Trong vòng vài ngày gần đây, trên các diễn đàn, trang tin về bất động sản, lượng thông tin mời chào mua đất nền tại thị trấn Cần Thạnh và các xã Bình Khánh, Long Hòa, Lý Nhơn... hay những thửa đất nằm gần một số tuyến đường lớn như đường Trần Quang Đạo, đường Duyên Hải, Lương Văn Nho... của huyện đảo Cần Giờ, TPHCM, được đăng tải dồn dập. Các thông tin rao bán được liên hệ với Quyết định số 826/QĐ-TTg, do Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng ký, về việc phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư mở rộng Dự án khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, huyện Cần Giờ.

Dự án lấn biển Cần Giờ được phê duyệt điều chỉnh quy mô lên 3.000 hecta. (Ảnh minh họa: Minh Tú)

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, các nguyên nhân khiến giá đất tăng đột biến tại huyện Cần Giờ trong vòng 2 năm gần đây, xuất phát từ thông tin UBND TPHCM có phương án xây cầu nối huyện đảo này về khu trung tâm nội đô; thông tin UBND huyện đảo Cần Giờ đề xuất dự án cầu vượt biển nối liền Cần Giờ – Vũng Tàu (chiều rộng cửa biển 12km), bổ sung vào quy hoạch Vùng thành phố Hồ Chí Minh; hay việc một tập đoàn bất động sản lớn trở thành chủ đầu tư dự án lấn biển ở huyện đảo này cũng đã làm tăng sức nóng của giá đất quanh đây.

Dự án lớn là chất xúc tác để thúc đẩy bất động sản, kinh tế xã hội ở các khu vực này phát triền. Tuy vậy, phần lớn các dự án này chưa thể về đích đã "đánh đắm" nhiều nhà đầu tư trên “con tàu" lướt sóng địa ốc. Từ đầu năm đến nay với dịch bệnh Covid-19 kéo dài vẫn chưa  thấy diễn biến rõ ràng về biến động giá đất, thị trường đang khát thông tin tốt để tạo sóng. Dự án lấn biển Cần Giờ được phê duyệt điều chỉnh quy mô với tổng vốn đầu tư 217.054 tỉ đồng (gần 10 tỉ đô la Mỹ) có thể sẽ là thông tin tích cực để giới đầu tư nghĩ đến việc kích hoạt hoạt động giao dịch nhà đất tại đây.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ cần tỉnh táo trước khi chạy theo những cơn sốt đất tại Cần Giờ, bởi nó luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro và hệ lụy. Nhất là rất cần xác định được giá trị thực của đất đai, tránh tình trạng bị “cò” đất tung chiêu “thổi” giá làm nhiễu loạn thị trường, rất dễ dẫn đến tình trạng bong bóng, sốt ảo.

"Bẫy thông tin” trong những năm vừa qua

Cần Giờ là một huyện đảo cách các quận của TPHCM một chuyến phà, đã trải qua nhiều đợt sốt đất bởi các thông tin đầu tư quan trọng cùng các dự án lớn. Tuy nhiên sau mỗi đợt sốt đất ngoài những tàn tích để lại thì một công thức tạo sốt quen thuộc nhất lộ ra là đòn bẩy thông tin. Đây không chỉ là câu chuyện riêng của Cần Giờ mà các huyện vùng ven khác như Củ Chi, Nhà Bè hay xa hơn là Nhơn Trạch cũng đã rơi vào những cái bẫy thông tin tương tự.

Chỉ cách đây 2 năm, Tập đoàn Tuần Châu gây sự chú ý trên thị  trường địa ốc TPHCM  với việc đề xuất 4 dự án quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên đến 65.000 tỉ đồng. Các dự án này kỳ vọng thay đổi diện mạo TPHCM và tập trung tại hai quận vùng ven là Củ Chi và Cần Giờ. Thông tin về kế hoạch xây dựng, huy động và sử dụng vốn được tập đoàn này công bố chi tiết giúp nhiều nhà đầu tư có cơ sở tin tưởng về mức độ khả thi của dự án và lao về hai điểm nóng này để săn đất đón đầu.

