Gần một thập kỷ sau chính sách đổi mới năm 1986, sự khuyến khích kinh tế theo xu hướng thị trường đã thúc đẩy Hà Nội phát triển vượt bậc vào đầu những năm 1990. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế theo xu hướng thị trường của đất  nước, sự bùng nổ các hoạt động thương mại và dịch vụ góp phần tạo nên những nhu cầu mới về nhà ở đô thị.

Từ năm 1994, khái niệm khu đô thị mới bắt đầu xuất hiện ở nước ta gắn liền với sự ra đời của một số khu đô thị điển hình như Định Công, Bắc Linh Đàm, Trung Yên.

Khu đô thị Linh Đàm (ảnh : Ashui.com)  

Các khu đô thị mới trong thời kỳ này được  xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà  ở của đông đảo người dân đô thị trong thời kỳ thành phố Hà Nội phát triển vượt bậc sau đổi mới. Ngoài việc quan tâm đầu tư xây dựng các công trình phục vụ sinh hoạt hàng ngày trong các khu đô thị mới, nhà nước còn quan tâm tới việc xây dựng các công trình thương mại dịch vụ cao cấp khác như: Khách sạn, trung tâm thương mại, trụ sở cơ quan. Các khu đô thị  đa dạng về thể loại nhà ở (nhà liên kề, biệt thự, chung cư...) và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã đáp ứng được phần lớn các yêu cầu về ở, sinh hoạt và nghỉ ngơi của người dân đô thị.

Đến năm 2006, Chính phủ chính thức ra Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006, quy định về Qui chế khu đô thị mới, theo đó “Dự án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Ảnh bên :The Manor Hà Nội - Khu đô thị Mỹ Đình (ảnh : Ashui.com)

Hiện nay ở Hà Nội, thuật ngữ “Khu đô thị mới” thường được hiểu  là một khu nhà ở mới xây dựng tập trung theo quy hoạch được duyệt, có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ thống nhà ở và các công trình công công khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh.

Từ 1994 đến nay, hàng trăm khu đô thị mới đã và đang được xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Qua nghiên cứu, khảo sát, có thể thấy mặc dù rất khác nhau nhưng về cơ bản các khu đô thị mới ở Hà Nội có thể chia theo 2 cách như sau:

Phân chia theo chức năng:

• Khu đô thị mới có chức năng tổng hợp (nhiều chức năng)
• Khu đô thị mới có chức năng chuyên ngành (khu ở, làng sinh viên, khu tái định cư...).

Phân chia theo đối tượng và cấp độ phục vụ:

• Loại khu ở đạt chất lượng cao
• Khu ở đạt chất lượng trung bình
• Khu ở đạt chất lượng thấp

Trong đó, khu ở chất lượng cao là loại hình phổ biến để đáp ứng nhu cầu ở văn minh hiện đại của người dân thành phố, khu ở chất lượng trung bình chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho thành phần cán bộ công nhân viên chức nhà nước, tiểu thương...còn khu ở chất lượng thấp là  những khu đô thị mới với quy mô nhỏ để phục vụ mục đích di dân giải phóng mặt bằng phục vụ các công trình và dự án trọng điểm của thành phố.

Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính (ảnh : Ashui.com)

Trên địa bàn Hà Nội, các khu đô thị mới phân bố chủ yếu ở một số khu vực sau:

• Các khu đô thị mới xây dựng tại phía Bắc sông Hồng: khu đô thị mới Bắc sông Hồng, khu đô thị mới Bắc Thăng Long, khu đô thị mới Đại Mạch... có vị trí độc lập, cách xa khu vực trung tâm thành phố, thuận lợi để phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở, gần các tuyến giao thông chính như tuyến quốc lộ, các đường vành đai và khu vực sân bay quốc tế Nội Bài nên có điều kiện để phát triển mạnh.
• Các khu đô thị mới xây dựng phía Nam sông Hồng có thể chia ra thành 3 nhóm là: khu đô thị mới thuộc Quận Hoàng Mai, Huyện Thanh Trì; Nhóm các khu đô thị mới thuộc Quận Thanh Xuân, Cầu Giấy và Từ Liêm; Và các khu đô thị mới thuộc khu vực trung tâm với mục đích tái định cư tại chỗ. 

Nhìn chung các khu đô thị mới nằm ở phía Nam sông Hồng đa dạng hơn về chủng loại và quy mô. 

Về địa điểm xây dựng, hầu hết các khu đô thị mới ở Hà Nội đều được xây dựng ngay cạnh các trục giao thông. Có một số khu đô thị mới bám mặt đường quốc lộ hoặc tiếp giáp 2 đến 3 tuyến đường chính gây mất an toàn giao thông và làm ô nhiễm môi trường ở của cư dân.

