các thành phố lớn. Mặt bằng giá mời được thiết lập sau khi các doanh nghiệp từng triển khai nhà giá thấp như Hưng Thịnh, Nam Long… chuyển hướng sang phân khúc cao hơn.

Sở dĩ lâu nay doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc giá bình dân là bởi bên cạnh câu chuyện lợi nhuận thấp thì thủ tục pháp lý quá nhiêu khê, không có cơ chế chính sách đặc thù cho các phân khúc đã khiến họ nản chí. Đến nay khi nhắc đến việc phát triển nhà giá rẻ, không ít doanh nghiệp tỏ ra ngập ngừng dù nhu cầu của thị trường là rất lớn.

Khu nhà dành cho người thu nhập thấp ở xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm (Hà Nội). (Ảnh: TTXVN)

Vẫn lo lắng thiếu quỹ đất cho nhà giá thấp

Hiện nay, nếu không nhắc đến câu chuyện tỷ suất lợi nhuận thì các doanh nghiệp vẫn phải băn khoăn với việc thiếu quỹ đất để phát triển.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills nhận định, mô hình nhà thương mại giá thấp do Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ là quan điểm tích cực để bổ sung các chính sách phát triển nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên thách thức đầu tiên là vấn đề về quỹ đất. Hiện quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TPHCM và Hà Nội đang là bài toán cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

“Song song với bài toán khó về quỹ đất là biên lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ hiện nay rất "mỏng". Điều này giải thích cho việc vừa qua rổ hàng của phân khúc này không nhiều, khiến các nhà đầu tư không mặn mà”, ông Sử Ngọc Khương cho hay.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đề xuất của Bộ Xây dựng về việc xây dựng nhà thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 đã tính đến nhiều chính sách hỗ trợ nhưng lại chưa đề xuất quỹ đất khả thi để thực hiện.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trong chi phí đầu vào của dự án nhà ở nằm tại các đô thị phát triển, quỹ đất chiếm một tỷ trọng lớn nên cần phải khoanh vùng quỹ đất giá rẻ. Quỹ đất có thể quy hoạch để xây nhà giá dưới 20 triệu đồng/m2 là quỹ đất công gồm đất nhà xưởng trong nội thành thuộc diện phải di dời, đất nông trường, đất dự trữ, đất trụ sở cơ quan nhà nước không còn nhu cầu sử dụng... tại TPHCM.

Qua đó, ông Châu lấy ví dụ một vài khu đất có thể khả thi để làm dự án nhà giá rẻ như quỹ đất tại Khu công nghệ cao quy mô 913 hecta; Khu chế xuất Linh Trung I, II, III (326 hecta); công viên phần mềm Quang Trung 43 hecta; Đại học Quốc gia TPHCM 647 hecta (trong đó có khoảng 2/3 diện tích thuộc tỉnh Bình Dương). Khu đô thị công nghiệp cảng biển Hiệp Phước (3.600 hecta) nếu xử lý kỹ thuật cho nền đất yếu thì cũng thuận lợi để làm dự án nhà giá thấp.

Chủ tịch HoREA kiến nghị UBND TPHCM phê duyệt quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp để phát triển các khu đô thị, khu nhà ở có giá cả vừa túi tiền. Từng quận, huyện cần phát triển các cụm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ có tính liên quận, đặc biệt là những huyện có quỹ đất nông trường, trên tất cả hướng của thành phố.

Những dự án này phải đảm bảo chất lượng, có nhiều tiện ích vui chơi giải trí, dịch vụ, thương mại và có giao thông kết nối thuận tiện để thu hút người dân.

“Các dự án nhà thương mại giá thấp sẽ giúp thị trường bền vững hơn, hạn chế lệch pha cung - cầu, tạo sự cân bằng an sinh xã hội. Do đó nên xem các quần thể dự án nhà giá thấp là một bộ phận không thể tách rời của thị trường thay vì loại trừ nó ra khỏi tiến trình đô thị hóa”, ông Châu cho hay.

(Thời báo Kinh tế Sài Gòn)