Củ Chi và Cần Giờ thời điểm đó như hai “thỏi nam châm” hút hầu hết các nhà đầu tư ở TPHCM về đây săn đất. Nhất là với Cần Giờ, đây là thời điểm địa phương này đạt được độ chín về thông tin khi việc xây cầu Bình Khánh được đề cập, các đồ án quy hoạch phân khu cho các xã được công bố. Thêm vào đó là sự xuất hiện của các doanh nghiệp lớn với các dự án lấn biển.

Quyết định 826/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh tên tự án từ "Hệ thống công trình lấn biển và khu đô thị du lịch biển Cần Giờ" thành "Đầu tư mở rộng Dự án khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ". Quy mô dự án được điều chỉnh mở rộng từ 600 ha lên thành 2.870 ha. Dự án có tổng vốn đầu tư sau điều chỉnh là 217.054 tỉ đồng, gồm vốn chủ sở hữu là 32.558 tỉ đồng (chiếm 15% tổng vốn đầu tư) và vốn vay thương mại là 184.496 tỉ đồng (chiếm 85% tổng vốn đầu tư). Thời gian thực hiện dự án là 50 năm đối với phần mở rộng quy mô kể từ ngày được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư. Bên cạnh đó, phần diện tích biển 600ha đã giao cho nhà đầu tư có thời hạn thực hiện 50 năm kể từ ngày 11-7-2007. Tiến độ thực hiện dự án là 11 năm kể từ ngày được quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư. Dự án được thực hiện với mục tiêu xây dựng khu đô thị lấn biển Cần Giờ trở thành khu đô thị du lịch biển, du lịch nghỉ dưỡng, hội thảo, hội nghị, đô thị thông minh, dịch vụ công nghệ cao, nhà ở, dịch vụ, khách sạn... Về tổ chức thực hiện, dự án do Công ty Cổ phần Đô thị du lịch Cần Giờ làm chủ đầu tư. Thủ tướng chỉ đạo chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án phải đảm bảo các vấn đề liên quan, trong đó có các nội dung bảo vệ môi trường, tổ chức triển khai thực hiện, quản lý dự án theo đúng quy định của pháp luật.

Các nguyên nhân khiến giá đất tăng đột biến tại huyện Cần Giờ, theo chuyên gia này, đầu tiên là do thông tin UBND TP HCM có phương án xây cầu nối huyện đảo này về khu trung tâm nội đô. Kế đến, việc một tập đoàn bất động sản lớn nhất Việt Nam có thông tin chính thức trở thành chủ đầu tư dự án lấn biển ở huyện đảo này cũng đã thổi lửa vào giá đất quanh đây. Ngoài ra, tác động của cơn sốt đất khiến cho nước chảy về chỗ trũng, một huyện đảo heo hút có giá đất thấp nhất Sài Gòn như Cần Giờ khó có thể nằm ngoài vòng xoáy tăng giá đất mạnh mẽ này.

Chỉ trong vòng một tháng, vào thời điểm bấy giờ (4/2017), việc rao bán đất ở Cần Giờ đang diễn ra ở khắp con đường lớn nhỏ, khu dân cư, từ trên bờ rào cho đến dưới ruộng, hoặc các hàng cây ven đường. Cứ cách vài chục mét là có một biển treo bán đất. Ngay khi xuống phà Bình Khánh đã thấy dịch vụ mua bán ký gửi đất đai từ đất thổ cư, đất vườn (người môi giới hay gọi là đất gò) cho đến đất nuôi trồng thủy sản.

Thông tin về các dự án lớn đã nhen nhóm cơ hội găm đất của dân đầu cơ. Người này mua rồi bán lại cho người khác, và qua nhiều lần giao dịch, giá đất tăng thêm 10%-20%. Thậm chí chỉ trong một tuần lễ, giá đất đã tăng lên 70% và nhiều nơi biến động từng giờ, chỉ sau một đêm giá đã khác hoàn toàn.

Nhưng chỉ khoảng một tháng sau, các cơn sốt đất này hạ nhiệt nhanh chóng khi các dự án này bị đặt dấu hỏi về mức độ khả thi. Chủ đầu tư đã thôi nói về các kế hoạch triển khai dự án và để lại một “quả bóng lửa” cho các nhà đầu tư thứ cấp chuyền tay nhau cho đến này sụp đổ giống như những đợt sốt đất trước đây.