Vị trí khu đô thị mới có thể chia làm 3 nhóm: Khu đô thị mới có vị trí độc lập, xây dựng tại những khu vực có diện tích đất rộng rãi và xa khu vực trung tâm thành phố; Khu đô thị mới xây dựng xen kẽ với các khu cũ với mục tiêu giãn dân và tái định cư tại chỗ; Khu đô thị mới nằm ở vùng ven hoặc các khu vực đô thị mở rộng.


Phân vùng các khu đô thị mới tại Hà Nội  

Hệ thống công trình công cộng trong các khu đô thị mới có 3 kiểu bố trí:

1. Công trình công cộng đứng độc lập : Những công trình này thường có chức năng phục vụ rõ ràng như khách sạn, siêu thị, bưu điện, bể bơi, câu lạc bộ, nhà văn hoá, chợ, các công trình hạ tầng xã hội...bó trí dọc theo các trục đường chính, tạo điểm nhấn.
2. Công trình công cộng kết hợp ở tầng 1 và 2 của nhà cao tầng : Thường là văn phòng, dịch vụ buôn bán nhỏ, siêu thị nhỏ, trưng bày giới thiệu và bán sản phẩm phục vụ trực tiếp tại chỗ;
3. Loại hỗn hợp : Loại tổ hợp đa chức năng các công trình phục vụ công cộng vào trong một công trình lớn. Hiện nay hầu như chưa có loại hình này trong các khu đô thị mới tại Hà Nội. Đây là một loại hình mới cần thiết nghiên cứu và đầu tư bởi nó có nhiều ưu điểm như tiết kiệm quỹ đất, nhóm các công trình có cùng chức năng để thuận lợi cho việc sử dụng, quản lý khai thác. Loại hỗn hợp này thường áp dụng cho các khu đô thị mới có quy mô trung bình để đảm bảo bán kính phục vụ.

Đánh giá về quy mô của 131 khu đô thị mới đã, đang và sẽ xây dựng tại thành phố Hà nội tính đến năm 2005, có thể thấy:

• Khu đô thị mới loại nhỏ dưới 20 ha chiếm 34,35%.
• Khu đô thị mới loại trung bình có quy mô từ 20 ha đến dưới 50 ha chiếm 20,61%.
• Khu đô thị mới loại lớn từ 50 đến 100 ha chiếm 6,87%.
• Khu đô thị mới loại rất lớn trên 100 ha chiếm 10,69%.
• Khu đô thị mới có quy mô theo dự án chiếm 27,48%.    

• Ảnh bên : Biểu đồ đánh giá về quy mô 131 khu đô thị mới tại Hà Nội  

Đầu thế kỷ XXI, các khu đô thị mới tại Hà Nội như Định Công, Linh Đàm được coi là một của kiểu mẫu của môi trường sống hiện đại, tiện nghi, an toàn và sang trọng. Tương phản với hình ảnh các khu chung cư cũ đã xuống cấp hoặc các khu phố cổ, phố cũ chật hẹp và tối tăm ẩm thấp. Sau những một vài mô hình thí điểm tương đối thành công,  hàng loạt dự án các khu đô thị mới mọc lên với nhiều loại hình, quy mô và tính chất khác nhau. Bên cạnh những ưu điểm đã được thành phố thừa nhận về không gian sống, môi trường trong sạch và hạ tầng tương đối hoàn chỉnh các khu đô thị mới cũng bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt về mặt văn hoá- xã hội và những vấn đề này ngày càng bức xúc đòi hỏi phải tìm hướng giải quyết. Trong thực tế, nhiều khu dân cư cũ bị xoá bỏ để giải phóng mặt bằng lấy đất xây khu đô thị mới, nhưng qua một thời gian sống, các khu đô thị mới lại chẳng hơn được khu  ở cũ của người dân. Dọn về khu ở mới chưa được bao lâu thì các cư dân phải đối mặt với hàng loạt các khó khăn về phí dịch vụ cao, về thiếu các không gian cây xanh, không gian giao tiếp công cộng.

Các vấn đề nảy sinh trong các loại khu đô thị mới khác nhau cũng rất khác nhau. Các khu đô thị cao cấp xây dựng theo kiểu phương Tây, du nhập vào bởi các chủ đầu tư ngoại quốc từ Tây Âu, Hàn Quốc, Indonesia v.v.  không gian ngăn nắp, quy củ đến cứng nhắc và gò bó này không phù hợp với lối sống của phần lớn người dân Hà Nội. Hàng rào quanh khu đô thị tưởng chừng để tạo sự an toàn cho người dân nhưng thực tế nó không ngăn chặn được trộm cắp mà ngược lại, nó còn khoanh định khu vực thu hút sự chú ý của các đối tượng tội phạm. Hơn thế nữa, tường bao và người gác cổng tạo thành sự ngăn cách giữa khu đô thị cao cấp với cộng đồng dân cư xung quanh, gây khó khăn, tạo tâm lý ngại ra vào cho chính khách khứa, bạn bè và người thân mỗi khi nhà nào có công việc hiếu hỉ, tiệc tùng. Hơn thế nữa, đa phần các khu đô thị mới được xây dựng tại các khu vực ngoại ô của thành phố Hà Nội trước khi mở rộng, ít nhiều đều lấy đất canh tác hoặc đất thổ cư của nông dân, ngạo nghễ tồn tại bên cạnh các làng xóm cũ tạo thành sự tương phản trong không gian giữa hai khu vực, làm cho mâu thuẫn giàu nghèo càng trở nên sâu sắc.

• Ảnh bên : Khu đô thị Linh Đàm (ảnh : Ashui.com)

Hệ thống các công trình dịch vụ công cộng trong các khu đô thị mới phần lớn đều không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Một vài siêu thị với hàng hoá nhu yếu phẩm, đồ đông lạnh và đồ hộp không cung cấp được thực phẩm tươi sống và yêu cầu mua bán giá rẻ. Bể bơi, sân tenis không đủ để nghỉ ngơi và vui chơi giải trí; nhà trẻ, mãu giáo và bãi đỗ xe quá tải so với yêu cầu thực tế. Vì vậy, khu đô thị mới đa phần chỉ để quay về ở còn các hoạt động khác của con người lại phải đi ra ngoài.

Các khu đô thị mới có quy mô lớn, xây dựng độc lập thì hệ thống công trình hạ tầng xã hội đa dạng và hoàn thiện hơn về loại hình, đối tượng và thời gian phục vụ so với các khu đô thị mới quy mô trung bình và nhỏ, nằm xen kẽ ven đô. Các khu đô thị phục vụ mục đích tái định cư, cung cấp nhà ở xã hội do giá thành xây dựng rẻ nên hầu như thiếu các công trình dịch vụ công cộng, trang thiết bị tiện ích đô thị. Ở một số nơi, thiếu cả các dịch vụ và cơ quan quản lý hành chính nên người dân không thể đăng ký các thủ tục thiết yếu như khai sinh, khai tử, đăng ký kết hôn, bầu cử...

Không gian xanh trong các khu đô thị mới cũng là một vấn đề cần quan tâm. Trong các bản vẽ quy hoạch, do lợi nhuận, mật độ xây dựng thường được đẩy lên cao tối đa, ưu tiên nhà ở và thương mại dịch vụ, cắt giảm những diện tích để làm vườn hoa, công viên, sân bãi thể dục thể thao... Những không gian xanh ít ỏi còn  lại cũng không được tổ chức và chăm sóc một cách đúng đắn. Không quy hoạch thành một hệ thống các không gian xanh từ các bồn hoa, cây xanh đường phố, vườn hoa cho đến các công viên vừa và nhỏ - để phục vụ nhu cầu giao tiếp, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí cho người già, trẻ em và cư dân khu đô thị sau ngày làm việc. Trong các vườn hoa, cây xanh hiếm hoi của khu đô thị, những loại cây ngoại nhập như cau vua, chuối giẻ quạt, cỏ Nhật... được trồng tràn lan bỏ qua điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng cũng như cảnh quan đô thị truyền thống.

Nhìn chung, để đảm bảo cuộc sống cho người dân, hệ thống các công trình hạ tầng xã hội trong các khu đô thị mới phải hoàn chỉnh và đồng bộ, bao gồm nhà ở, các công trình chăm sóc sức khoẻ, hệ thống giáo dục, công trình văn hoá xã hội (các câu lạc bộ, các trung tâm vui chơi giải trí), các công trình thương mại dịch vụ (cửa hàng, hệ thống siêu thị), các không gian xanh (vườn hoa, công viên)... đáp ứng nhu cầu của người dân hàng ngày, theo mùa, hay theo khoảng thời gian rảnh rỗi của người dân trong khu vực.

Thành phần dân cư đa dạng đòi hỏi các công trình hạ tầng xã hội cần phải đa dạng và có quy mô hợp lý, có các hệ thống dịch vụ đặc biệt cho những nhóm người khác nhau. Hệ thống dịch vụ có sức thu hút và phục vụ không chỉ cư dân sống trong khu đô thị mới mà cả những người dân khu vực lân cận.

Về tổ chức không gian, thực tế cho thấy các khu đô thị có hình thức khép kín sẽ ngày càng trở nên không phù hợp. Một mô hình mở, kết nối thuận tiện với xung quanh về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình ảnh không gian liên tục và thân thiện, tăng cường các diện tích cây xanh và không gian giao tiếp cho cư dân- đây là mô hình lý tưởng cho sự lựa chọn của những người dân về cuộc sống trong tương lai.

TS.KTS Lương Tú Quyên, TS.KTS Đỗ Thị Kim Thành
(Khoa Quy hoạch đô thị - Nông thôn, Đại học Kiến trúc Hà Nội )

>> Mô hình nào cho khu đô thị mới ở Việt Nam