Thời điểm đó, khi trả lời người viết về tính khả thi của các siêu dự án được đề xuất, ông Đào Hồng Tuyển, chủ tịch HĐQT tập đoàn Tuần Châu cho rằng đây chỉ là ý tưởng, và từ ý tưởng đến thực thi còn phải căn cứ nhiều yếu tố. Ông cũng không quan tâm đến các dư luận trái chiều, nếu không thực hiện theo phương án này phải tính toán lại phương án khác. Các dự án được đề xuất trên tinh thần yêu nước muốn đóng góp cho sự phát triển của TPHCM.

Cơn sốt đất vùng ven được khơi dậy bởi một ý tưởng của doanh nghiệp cho thấy giá đất ở các quận vùng ven luôn “nhạy cảm” với thông tin.

Không riêng Cần Giờ, thực trạng hiện nay của Khu đô thị Nhơn Trạch đã lột tả rõ nét về việc nhà đầu tư mắc kẹt trong cơn sốt đất khi “việt vị” với thông tin. Việc xây cầu được nhắc đến liên tiếp trong 20 năm qua nhưng đến nay vẫn chưa có, trong khi khu đô thị ngày một hoang hóa cùng những tàn tích để lại.

Thê thảm hơn là tại khu đô thị giá đất không chỉ đánh gục đầu tư thứ cấp mà ngay cả doanh nghiệp lớn cũng sa lầy. Đến nay việc xây cầu vẫn được nhắc đến nhưng nhà đầu tư còn ôm đất tại đây lại hướng sự kỳ vọng nhiều hơn vào thời điểm hoàn thành sân bay Long Thành.

Thị trường đang khát thông tin tốt

Thị trường bất động sản TPHCM trong một năm trở lại đây được đánh giá là qua đỉnh tăng trưởng. Thêm vào đó các yếu tố khách quan như dịch bệnh kèo dài khiến cho thị trường càng thiếu động lực để bứt lên. Thông tin về việc phê duyệt điều chỉnh quy mô dự án lấn biển Cần Giờ có thể chưa tạo ra sự thay đổi cụ thể nào trong nội hàm dự án nhưng sẽ tạo động lực lớn về tinh thần cho thị trường.

Theo chuyên gia bất động sản độc lập Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, thị trường đang trong trạng thái “khát thông tin tốt”. Điều đó cũng đồng nghĩa giới đầu tư sẽ đón nhận các thông tin này như những cú huých về tâm lý để sẵn sàng giải ngân hoặc thoát hàng. Theo đó, sốt đất sẽ diễn ra ngày một nhanh chóng và quy mô rộng hơn. Điều này đặc biệt nguy hiểm cho những nhà đầu tư mới, không có nhiều hiểu biết.

“Nếu cuộc sốt đất được kích hoạt trong thời gian tới, chiến thuật ngắn hạn của các nhà đầu tư chắc chắn cũng không có gì thay đổi. Họ vẫn sẽ là lướt sóng trong một cuộc chơi “chuyền lửa” mà ở đó, người mua cuối cùng sẽ là người mất tất cả”, ông Chánh phân tích.

Giám đốc một công ty tư vấn nhà đất có trụ sở tại quận 2 cho rằng các nhà đầu tư đất thường đi theo "tuyến". Năm ngoái, làn sóng nhà đầu tư đã lần lượt lướt qua khu vực Long Thành, Bà Rịa với các thông tin về tiến độ sân bay và một doanh nghiệp lớn khảo sát đầu tư ở khu vực đó. Bước sang đầu năm 2020, thị trường này gần như đứng im vì dịch thì những thông tin như vừa rồi có thể là là “pháo hiệu” cho một luồng đầu cơ tiếp theo.

Giới kinh doanh địa ốc TPHCM đã có rất nhiều bài học về việc đầu tư đất chạy theo thông tin các siêu dự án. Trước đây, cũng vì đua nhau đón sóng siêu dự án đã tạo nên những đô thị hoang như Nhơn Trạch, Mỹ Phước hay ôm đất trả lãi khi đầu tư quanh khu Safari Củ Chi.

“Thực chất việc chạy đua đầu tư theo thông tin chỉ có làm lợi cho duy nhất một đối tượng, đó là cò đất. Trong khi đó người sở hữu cuối cùng là người gánh hậu quả khi cơn sốt đi qua và các siêu dự án vẫn chưa thành hình. Hy vọng trong thông tin lần này, người mua người bán đều bình tĩnh, để tránh đi vào vết xe đổ trước đây”, ông Chánh cho hay.

(Thời báo Kinh tế Sài Gòn)